Nhiều nhà trong ngõ rao bán ngang mặt phố

Nhiều căn nhà trong ngõ ở những quận xa trung tâm Hà Nội hiện đang được rao bán với mức giá từ 200-250 triệu đồng mỗi m2, mức giá này đã tăng từ 30-40% so với đầu năm nhưng giao dịch lại diễn ra chậm chạp.

Bà Nguyệt, một cư dân tại quận Nam Từ Liêm, đang có kế hoạch chuyển gia đình về quê trước Tết và đã quyết định rao bán căn nhà trong ngõ ở đường Mỹ Đình. Bà đã tham khảo môi giới để biết giá cả khu vực và khá bất ngờ khi thấy mức giá cho các căn nhà khoảng 140-150 triệu đồng mỗi m2 vào đầu năm đã vọt lên mức 200 triệu đồng hiện tại.

Với hy vọng có thể tận dụng xu hướng tăng giá của thị trường, bà Nguyệt đã rao bán căn nhà có diện tích gần 45 m2 với mức giá 11 tỷ đồng, tương đương khoảng 244 triệu đồng mỗi m2. Ban đầu, căn nhà thu hút khoảng 2-3 khách hàng mỗi tuần đến xem, nhưng họ không quyết định mua do cho rằng giá quá cao. Một số khách đã đề xuất giá thấp hơn, nhưng bà Nguyệt từ chối vì cho rằng giá chưa hợp lý.

Theo khảo sát của VnExpress, nhiều căn nhà trong những ngõ nhỏ, không đủ cho ô tô đi vào tại các quận xa trung tâm Hà Nội đang được rao bán với giá từ 200-250 triệu đồng mỗi m2, tùy thuộc vào kích thước, tính chất khu đất và tình trạng bàn giao. So với đầu năm, giá này đã tăng từ 30-40%, tương đương với khoảng 9-15 tỷ đồng cho diện tích 40-60 m2. Mức giá này hiện đang ngang bằng với một số căn nhà mặt phố trong cùng một khu vực.

Một ví dụ khác là căn nhà 35 m2 tại phường Vạn Phúc, quận Hà Đông, nằm trong một ngõ nhỏ chưa tới 2 m, được rao bán với giá gần 8 tỷ đồng (khoảng 228 triệu đồng mỗi m2). Giá căn nhà này đã tăng thêm 2,5 tỷ đồng so với mức đưa ra hồi đầu năm. Tương tự, một căn nhà có diện tích khoảng 30 m2 trên ngõ đường Kim Giang, quận Thanh Xuân, được rao bán gần 7 tỷ đồng, tăng tới 55% so với năm trước. Môi giới cho biết rằng chủ nhà đã tăng giá sau khi sửa chữa và đầu tư thêm nội thất.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản thổ cư khu vực phía Tây Hà Nội cho biết, nhà trong ngõ là loại hình đặc biệt vì mỗi căn đều có những đặc điểm riêng biệt như vị trí, chiều rộng ngõ, diện tích khu đất và hiện trạng xây dựng, tất cả các yếu tố này đều tác động tới giá bán.

Trước đây, mức giá dao động từ 200-300 triệu đồng mỗi m2 thường chỉ ghi nhận ở các căn nhà mặt phố hoặc ngõ rộng ôtô vào được, nhưng hiện nay mức giá này đã xuất hiện tại nhiều căn nhà trong những ngõ nhỏ. Ông nhấn mạnh rằng đây là mức giá mong đợi của người bán sau khi chứng kiến sự bùng nổ giá cả ở loại hình căn hộ chung cư và đất đấu giá trong thời gian qua.

Dù giá bán cao tương đương nhà mặt phố, nhiều căn nhà trong ngõ lại đang gặp khó khăn trong việc giao dịch và thậm chí không có thanh khoản. Anh Trần Lâm, một nhà đầu tư chuyên tìm kiếm nhà trong ngõ để xây mới và bán lại, nhận xét rằng hiện nay nhiều căn nhà trong ngõ tại quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân hay Hà Đông người bán đang "kêu" giá lên tới hơn 250 triệu đồng mỗi m2, nhưng giao dịch diễn ra rất chậm. Điểm chung của các căn nhà này là vị trí quá sâu trong ngõ nhỏ, đã xây dựng và sử dụng nhiều năm hoặc chỉ được cải tạo một phần để dễ bán.

