The Economist: Siêu chu kỳ giá nhà sẽ kéo dài nhiều thập kỷ nữa

Thế giới đang đứng trước một siêu chu kỳ tăng giá nhà kéo dài nhiều thập kỷ tới, nguyên nhân phần lớn đến từ sự biến động dân số, sức hấp dẫn của các đô thị, cùng với áp lực hạ tầng, theo phân tích của tạp chí The Economist.

Trước năm 1950, thị trường bất động sản tại những nước phát triển thường duy trì giá ổn định. Điều này chủ yếu do quy trình xây dựng diễn ra thuận lợi và nhanh chóng. Tuy nhiên, sau Thế chiến II, sự thay đổi trong chính sách cũng như quy định, cùng với sự gia tăng đô thị hóa đã dẫn đến một chu kỳ tăng giá mạnh mẽ trên toàn cầu trong lĩnh vực bất động sản.

Chính phủ bắt đầu thực hiện các chính sách trợ cấp cho vay thế chấp, kết hợp với sự bùng nổ dân số đã tạo ra nhu cầu nhà ở lớn. Ngược lại, nguồn cung nhà lại ngày càng hạn chế. Nửa sau thế kỷ 20 chứng kiến sự gia tăng các quy định khắt khe về quản lý đất đai, làm chậm quá trình xây dựng các khu nhà ở tại đô thị. Những thành phố từng nổi bật với tốc độ xây dựng nhanh chóng như London và New York giờ đây đang thấy sự chững lại. Tỷ lệ xây dựng nhà mới so với dân số đã giảm xuống mức chỉ bằng một nửa so với thời kỳ đỉnh cao vào những năm 1960, qua đó dẫn đến tình trạng giá nhà không ngừng gia tăng.

Trong hai thập kỷ vừa qua, mặc dù giá nhà có lúc sụt giảm, nhưng chủ yếu vẫn đi lên. Sau cuộc khủng hoảng tài chính giai đoạn 2007-2009, giá nhà toàn cầu chứng kiến một đợt giảm 6% theo giá trị thực. Tuy nhiên, không lâu sau đó, giá nhà lại phục hồi và vượt qua mức đỉnh trước khủng hoảng.

Khi đại dịch Covid-19 bùng phát, nhiều nhà kinh tế lo ngại về một cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản. Dù vậy, thực tế lại cho thấy tình trạng sốt mua nhà. Kể từ năm 2021, các ngân hàng trung ương đã nâng lãi suất để kiểm soát tình hình lạm phát, từ đó nảy sinh lo ngại về một đợt khủng hoảng giá nhà mới. Dù giá thực tế đã giảm 5,6%, hiện tại chúng lại tăng với tốc độ nhanh.

“Có vẻ như thị trường bất động sản có khả năng duy trì xu hướng tăng giá bất chấp mọi điều kiện thị trường. Xu hướng này nhiều khả năng sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ trong những năm tới,” The Economist nhận định.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản ít chịu tác động từ những mối lo ngại hiện tại. Mặc dù các ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất, nhiều chủ sở hữu vẫn không bị ảnh hưởng, nhờ vào việc vay với lãi suất cố định từ trước, đặc biệt là tại Mỹ. Người mua mới sẽ phải đối mặt với lãi suất cao hơn, nhưng sự tăng trưởng nhanh chóng về lương đã phần nào giảm bớt ảnh hưởng này. Tại các nước G10, mức tăng lương đã đạt 20% so với năm 2019.

Trong ngắn hạn, khả năng giá nhà vẫn tiếp tục tăng là rất cao. Tại Mỹ, lãi suất cho vay mua nhà cố định trong 30 năm đã giảm gần 1,5 điểm phần trăm so với mức cao gần đây. Còn tại châu Âu, người vay sắp tới có cơ hội tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn khi Ngân hàng trung ương châu Âu (ECB) có kế hoạch cắt giảm lãi suất.

Không dừng lại ở đó, siêu chu kỳ tăng giá nhà được dự đoán sẽ còn kéo dài trong nhiều thập kỷ tới nhờ vào ba yếu tố chính. Đầu tiên là sự thay đổi về nhân khẩu học. Dân số nhập cư tại các nước phát triển đang tăng với tỷ lệ 4% mỗi năm, mức cao nhất từ trước đến nay. Những người nhập cư này cần nơi ở, qua đó làm tăng giá cho cả thuê và mua nhà.

