Vượt ngưỡng sức chịu đựng của người mua, giá chung cư Hà Nội sắp tới sẽ như thế nào?

Lãnh đạo các công ty bất động sản ở Hà Nội nhận định rằng giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó có khả năng tăng lên, do đã vượt qua ngưỡng chịu đựng của người tiêu dùng. Dự báo rằng giá sẽ giữ ổn định cho đến cuối năm 2025, sau đó sẽ bước vào một chu kỳ giảm kéo dài, với mức đáy dự kiến xuất hiện trong giai đoạn từ 2028 đến 2030.

Trong báo cáo về thị trường bất động sản và nhà ở quý I/2025 do Bộ Xây dựng công bố, giá bán căn hộ chung cư đã không còn tăng mạnh như năm 2024, mà giữ ở mức ổn định. Cụ thể, giá căn hộ thuộc phân khúc bình dân dưới 45 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp dao động từ 45-70 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp từ 70-100 triệu đồng/m2, và riêng phân khúc siêu sang có thể lên đến gần 200 triệu đồng/m2.

Mặc dù giá chung cư đã giảm dần, nhưng vẫn giữ ở mức cao. Giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội hiện khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), ghi nhận mức tăng nhẹ so với quý trước đó, theo số liệu từ CBRE.

Báo cáo từ Savills Việt Nam cũng cho thấy rằng thị trường chung cư Hà Nội đã trải qua một giai đoạn với sự tăng giá liên tục trong 8 quý liên tiếp kể từ quý II/2023, trước khi có dấu hiệu hạ nhiệt trong quý I/2025. Tính đến cuối quý IV/2024, giá chung cư sơ cấp ghi nhận trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, với mức tăng bình quân khoảng 22%.

Tuy nhiên, theo khảo sát từ hơn 400 dự án, thị trường đang chứng kiến sự chững lại rõ rệt của các giao dịch thứ cấp khi giá bán trung bình của căn hộ thứ cấp (chuyển nhượng) trong quý I/2025 rơi vào khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1% theo quý cho từng dự án, và nhiều căn hộ còn giảm giá mạnh nhưng vẫn không có người mua.

Khảo sát hiện tại chỉ ra rằng giá chung cư rao bán thường dao động từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, gần như không còn căn hộ bình dân nào dưới 45 triệu đồng/m2.

Câu chuyện về sự tăng cao giá chung cư Hà Nội đã trở thành tâm điểm tranh luận từ năm 2023. Nhiều quan điểm cho rằng điều này là do cung không đủ đáp ứng cầu và có sự "dẫn dắt" từ những nhà đầu tư.

Một lãnh đạo tại sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội chia sẻ: "Một thị trường với nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng mạnh, đặc biệt khi 90% nguồn cung nằm trong tay một số ít chủ đầu tư, thì hiển nhiên giá sẽ bị điều chỉnh bởi thế lực trên thị trường."

Một số nhà lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản dự đoán rằng giá bán căn hộ chung cư ở Hà Nội sẽ giữ mức ổn định cho đến hết năm 2025.

Chia sẻ về dự báo giá căn hộ Hà Nội trong thời gian tới, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng giá chung cư ở những vị trí trung tâm sẽ có khả năng tăng, nhưng những khu vực khác sẽ không còn khả năng tăng giá do đã đến ngưỡng chịu đựng của người tiêu dùng.

Ông Toản đưa ra 3 lý do chính cho việc giá chung cư có xu hướng giảm. Thứ nhất, nguồn cung căn hộ sẽ tăng mạnh, đặc biệt là sau khi Hà Nội phê duyệt 148 dự án với tổng quy mô hơn 840 ha cho việc phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Những dự án này sẽ bổ sung đáng kể vào nguồn cung bất động sản trong giai đoạn 2026-2030.

Thứ hai, việc cải tạo nhà tập thể cũ trong nội đô sẽ tạo ra một lượng cung lớn. Dù không tăng thêm dân số, nhưng những công trình thương mại hoặc công trình hỗn hợp vẫn sẽ có các đơn vị ở như officetel và condotel, mặc dù về mặt pháp lý, người dân không thể cư trú lâu dài.

Cuối cùng, nhà ở xã hội sẽ là yếu tố mang tính chất đột phá, với nhiều khu vực trước đây chỉ xây dựng một vài tòa sẽ được mở rộng quy mô, chẳng hạn như khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1 và Tiên Dương 2 ở huyện Đông Anh với tổng diện tích gần 30 ha. Chính vì vậy, nguồn cung nhà ở xã hội trong tương lai sẽ dồi dào, đủ để đáp ứng nhu cầu người dân cần nhà ở giá rẻ.

"Nếu hiện tại không tập trung phát triển nhà ở xã hội, một số lượng lớn người dân sẽ không thể tiếp cận được nhà ở tại thành phố," ông Toản nhấn mạnh.

Cùng quan điểm nêu trên, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cũng dự đoán rằng giá bán chung cư ở Hà Nội sẽ giữ mức ổn định cho đến cuối năm 2025, trước khi bước vào giai đoạn giảm giá kéo dài, với đáy rơi vào khoảng thời gian 2028 - 2030, trùng hợp với thời điểm nguồn cung nhà ở xã hội tăng cao.

Theo ông Quê, giá bán chung cư tại Hà Nội có thể giảm từ 10-30% so với mức đỉnh của quý IV/2024, tuy mức giảm sẽ khác nhau tùy thuộc vào vị trí cụ thể. Những khu vực nằm trong Vành đai 2 có thể giữ giá ổn định hoặc tăng nhẹ do khan hiếm quỹ đất và thiếu nguồn cung nhà ở xã hội.

Trong khi đó, ở những khu vực từ Vành đai 2 đến Vành đai 3, giá chung cư có khả năng giảm nhẹ từ 10-15%, do mặc dù có nguồn cung nhà ở xã hội, nhưng không đủ lớn.

Khu vực ngoài Vành đai 3 có thể chứng kiến giá căn hộ giảm mạnh từ 10-30%, do có nhiều dự án nhà ở xã hội quy mô lớn đang trong quá trình xây dựng, góp phần kéo giãn dân cư đô thị. Tình trạng này khiến giá chung cư đang bán cao giảm mạnh hơn, vì phải cạnh tranh với nhà ở xã hội có giá khoảng 20-25 triệu đồng/m2.