Tp.HCM: Nhà đầu tư cá nhân dễ dàng chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang thổ cư?

Quyết định 83 quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM đã áp dụng một số hạn chế đối với các công ty khi triển khai dự án phân lô, cụ thể là không cho phép họ bàn giao đất đã tách thửa cho người dân tự xây dựng. Ngược lại, theo Quyết định 100, cá nhân sở hữu đất có cơ hội tách thửa dễ dàng hơn, điều này mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản.

UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 100 để thay thế Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, quy định rõ các điều kiện về tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Quyết định 100 ưu tiên quyền lợi cho cá nhân hơn so với các doanh nghiệp bất động sản. Dưới Quyết định 60, quá trình tách thửa phải dựa trên quy hoạch, mà chỉ cho phép tách thửa nếu đất nằm trong vùng quy hoạch đất dân cư hiện hữu. Trường hợp nằm trong khu vực quy hoạch không dành cho đất ở sẽ không được phép tách thửa.

Điều kiện trong Quyết định 60 khá nghiêm ngặt khiến nhiều trường hợp không thể thực hiện tách thửa. Tuy nhiên, với Quyết định 100, những điều này đã được nới lỏng, tạo điều kiện thuận lợi cho những cá nhân có nhu cầu sở hữu và sử dụng đất hợp pháp tham gia vào thị trường bất động sản.

Trước đây, việc tách thửa yêu cầu phải có đường hiện hữu. Nhưng Quyết định 100 giờ đây cho phép thực hiện tách thửa mà không cần phải xây dựng đường mới, điều này giúp đơn giản hóa quy trình rất nhiều so với trước.

Như vậy, trong khi Quyết định 83 gây khó khăn cho nhà đầu tư, thì Quyết định 100 lại mở ra cơ hội mới cho cá nhân, khiến nhiều người đặt câu hỏi về khả năng chuyển đổi từ doanh nghiệp sang cá nhân để thực hiện quá trình tách thửa, phân lô hay chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang thổ cư.

Luật sư Phan Quang Thắng đã chia sẻ tại sự kiện tri ân và ra mắt sách về bất động sản rằng Quyết định 100 đem lại nhiều thuận lợi hơn cho những cá nhân có đất, đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản trở nên phong phú hơn. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tư chuyển sang cá nhân dẫu có thể xảy ra, nhưng không phải là xu thế phổ biến do quy mô cá nhân không thể lớn như dự án bất động sản.

Ông Thắng cũng cho biết rằng, giá trị đất sẽ tăng lên khi những khu đất trước đây chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hiện nay phải chịu thuế cao hơn. Điều này phản ánh giá trị thực tế của bất động sản, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của người dân.

Theo quan điểm của ông Lê Quốc Kiên, tác giả bộ sách về đầu tư bất động sản, việc tách thửa trở nên dễ dàng hơn do các quy định tại Quyết định 100 đã giảm bớt yêu cầu liên quan đến quy hoạch, tạo sự linh hoạt cho các khoản thủ tục. Tuy nhiên, nếu một cá nhân sở hữu đất nông nghiệp lớn, việc chuyển đổi đất sẽ gặp nhiều khó khăn về chi phí.

Một ví dụ điển hình được ông Kiên chỉ ra là việc một người dân sở hữu 3.000m2 đất mà chỉ có 500m2 đất ở. Chi phí chuyển đổi phần còn lại thành đất ở có thể tiêu tốn tới 50% giá trị thị trường hiện tại. Điều này chứng tỏ rằng lợi ích từ Quyết định 100 chủ yếu thuộc về những người sở hữu diện tích nhỏ đất ở sẵn có, trong khi những người nắm giữ đất nông nghiệp sẽ gặp nhiều hạn chế.

Cuối cùng, ông Kiên cũng ghi nhận rằng, tuy việc tách thửa có vẻ dễ dàng hơn nhưng chính quyền đang điều chỉnh các quy định thuế đất, mà nếu không được quản lý sát sao, tình trạng tách thửa có thể trở thành gánh nặng cho nhà đầu tư. Hơn nữa, theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp vẫn phải được sự đồng ý từ cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, dù Quyết định 100 mở ra hướng đi mới cho cá nhân trong lĩnh vực bất động sản, nhưng nó đi kèm với các chi phí và quy định nghiêm ngặt hơn mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tiến hành quyết định.