Một nghiên cứu gần đây tại Tây Ban Nha của Rosa Sanchis-Guarner từ Đại học Barcelona chỉ ra rằng, tỷ lệ nhập cư tăng 1% sẽ làm giá nhà trung bình tăng thêm 3,3%. Mặc dù các nhà lãnh đạo từ Canada đến Đức đang cố gắng siết chặt quy định liên quan đến nhập cư, nhưng các nước giàu vẫn có khả năng thu hút thêm người nhập cư để bù đắp cho tình trạng già hóa dân số.

Yếu tố thứ hai là sức hấp dẫn của các thành phố lớn. Khi Covid-19 xảy ra, nhiều người cho rằng đô thị sẽ mất đi sức hút, nhất là khi xu hướng làm việc từ xa cho phép mọi người sống ở bất cứ đâu và chọn mua nhà ở ngoại ô với chi phí thấp hơn.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy điều đó không xảy ra. Xu hướng làm việc từ xa gia tăng, nhưng các thành phố lớn vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ. Tại Mỹ, có 37% doanh nghiệp vẫn được đặt tại các đô thị lớn, cùng tỷ lệ với năm 2019. Theo The Economist, tỷ lệ việc làm tại các thành phố lớn trên thế giới đã tăng lên trong những năm gần đây.

Tại Nhật Bản, Hàn Quốc và Thổ Nhĩ Kỳ, số lượng việc làm mới tại các thủ đô vẫn nhiều hơn so với các khu vực khác. Các thành phố này cũng thu hút thêm nhiều hoạt động giải trí. Số lượng quán bar và quán rượu tại London đã tăng nhẹ so với trước đại dịch, tất cả những yếu tố này đều làm gia tăng sự cạnh tranh đối với không gian sống tại các trung tâm đô thị. “Khả năng xây dựng nhà mới vẫn không theo kịp nhu cầu ở hầu hết các quốc gia,” bà Juliana Ayoub, chuyên gia từ Fitch Ratings, nhấn mạnh trong báo cáo "Global Housing and Mortgage Outlook 2024".

Sự vượt trội của các đô thị lớn càng làm trầm trọng thêm vấn đề do yếu tố thứ ba: cơ sở hạ tầng. Ở nhiều thành phố, tình trạng tắc nghẽn giao thông ngày càng nghiêm trọng, hạn chế khoảng cách mà người dân có thể sống so với nơi làm việc. Tại Anh, tốc độ di chuyển trung bình đã giảm 5% trong suốt thập kỷ qua. Ở nhiều thành phố tại Mỹ, tình trạng tắc nghẽn giao thông gần đạt mức cao nhất lịch sử, theo báo cáo của Viện Giao thông Texas A&M.

Tuy nhiên, ngoài New Zealand, tác động của YIMBY hiện vẫn hạn chế. Một nghiên cứu tại Mỹ của nhóm chuyên gia Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque và André Anundsen cho biết, mức độ “co giãn nguồn cung” - phản ứng của quá trình xây dựng đối với nhu cầu gia tăng - đã giảm kể từ đầu những năm 2000.

Trong những năm tới, thị trường nhà ở có thể phải đối mặt với nhiều biến động, từ tăng trưởng kinh tế đến lãi suất, thậm chí cả các cuộc khủng hoảng tài chính. Tuy nhiên, với những tác động lâu dài từ nhân khẩu học, kinh tế đô thị và cơ sở hạ tầng đồng hội tụ, The Economist cho rằng dự báo được đưa ra vào năm 2017 bởi các nhà nghiên cứu Miles và Sefton vẫn có thể là điều đáng chú ý. Nội dung chính của dự báo này là “tại nhiều quốc gia, giá nhà có thể tiếp tục tăng nhanh hơn so với mức thu nhập.” Điều này đồng nghĩa với việc, bất động sản - loại tài sản lớn nhất thế giới sẽ ngày càng phát triển hơn nữa.