"Nhà trong ngõ diện tích 30-50m2 trở thành hàng hiếm và không thể có thêm trên thị trường, tăng giá rất mạnh"

Theo ông Lê Việt Long - Giám đốc Trung tâm Nguồn, công ty Nhà ở ngay RECO, trước đây, một thửa đất chỉ cần diện tích 30 m² đã đủ để thành lập một lô riêng biệt. Tuy nhiên, theo quy định mới, diện tích tối thiểu cần thiết hiện nay đã tăng lên 50 m².  Điều này đã làm cho những căn nhà trong ngõ có diện tích từ 30-50 m² trở thành hàng hiếm, không còn khả năng xuất hiện thêm trên thị trường, dẫn đến sự tăng giá mạnh mẽ cho phân khúc này.

Nhà đất vẫn tiếp tục được ưa chuộng nhờ khả năng sở hữu lâu dài và mở rộng diện tích sử dụng. Thế nhưng, giá trị của bất động sản hiện tại đã tăng vọt chỉ trong thời gian ngắn. Thực tế, những căn nhà trong ngõ, dù nằm sâu trong các khu phố, sau một thời gian ngắn đều có sự điều chỉnh giá lên đáng kể.

Theo khảo sát của một số môi giới tại Hà Nội, giá bất động sản thường có xu hướng tăng từ 3-5% mỗi năm. Tuy nhiên, chỉ trong khoảng nửa năm trở lại đây, giá nhà trong ngõ đã vượt qua ngưỡng này, với sự tăng trưởng từ 10% đến 20%. Đáng lưu ý, hiện tượng này không chỉ diễn ra tại những quận nội thành như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân mà còn lây lan ra các quận ngoại thành như Long Biên và Hà Đông với mức tăng giá mạnh.

Ví dụ, một căn nhà với diện tích 30 m² tại Phúc Lợi, Long Biên hiện được rao bán với giá 4,25 tỷ đồng, tức hơn 140 triệu đồng/m². Mức giá này đã gia tăng gần 50% chỉ trong vòng 1 năm (theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn).

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng có nhiều lý do thúc đẩy sự tăng giá của nhà trong ngõ tại Hà Nội. Một trong những yếu tố chính là sự tiếp diễn đà tăng giá của các loại hình bất động sản khác, như nhà biệt thự, liền kề, mặt phố và chung cư.

Đặc biệt, quy định mới có hiệu lực từ ngày 7/10/2024, yêu cầu diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở khu vực phường, thị trấn tại Hà Nội là 50 m², thay vì 30 m² như trước đây, cũng là một nguyên nhân gây khan hiếm những ngôi nhà trong ngõ có diện tích nhỏ. Những căn nhà này có giá cả hợp lý, phù hợp với đa số tài chính của người dân.

Ông Lê Việt Long cho rằng: "Trước đây, một lô đất chỉ yêu cầu 30 m² để được xem là một thửa riêng, nhưng giờ đây, tiêu chuẩn đã được nâng lên 50 m². Do đó, các ngôi nhà trong ngõ có diện tích từ 30-50 m² trở thành hàng hiếm và không thể xuất hiện thêm trên thị trường. Các loại hình này lại rất tương thích với nhu cầu tài chính của nhiều người mua hiện nay, dẫn đến giá của chúng tăng nhanh chóng."

Thêm vào đó, nhiều người kinh doanh nhỏ lẻ cũng tìm kiếm nhà trong ngõ, nhờ vào sự phát triển của thương mại điện tử khiến việc bán hàng không nhất thiết phải ở mặt phố như trước. Tuy nhiên, ông Lê Việt Long cũng cảnh báo về một số "cò" bất động sản, họ trao đổi với chủ nhà để tăng giá bán nhằm thu lợi nhuận bổ sung từ phí dịch vụ.

Tại một hội thảo trước đây, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho rằng, khi diện tích tối thiểu để tách thửa nâng lên, người dân sẽ cần nỗ lực hơn và nguồn vốn lớn hơn để sở hữu những mảnh đất đủ điều kiện, qua đó dẫn đến giá trị thửa đất sau khi tách thửa cũng cao hơn.

Hiện tại, một căn nhà 30 m² nằm trong ngõ ở trung tâm có giá khoảng từ 4-5 tỷ đồng, nhưng nếu yêu cầu diện tích tách thửa 50 m² thì giá trị của căn nhà theo ước tính sẽ dao động từ 7-8 tỷ đồng. Mức giá này có thể khiến nhiều người gặp khó khăn trong việc tiếp cận, chỉ có thể đáp ứng cho một nhóm nhỏ những khách hàng có khả năng tài chính. Thêm nữa, những lô đất có diện tích từ 30-40 m² là phân khúc được ưa chuộng bởi giá cả phải chăng, cho phép xây dựng nhiều tầng nhằm nâng cao diện tích sử dụng.

Tuy nhiên, từ góc độ quy hoạch, ông Toản bày tỏ sự đồng tình với quy định tách thửa mới, cho rằng quy định này sẽ góp phần hạn chế những căn nhà có diện tích quá nhỏ, từ đó cải thiện hình ảnh đô thị và giảm thiểu những rủi ro liên quan đến công tác phòng cháy chữa cháy.