Tiêu thụ đất nền phía Nam chưa hết khó

Các doanh nghiệp đã báo cáo rằng tỷ lệ tiêu thụ đất nền trên nguồn cung mới đã có sự tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên, mức độ thanh khoản hiện vẫn ở mức rất hạn chế.

Lãnh đạo một công ty chuyên phân phối đất nền dự án tại Long An cho biết, vào đầu quý II, doanh nghiệp này đã nhận phân phối một dự án với quy mô hơn 200 nền, nhưng cho đến nay mới bán được khoảng 31 sản phẩm. Dù số lượng giao dịch có sự cải thiện so với năm trước (khi mà toàn bộ sàn không thể bán được sản phẩm nào), nhưng nhìn chung, thị trường vẫn chưa thực sự khởi sắc.

Theo đơn vị này, so với thời điểm trước năm 2022, khi thị trường chưa rơi vào tình trạng bão hòa, thanh khoản đất nền hiện mới phục hồi ở mức 50-60%. "Từ nay đến cuối năm, chúng tôi chưa dám chấp nhận thêm dự án mới, mà chỉ tập trung hoàn tất việc thanh lý hàng tồn kho và cố gắng bán hàng thứ cấp”, người này cho biết thêm.

Tại Đồng Nai, một chủ đầu tư của dự án đất nền lớn ở Long Thành cho hay rằng trong vài tháng gần đây, công ty chủ yếu chỉ bán cho các nhà đầu tư quen thuộc, còn việc tiếp cận khách hàng mới gặp rất nhiều khó khăn. Trong 7 tháng qua, sàn chỉ tiêu thụ được khoảng 25% rổ hàng (tương đương 36 nền).

Tại thị trường thứ cấp (dành cho nhà đầu tư mua đi bán lại), anh Nguyễn Văn Thắng, một môi giới đất nền tại Long An, cho biết rằng giao dịch đã cải thiện 60% so với năm trước, nhưng chủ yếu chỉ xảy ra với những dự án có sổ đỏ cá nhân nằm trong các khu dân cư đông đúc và gần những tiện ích như siêu thị Aeon Mall. Các nền đất khác vẫn đang trong tình trạng ế ẩm, với nhiều sản phẩm vẫn còn tồn kho từ năm 2022 và giá đã giảm sát mức mua vào vẫn chưa có giao dịch.

Theo ghi nhận từ VnExpress, các trường hợp cải thiện trên chỉ là những "phần sáng" trong bức tranh tổng thể của thị trường đất nền, trong khi phần lớn các sàn giao dịch khác vẫn chịu cảnh không có hoạt động bán hàng trong giai đoạn này. Nhiều sàn báo cáo rằng họ đã "ôm hàng" trong quý II và III nhưng buộc phải rút lui giữa chừng, thậm chí phải trả lại sản phẩm vì không có giao dịch phát sinh.

Khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra rằng phân khúc đất nền không thể bứt phá trong quý III và khả năng tiếp tục duy trì tình trạng ảm đạm trong quý cuối năm là rất cao.

Dựa trên báo cáo thị trường bất động sản từ DKRA Group, trong quý III, TP HCM và các vùng lân cận (như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) đã ghi nhận 91 dự án đất nền mở bán lần đầu, tổng nguồn cung hiện hữu khoảng 7.013 nền, tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, trong số đó, chỉ 3% là dự án mới mở bán, còn lại 97% là hàng tồn kho từ các dự án trước.

Mặc dù tỷ lệ tiêu thụ đã tăng so với cùng kỳ năm trước với 362 nền được bán, nhưng nếu so với tổng nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 5%. Lượng giao dịch thấp hơn rất nhiều so với mức trước năm 2019, khi thị trường còn sôi động, và chủ yếu tập trung vào các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với giá trung bình dưới 50 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM và dưới 22 triệu đồng mỗi m2 ở các tỉnh lân cận.

Ngoài ra, nhu cầu tìm kiếm đất nền trong quý III chỉ tăng nhẹ 6% so với quý trước, và thanh khoản chủ yếu vẫn tập trung tại thị trường TP HCM, trong khi các tỉnh xung quanh vẫn duy trì mức giao dịch tương đối yếu.

Trong bối cảnh thanh khoản khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách chiết khấu và hỗ trợ dòng vốn nhưng chưa tạo được hiệu quả như mong đợi. Một số doanh nghiệp đã thử nghiệm các hình thức thanh toán linh hoạt như trả góp 1% mỗi tháng trong vòng 5 năm với lãi suất 0%, chỉ cần đóng trước 10%. Có doanh nghiệp còn áp dụng chương trình mua đất nền kèm căn hộ để ở hoặc cho thuê lại trong thời gian nhất định.

Dự kiến, tình trạng ảm đạm của đất nền sẽ còn tiếp diễn trong các tháng cuối năm. Các ngân hàng vẫn sẽ giữ thái độ thận trọng trong việc cấp tín dụng, đặc biệt ở những thị trường từng nóng sốt cục bộ. Để đất nền có thể phục hồi, bên cạnh các yếu tố kinh tế vĩ mô, hạ tầng và sự điều chỉnh luật, cần chờ thời điểm tín dụng trở lại dồi dào.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng tình hình kinh tế vĩ mô đang có những chuyển biến tích cực, với Cục Dự trữ Liên bang Mỹ - Fed đang giảm lãi suất và Việt Nam sẽ duy trì ổn định mức lãi suất. Do đó, thị trường đất nền tại khu vực phía Nam nói riêng và cả nước nói chung dự kiến sẽ tiếp tục đà hồi phục.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương cũng đang chuẩn bị điều chỉnh bảng giá đất, với dự đoán mức giá mới sẽ tăng từ 20-50% so với hiện tại, điều này sẽ tác động đáng kể đến giá bất động sản, đặc biệt là đất nền thổ cư trong tương lai. Nếu diễn ra sự tăng giá này, các nhà đầu tư có thể quay trở lại thị trường đất nền vào giữa năm sau.