Sẽ thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất từ 1/4/2025

Nghị quyết sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/4/2025 và được áp dụng trong thời gian 5 năm.

Sau thời gian hiệu lực của Nghị quyết, các tổ chức hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản đang triển khai dự án thí điểm sẽ được tiếp tục thực hiện cho đến khi hoàn tất dự án đầu tư đã đăng ký. Những cá nhân nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các dự án thí điểm sẽ có đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

THÍ ĐIỂM THỰC HIỆN TRÊN PHẠM VI TOÀN QUỐC

Khi Quốc hội chuẩn bị biểu quyết, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu và chỉnh sửa dự thảo Nghị quyết.

Liên quan đến sự cần thiết ban hành Nghị quyết này, đã có ý kiến nhận định rằng nội dung của Nghị quyết thực chất không chỉ là thí điểm mà còn bổ sung các quy định trong Luật Đất đai; do đó, cần khẳng định rằng những chính sách thí điểm này thuộc thẩm quyền của Quốc hội mà hiện tại chưa có luật điều chỉnh. Đồng thời, cần xem xét việc áp dụng thí điểm cho nhà ở thương mại, vì vấn đề nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là vấn đề cấp bách cần được thí điểm.

Các đại biểu Quốc hội đã bấm nút thông qua Nghị quyết.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nhấn mạnh rằng mục tiêu của Nghị quyết nhằm cải cách phương thức tiếp cận đất đai, nhằm giải quyết những vướng mắc trong các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, Nghị quyết không áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại đã được quy định trong Luật Đất đai.

Việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ được triển khai theo quy định của pháp luật về nhà ở, phối hợp với quy định về đất đai cũng như các dự án cụ thể ở từng địa phương.

Về phạm vi áp dụng, đã có ý kiến yêu cầu xem xét kỹ lưỡng phạm vi thí điểm, chỉ thực hiện tại những địa phương có nhu cầu tăng cao về nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã làm rõ rằng trong tình hình hiện tại, những dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ thường gặp khó khăn. Nếu chỉ triển khai tại một số địa phương thì những khu vực khác sẽ không có cơ hội để thực hiện các dự án này. Do đó, việc thí điểm trên toàn quốc sẽ bảo đảm sự đồng bộ, công bằng giữa các địa phương khác nhau.

Đã có đề xuất nghiên cứu hình thức thỏa thuận góp vốn với doanh nghiệp để thúc đẩy đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại; cũng như cần làm rõ quy định rằng trong khu đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng có thể có một phần diện tích đất do cơ quan nhà nước quản lý.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích rằng, theo Điều 3, khoản 12 của Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, dựa trên các đề xuất của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ đưa ra quy định cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có khả năng bao gồm cả những diện tích do cơ quan nhà nước quản lý.

CÁC ĐIỀU KIỆN, TIÊU CHÍ THỰC HIỆN DỰ ÁN THÍ ĐIỂM

Đã có ý kiến đề nghị không áp dụng thí điểm cho các loại đất như đất lúa, đất rừng, đất an ninh quốc phòng, mà chỉ thực hiện cho những khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Cũng có ý kiến đề xuất xem xét đối với các loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc đất tôn giáo.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã xác nhận rằng hầu hết các dự án bất động sản mới hiện nay thường bắt đầu từ những khu đất không phải là đất ở. Khi khu đất dự định được phát triển làm nhà ở thương mại có sự hiện diện của đất quốc phòng, an ninh, hay đất tôn giáo, trách nhiệm xem xét, quyết định sẽ thuộc về địa phương dựa trên các quy hoạch liên quan và các quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản.

Có ý kiến yêu cầu làm rõ văn bản xác nhận của UBND cấp tỉnh cho phép các tổ chức kinh doanh bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước hay sau khi thực hiện chuyển nhượng.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định rằng nếu nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất, họ có thể đề xuất và UBND tỉnh sẽ xem xét chấp thuận bằng văn bản. Sau khi đã có quyền sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ tiến hành các thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư theo quy định của pháp luật hiện hành. Quy định này tương đồng với những quy định tại Điều 127, khoản 3, điểm c của Luật Đất đai áp dụng cho những trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất cho các dự án phát triển kinh tế xã hội.

Liên quan đến các tiêu chí thực hiện dự án, đã có đề xuất rằng quy định không được vượt quá 30% diện tích đất ở là cần thiết, bên cạnh đó cũng có ý kiến yêu cầu làm rõ cơ sở khoa học cho số liệu này và sự phù hợp của quy định với từng địa phương.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nhấn mạnh rằng yêu cầu này được đặt ra dựa trên Nghị quyết số 18-NQ/TW, hướng đến “việc giao đất hoặc cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sử dụng đất”, nhằm đảm bảo sự hợp lý và hài hòa trong các hình thức tiếp cận đất đai cho dự án nhà ở thương mại.

Đã có đề xuất quy định thứ tự ưu tiên và tiêu chí lựa chọn dự án, hoặc giao Chính phủ quy định điều này để tránh những rắc rối không cần thiết. Về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khẳng định rằng dự thảo Nghị quyết không quy định tiêu chí cụ thể mà ủy quyền cho các địa phương tự thiết lập để phù hợp với tình hình thực tế, đồng thời nhất quán với chủ trương tăng cường phân cấp trong giai đoạn hiện nay.

Về quy trình thủ tục thực hiện dự án, đã có ý kiến đề nghị Nghị quyết chỉ quy định các nguyên tắc chung, còn thực tế giao Chính phủ xây dựng hướng dẫn cụ thể, đồng thời phải cắt giảm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ.

Ông Thanh đã cho biết rằng Nghị quyết sẽ bao gồm nhiều quy định liên quan đến pháp luật về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản và đòi hỏi nhiều thủ tục cần được quy định cụ thể. Do đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất Quốc hội phân quyền cho Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Nghị quyết.

Điều kiện thực hiện dự án thí điểm

Các dự án thí điểm cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể:

Phạm vi đất thực hiện dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Phạm vi khu đất dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

Khu đất thực hiện dự án phải nằm trong danh sách các khu đất được phê duyệt cho thực hiện các dự án thí điểm bởi HĐND tỉnh.

Phải có văn bản chấp thuận từ UBND tỉnh đối với việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và các quy định khác liên quan.

Đối với những trường hợp sử dụng đất quốc phòng hay an ninh đã được quy hoạch thì phải có sự chấp thuận từ Bộ Quốc phòng hay Bộ Công an.

Tổ chức kinh doanh bất động sản trong dự án thí điểm cần đáp ứng các điều kiện đã nêu ở trên và sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với một hoặc một số loại đất như:

Đất nông nghiệp;

Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

Đất ở và các loại đất khác trong cùng một thửa đất nếu có thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.