Vì sao tồn kho bất động sản ngày càng tăng?
Nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang ghi nhận mức tồn kho tăng cao so với quý trước. Điều đáng chú ý là tình trạng này diễn ra trong bối cảnh giá bất động sản vẫn không ngừng tăng lên.
Theo báo cáo tài chính của các công ty bất động sản niêm yết trong quý III/2024, tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp đã có sự gia tăng đáng kể.
Cụ thể, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền cho biết tồn kho cuối quý III/2024 cao hơn 4,6% so với quý trước và gia tăng 19,5% so với đầu năm, đạt khoảng 22.450 tỷ đồng. Trong đó, những dự án đang được xây dựng như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (6.650 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (4.329 tỷ đồng) và Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.543 tỷ đồng) đã đóng góp phần lớn vào giá trị tồn kho, chiếm tới 71% tổng tài sản của doanh nghiệp.
Ngoài Công ty Khang Điền, một số công ty khác cũng báo cáo mức tồn kho lớn, chẳng hạn như Công ty CP Đầu tư Nam Long với 20.303 tỷ đồng (tăng 17% so với đầu năm và chiếm 68% tổng tài sản), hay Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín với 4.016 tỷ đồng (tăng 9,6%). Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng cũng ghi nhận tồn kho lên đến 7.865 tỷ đồng, tăng 20% trong cùng thời kỳ.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tổng số sản phẩm bất động sản gồm chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền đang tồn kho đạt 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với quý II/2024. Trong đó, có 4.688 căn chung cư, 12.250 căn nhà riêng lẻ và 8.999 nền đất.
Số lượng hàng tồn kho nêu trên được xác định là từ các dự án đủ điều kiện giao dịch nhưng vẫn chưa được bán trong kỳ báo cáo. Điều đáng ngạc nhiên là, mặc dù lượng tồn kho bất động sản gia tăng mạnh mẽ, giá bán vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.
Một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng tồn kho dở dang là do nhiều dự án gặp khó khăn liên quan đến legal. Tại TP.HCM, có tới 143 dự án đang chờ giải quyết, trong khi Hà Nội cũng ghi nhận 246 dự án đang bị vướng mắc. Nhiều địa phương khác cũng có tình trạng tương tự.
Thêm vào đó, việc tồn kho tăng cao còn được lý giải bởi thị trường bất động sản đã có một giai đoạn bùng nổ, trong đó nhiều chủ đầu tư đã đầu tư mạnh mẽ vào các dự án địa ốc, chẳng hạn như đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng. Hiện tại, khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng chững lại, việc thanh khoản trở nên khó khăn hơn mặc dù các dự án đã hoàn tất.
Dù lượng hàng tồn kho ngày càng lớn, giá bất động sản vẫn tiếp tục duy trì hoặc thậm chí tăng. Một báo cáo từ Bộ Xây dựng chỉ ra rằng trong quý III/2024, giá bất động sản tại một số khu vực như Hà Nội và TP.HCM tăng từ 4-6% so với quý trước và đạt mức tăng 22-25% theo năm. Một số khu vực còn ghi nhận mức tăng lên tới 35-40%.
Bộ Xây dựng nhận định rằng hiện tượng giá tăng chủ yếu xảy ra tại các khu vực cục bộ và một số phân khúc loại hình phong phú trong thị trường bất động sản.
Theo phân tích dễ dàng nhận thấy sự đối lập giữa việc thị trường thiếu nguồn cung mới với tồn kho lớn của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết, cho thấy rằng sản phẩm hiện có chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường.
