Hạn chế đầu cơ sẽ góp phần bình ổn giá bất động sản

21/01/2025 - 11:43
|

Việc loại bỏ khung giá đất và điều chỉnh quy định về bảng giá đất đánh dấu một bước tiến quan trọng trong Luật Đất đai 2024. Mở ra một chương mới, hệ thống quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản sẽ được cải cách trên cơ sở giá đất minh bạch, gần gũi hơn với thực tế thị trường. Sự gia tăng giá đất sẽ mang lại lợi ích cho ngân sách nhà nước và tạo sự đồng thuận từ người dân trong công tác thu hồi đất, qua đó kỳ vọng giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai, đồng thời tăng tốc tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án.

Hạn chế đầu cơ sẽ góp phần bình ổn giá bất động sản

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc của Savills Hà Nội, Điều 257 của Luật Đất đai năm 2024 quy định rằng bảng giá đất hiện hành sẽ được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, trong những trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế. Những quy định này là bước chuyển tiếp nhằm hỗ trợ các địa phương trong việc tiến tới xây dựng bảng giá đất mới, đảm bảo thực hiện đúng thời gian quy định.

CẦN THẬN TRỌNG KHI THAM GIA THỊ TRƯỜNG

Đại diện Savills Hà Nội cho biết quyết định bỏ khung giá đất cùng với việc cập nhật bảng giá đất theo thị trường đã được công bố từ đầu năm và hiện nay chính thức có hiệu lực. Chính sách này có tác động đáng kể đến giá bất động sản, góp phần ổn định thị trường.

Tại thị trường Hà Nội, giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng do nhiều yếu tố như nhu cầu tiêu dùng, mức thu nhập của người dân được cải thiện, gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. "Tuy nhiên, khả năng xảy ra sự tăng đột biến trong thời gian tới là rất thấp, vì trước đây, giá bất động sản tăng mạnh chủ yếu do hoạt động đầu cơ. Hiện nay, các nhà đầu tư cũng sẽ phải cân nhắc cẩn thận khi tham gia vào thị trường, vì mức tăng của bất động sản phải cao hơn chi phí vay vốn và thuế chuyển nhượng dựa trên bảng giá đất mới", bà Vân đánh giá.

Cùng lúc đó, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc bộ phận tư vấn tại TP.HCM của Savills Việt Nam cho biết, mới đây TP.HCM đã phát hành bảng giá đất mới theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND, có hiệu lực từ 31/10/2024 đến 31/12/2025. Đây là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2020, với mức giá đất tăng đáng kể, từ 4 đến 38 lần tùy theo từng khu vực. Mức giá thấp nhất ở Thiềng Liềng, huyện Cần Giờ là 2,3 triệu đồng/m2, trong khi mức cao nhất tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ đạt tới 687,2 triệu đồng/m2.

Bà Giang nhấn mạnh rằng bảng giá đất mới sẽ gây ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng khác nhau, từ người dân đến doanh nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất, với mức giá sát với giá trị thị trường và bồi thường hợp lý hơn, từ đó giảm tranh chấp liên quan đến đất đai. Không chỉ tăng cường sự đồng thuận từ cộng đồng, bảng giá đất cũng góp phần đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng – yếu tố thiết yếu cho sự thành công của các dự án lớn. Môi trường đầu tư cũng trở nên minh bạch hơn, thu hút sự quan tâm của những nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh TP.HCM đang định hình là trung tâm kinh tế hàng đầu khu vực.

“Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng minh bạch hơn, dựa trên giá trị thực sẽ góp phần tạo dựng niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của thị trường,” chuyên gia nhận định.

Tuy nhiên, bà Giang cũng cảnh báo rằng bảng giá đất mới sẽ gây thêm áp lực tài chính cho các nhà đầu tư. Chi phí sử dụng đất gia tăng có thể làm cho giá thành sản phẩm bất động sản tăng vọt, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sở hữu nhà ở của người dân.

“Chúng tôi lo ngại rằng, việc tăng chi phí sử dụng đất có thể đẩy giá thành sản phẩm lên cao, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là một thách thức lớn cần được xem xét kỹ lưỡng. Đặc biệt, tại các khu vực ngoại thành, giá đất mới có thể làm giảm khả năng phát triển các dự án nhà ở giá rẻ,” bà Giang nhấn mạnh.

CẦN ĐÁNH GIÁ TOÀN DIỆN TÁC ĐỘNG

Trước những thách thức hiện hữu, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam gần đây đã khuyến nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh nên xem xét kỹ lưỡng các tác động của việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường. Cần phải đảm bảo được sự cân bằng giữa việc nâng cao thu ngân sách và kiểm soát giá đất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, thu hút đầu tư và giảm gánh nặng chi phí đất đai cho người dân khi mua sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong việc định giá đất trên cơ sở thị trường là một bài toán không dễ dàng. Điều này đặc biệt khó khăn khi các yếu tố thị trường đang biến động và thông tin không ổn định. Do đó, áp lực sẽ đặt lên chính quyền địa phương nhằm đảm bảo rằng bảng giá đất thực sự trở thành động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, đại diện Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng, nhấn mạnh rằng sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Dù luật và nghị định đã được ban hành, các vấn đề mới sẽ vẫn xuất hiện trong thời gian thực thi ở các địa phương.

Sau khoảng thời gian 6 tháng thực hiện (kể từ 1/8/2024), một số vấn đề và tác động đối với từng địa phương sẽ có sự khác biệt. Ông cũng chỉ ra rằng một số yếu tố quan trọng cần xem xét bao gồm: tuyên truyền rõ ràng về bản chất các quy định pháp luật, đánh giá năng lực đội ngũ tư vấn định giá đất và xem xét tính đồng bộ trong triển khai của các địa phương.

“Hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và nhà đầu tư là một thách thức lớn. Ở khía cạnh quản lý pháp luật, chúng tôi kỳ vọng rằng trong tương lai, sẽ có nhiều nghiên cứu và kiến nghị để điều chỉnh các nghị định hướng dẫn thi hành,” ông Khởi chia sẻ.