Một ví dụ cụ thể là căn nhà 30 m2 tại Kim Giang, quận Thanh Xuân, từng được nhà đầu tư này hỏi mua với giá khoảng 4,5 tỷ đồng vào đầu năm nay. Tuy nhiên, sau nửa năm, căn nhà vẫn chưa được giao dịch và giá đã nhảy vọt lên gần 7 tỷ đồng sau khi chủ nhà sửa chữa và đầu tư thêm nội thất.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property, cũng cho hay rằng nhà đất trong ngõ thường được các nhà đầu tư so sánh với căn hộ chung cư mới. Trong thời gian qua, nhiều dự án chung cư ở khu vực ngoại ô mở bán với mức giá bình quân từ 70-90 triệu đồng mỗi m2, tương ứng với những căn nhà 3 phòng ngủ trở lên có giá từ 7-9 tỷ đồng. Điều này đã đẩy giá nhà trong ngõ lên cao do tâm lý muốn sở hữu đất và tổng diện tích sàn lớn hơn. Hơn nữa, những phiên đấu giá đất huyện ven với mức giá trúng thầu vượt hơn 100 triệu đồng mỗi m2 gần đây càng làm gia tăng áp lực về giá trên thị trường nhà đất tại trung tâm.

Ngoài nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, ông Toàn cũng nhận thấy rằng phần lớn khách tìm mua nhà trong ngõ là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, mong muốn mua để cải tạo, xây mới rồi bán lại hoặc cho thuê tạo dòng vốn. Trước đây, tốc độ tăng giá của nhà trong hẻm ít biến động hơn so với các phân khúc khác, phù hợp với các nhà đầu tư có chiến lược ổn định và mong muốn tích lũy tài sản. Tuy nhiên, với tình trạng nhiều căn nhà trong ngõ hiện nay bị đẩy giá lên rất cao, tỷ suất cho thuê đã giảm đi, làm ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng và dẫn đến thanh khoản yếu.

Sau bốn tháng không tìm được khách mua, bà Nguyệt đã quyết định treo biển bán nhà và tìm thêm môi giới khác, nhưng tình hình vẫn chưa khả quan hơn. Môi giới đã chỉ ra rằng giá căn nhà của bà không cạnh tranh so với một số căn nhà trên mặt đường Mỹ Đình, trong khi căn nhà của bà nằm sâu trong ngõ hẹp dưới 2,5 m, dễ bị ngập nên ít hấp dẫn nhóm khách hàng đầu tư. "Nếu tôi gặp khách hàng thiện chí, tôi sẽ giảm xuống còn 9,5 tỷ đồng", bà Nguyệt chia sẻ.

Các chuyên gia cảnh báo rằng thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua hơn ba quý liên tiếp tăng giá mạnh và điều này cũng đã ảnh hưởng đến giá nhà đất trong ngõ. Trước khi có quyết định đầu tư, người mua cần khảo sát kỹ lưỡng giá từ nhiều nguồn khác nhau, đồng thời đảm bảo thông tin pháp lý như quy hoạch, giấy phép xây dựng và thế chấp ngân hàng rõ ràng. Người mua cũng nên xem xét tiện ích và môi trường sống xung quanh để tránh các rủi ro như mua nhà chưa có sổ đỏ hoặc chỉ có chung sổ, mua bán bằng giấy tờ không chính thức hoặc vi bằng.

Trước thực trạng giá nhà đất ngày càng leo thang, Bộ Xây dựng đã cho biết họ sẽ nghiên cứu và đưa ra đề xuất thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản cũng như quản lý việc giao dịch quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Đề xuất này nhằm ngăn chặn tình trạng nhiều sàn giao dịch và môi giới có thể cấu kết gây ra sự nhiễu loạn trên thị trường, đồng thời giảm thiểu rủi ro về giá và pháp lý cho người mua.