Thị trường nhà ở TP.HCM: Nguồn cung mới chuyển động trở lại

Thông tin trên được ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, chia sẻ trong cuộc họp báo tổng quan tình hình thị trường bất động sản quý 3/2024 của Savills.

Nguyên nhân nguồn cung căn hộ sẽ cải thiện

Ông Troy Griffiths nhận định rằng trong quý 3/2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã có sự hạn chế nhất định, tuy nhiên dự báo sẽ có sự cải thiện trong các quý tiếp theo. Các luật sửa đổi, quy hoạch được cập nhật cùng với các dự án hạ tầng quan trọng được kỳ vọng sẽ là động lực giúp gia tăng hoạt động thị trường.

Tại TP.HCM, trong ba tháng qua, các nhà phát triển đã đưa ra thị trường 4.871 căn hộ sơ cấp, giảm 13% so với quý trước và 36% so với năm trước, do lượng hàng tồn kho giảm và không có dự án mới nào được tung ra.

Căn hộ phân khúc B hiện chiếm ưu thế với 60% thị trường, theo sau là căn hộ hạng C với 38% và hạng A chỉ chiếm 2%. Khu Đông (TP. Thủ Đức) chiếm 58% thị trường và khu Tây (quận 6, Bình Tân) chiếm 20%.

Trong quý này, nguồn cung mới chỉ đạt 799 căn từ 06 dự án ở các giai đoạn tiếp theo, giảm 30% so với quý trước. Đáng chú ý là 05 dự án đã mở bán trở lại với 545 căn sau khi giải quyết được các vấn đề pháp lý.

Nếu nói về tình hình giao dịch, ông Troy Griffiths cho rằng hoạt động thị trường có phần chững lại hơn. Lượng giao dịch trong quý 3/2024 đã giảm 16% theo quý và 4% theo năm, còn 1.915 căn hộ. Tỷ lệ hấp thụ ghi nhận giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước, còn 39%, nhưng tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 62%, trong khi hàng tồn kho chỉ đạt 35%.

Căn hộ hạng B chiếm 66% lượng giao dịch, đến từ những dự án uy tín với tiến độ xây dựng minh bạch và nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn.Giá bán sơ cấp ghi nhận giảm 12% theo quý, xuống còn 68 triệu đồng/m2. Sự giảm sút này chủ yếu do tỷ trọng căn hộ hạng A và B trong nguồn cung sơ cấp không còn cao như trước.

Các dự án đang hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao đã áp dụng chính sách bán hàng thu hút nhằm kích thích nhu cầu mua. Hai dự án tại quận Tân Phú chỉ yêu cầu thanh toán 15% giá trị căn hộ để nhận bàn giao trong khoảng thời gian 24 tháng.

Về triển vọng thị trường, Savills Việt Nam dự đoán rằng trong những tháng cuối năm 2024, một số dự án hạ tầng trọng điểm tại TP.HCM sẽ được khánh thành, bao gồm cầu Nam Lý ở TP. Thủ Đức và giai đoạn đầu tiên của hầm chui Nguyễn Văn Linh thuộc quận 7.

Sự tiến triển của các công trình này, cùng với những dự án lớn như đường Vành Đai 3, tuyến Metro số 1 và nút giao thông An Phú, được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối giao thông cho thành phố. Vì lẽ đó, riêng đến cuối năm 2024, dự kiến khoảng 6.700 căn hộ sẽ được đưa ra thị trường, nổi bật trong số này là các dự án như Vinhomes Grand Park - The Opus One và The Forest Gem.

Đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ được mở bán, trong đó TP. Thủ Đức dự kiến chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%.

Nhà liền kề: Nhu cầu tăng vọt ở phân khúc giá hợp lý

Về thị trường nhà liền kề và biệt thự tại TP.HCM, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam, nhận định rằng nhu cầu đối với nhà ở giá hợp lý vẫn duy trì mạnh mẽ, trong khi tâm lý thận trọng tồn tại đối với bất động sản cao cấp. Trong bối cảnh nguồn cung mới cho nhà liền kề và biệt thự có dấu hiệu tăng lên nhưng vẫn còn khan hiếm, những sản phẩm giá hợp lý mới được chào bán tại các khu vực ngoại thành

Đối với nguồn cung sơ cấp, trong quý 3/2024 đạt 766 căn, tăng 15% so với quý trước và không thay đổi theo năm. Dù các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng/căn vẫn đóng vai trò chủ đạo với 63% tổng nguồn cung, phân khúc dưới 10 tỷ đồng/căn đã ghi nhận mức tăng 14 điểm phần trăm, đạt 29% nhờ vào dự án mới ở khu vực ngoại thành. TP. Thủ Đức nổi bật với 67% nguồn cung sơ cấp, theo sau là Bình Chánh với 19%.

Ông Khương cho biết, trong quý vừa qua, phân khúc giá hợp lý hoạt động tích cực với 173 giao dịch, tăng 140% theo quý và 170% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 23%, tăng 12 điểm phần trăm theo quý và 14 điểm phần trăm theo năm.

Các dự án mới đã có hoạt động tốt, chiếm 70% tổng lượng giao dịch trong quý và đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến 90%. Điều này chủ yếu nhờ vào thương hiệu uy tín của các nhà đầu tư, tình trạng pháp lý minh bạch, chất lượng phát triển tốt và mức giá cạnh tranh. Giá sơ cấp trung bình giảm 14% theo quý và 28% theo năm, xuống còn 275 triệu đồng/m2 đất, chủ yếu do các dự án mới ở khu vực ngoại thành sở hữu mức giá thấp hơn trung bình toàn thành phố.

Thông tin từ thị trường cho thấy các sản phẩm giá hợp lý dưới 10 tỷ đồng/căn đang hiệu quả trong bối cảnh hàng tồn kho cao và nguồn cung sơ cấp hạn chế. Trong quý 3/2024, khu vực nhà liền kề và biệt thự ghi nhận 126 giao dịch, chiếm 73% tổng lượng giao dịch toàn thành phố, với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%, tăng 33 điểm phần trăm theo quý và 37 điểm phần trăm theo năm, nhờ vào các dự án mới.

Điều này chứng tỏ nhu cầu mạnh mẽ đối với các sản phẩm giá hợp lý, ngay cả tại khu vực ngoại thành và xa trung tâm. Trong khi đó, phân khúc bất động sản cao cấp trên 30 tỷ đồng/căn vẫn tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp, chỉ đạt 7%.

Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Khương chia sẻ trong quý 4/2024, các nhà đầu tư dự kiến sẽ tung ra khoảng 140 căn từ ba giai đoạn tiếp theo, trong khi một số dự án khác đã điều chỉnh sang năm 2025 chờ điều kiện thị trường thuận lợi hơn. Đến năm 2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 5.182 căn. Phân khúc nhà liền kề và biệt thự sẽ tập trung vào các khu vực ngoại thành (Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) chiếm 59%, TP. Thủ Đức chiếm 28%, Bình Tân chiếm 12%, còn lại là quận 8.