Quy định mới nhất cần biết khi bán lại nhà ở xã hội

Theo quy định pháp luật mới nhất, khi cá nhân hoặc tổ chức muốn bán lại nhà ở xã hội, cần tuân thủ những điều kiện cụ thể nào và thời gian tối thiểu là bao lâu?

Theo Khoản 7 Điều 2 của Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở xã hội được định nghĩa là loại hình nhà ở nhận được sự hỗ trợ từ Nhà nước dành cho các đối tượng đủ điều kiện theo chính sách hỗ trợ nhà ở. Chính vì vậy, không chỉ có các yêu cầu khi mua mà khi bán cũng cần phải tuân thủ các quy định nhất định.

Tại khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024), quy định rõ rằng “Người mua nhà ở xã hội không được thực hiện giao dịch bán nhà trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà, trừ những trường hợp đặc biệt được nêu tại điều khoản này.”

Cụ thể, trong khoảng thời gian 5 năm kể từ khi hoàn tất thanh toán, nếu bên mua có mong muốn bán lại nhà ở xã hội, họ chỉ có thể thực hiện giao dịch với chủ đầu tư dự án hoặc chuyển nhượng cho những đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng ban đầu. Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành là bắt buộc.

Luật Nhà ở năm 2023 đề cập rõ ràng về các điều kiện và thời hạn liên quan đến việc bán nhà ở xã hội.

Thêm vào đó, theo điểm e khoản 4 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, sau khi hoàn tất thời gian 5 năm, bên mua nhà ở xã hội có quyền bán lại nhà theo giá thị trường cho những ai có nhu cầu, với điều kiện đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên bán sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp này, nhưng cần thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Tuy nhiên, nếu nhà ở xã hội thuộc loại nhà riêng lẻ, bên bán sẽ cần phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và thực hiện nghĩa vụ thuế với thu nhập cá nhân.

Như vậy, luật hiện hành quy định rõ việc hạn chế mua bán nhà ở xã hội trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ khi hoàn thành việc thanh toán cho chủ đầu tư.

Nếu muốn bán nhà trước 5 năm, người sở hữu chỉ có thể chuyển nhượng cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc cho các đối tượng có đủ điều kiện nhận nhà xã hội.

Đặc biệt, việc mua bán nhà ở xã hội sẽ được thực hiện theo cơ chế thị trường chỉ sau khi đã trải qua thời hạn 5 năm và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, vẫn cần thực hiện nghĩa vụ thuế và tiền sử dụng đất.

Nếu đối tượng mua là những người thuộc diện đủ điều kiện thì giá bán không được vượt quá mức giá của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định rằng, nếu việc mua bán nhà ở xã hội không tuân thủ đúng quy định thời gian thì hợp đồng giao dịch sẽ không có giá trị pháp lý.

Trong trường hợp này, bên mua sẽ phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý. Nếu không thực hiện nghĩa vụ bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi tọa lạc nhà ở sẽ có quyền tổ chức cưỡng chế thu hồi tài sản.