Nhà đầu tư mắc kẹt với đất nông nghiệp
TP HCM đang chứng kiến tình trạng nhiều nhà đầu tư đất nông nghiệp gặp khó khăn trong việc thoát hàng. Phí chuyển đổi sang đất ở gia tăng, trong khi giá sang nhượng không khả quan, khiến nhiều người phải chật vật với các lô đất mà họ sở hữu.
Anh Quốc Tuấn, một nhà đầu tư nắm giữ hàng ngàn m2 đất nông nghiệp tại Bình Chánh và Hóc Môn, cho biết anh đang khó khăn trong việc tìm đầu ra cho các lô đất của mình. Ban đầu, anh dự tính chờ bảng giá đất mới công bố, dựa vào tăng giá đất nông nghiệp để thu lợi. Tuy nhiên, kế hoạch này không thành hiện thực khi đất nông nghiệp chỉ được áp dụng theo bảng giá cũ với hệ số K, tức là không có sự gia tăng so với giá thị trường hiện tại.
Trong bốn tháng qua, dù đã giảm giá cả tỷ đồng để bán, nhưng các lô đất của anh Tuấn vẫn không có khách mua. "Tôi mua một lô đất tại xã Tam Thới Thôn (Hóc Môn), rộng 2.000 m2 vào cuối năm 2022 với giá 4,5 triệu đồng/m2, giờ sang tay 3,6 triệu đồng nhưng vẫn bị chê đắt," anh chia sẻ.
Nhà đầu tư này đã thử nhiều phương án, từ việc vay vốn để chuyển đổi sang thổ cư hay cho thuê đất, nhưng đều gặp khó khăn. Việc chuyển đổi không chỉ đòi hỏi chi phí cao mà ngay cả sau khi hoàn tất, việc xin tách thửa cũng không dễ dàng. Các quy định mới đã hạn chế cá nhân trong giao dịch bất động sản, không được phép thực hiện quá 10 lần mỗi năm, trong khi thành phố cũng cấm phân lô bán nền.
Giải pháp tạm thời của anh Tuấn là cho thuê đất chờ đợi thời điểm tốt hơn, nhưng việc tìm khách thuê ở những vùng sâu xa hiện nay cũng rất khó khăn. Nhìn tài sản tỷ đồng bị "chôn" không có cách nào thoát ra, gia đình anh cảm thấy xót xa.
Tình hình tương tự cũng diễn ra với ông Nguyễn Tiến Dũng, một nhà đầu tư đất nông nghiệp tại quận 12. Ông đã liên tục rao bán lô đất 2.200 m2, trong đó có 200 m2 thổ cư, với giá 11 tỷ đồng trong suốt 5 tháng qua mà không có ai đánh tiếng. Lô đất này được ông mua năm 2021 với mức giá 12,6 tỷ đồng.
"Nhiều người khuyên tôi vay thêm để thực hiện chuyển đổi thổ cư, nhưng chi phí cho việc này rất lớn, lên đến hàng chục tỷ đồng mà tôi không thể trang trải," ông Dũng cho biết.
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất nông nghiệp nhiều khu vực đã giảm từ 10-20% do nhu cầu thị trường hạ nhiệt. Cùng với việc cấm phân lô bán nền tại các huyện ven, khả năng giao dịch của đất nông nghiệp trong thời gian tới nhìn chung vẫn rất hạn chế.
Chuyên trang Batdongsan thống kê rằng trong các loại hình đất đang giao dịch, đất nông nghiệp được đánh giá là khó tìm khách hàng nhất. Các lô đất lớn hàng chục hecta vẫn thu hút các nhà đầu tư lớn để triển khai dự án, trong khi các lô đất nhỏ chỉ vài trăm m2 lại thiếu người mua mặc dù giá đã giảm mạnh.
Theo DKRA Group, giao dịch đất nền thời gian qua chỉ diễn ra ở những dự án đã hoàn tất pháp lý, trong khi đất nông nghiệp tại TP HCM hiện tại vẫn trong tình trạng "tắc" thanh khoản. Nguyên nhân chủ yếu là do giá cao và nhu cầu giảm sút.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam, cho rằng trước đây, đất nông nghiệp đã rất được ưa chuộng do giá thấp. Nhà đầu tư thường mua đất rồi chuyển sang thổ cư để phân lô bán nền nhằm thu lợi nhuận. Tuy nhiên, sau khi chính quyền áp dụng bảng giá đất mới, thị trường này đang gần như ngưng trệ. Sự tăng giá tiền sử dụng đất quá cao đã làm cho nhiều chủ đất không còn khả năng chuyển đổi lên thổ cư và phải bán rẻ cho giới đầu tư.
Các chuyên gia như Lê Quốc Kiên nhấn mạnh rằng chi phí chuyển đổi đất hiện nay quá nặng nề tới mức nhà đầu tư như đang bỏ ra một phần lớn số tiền để mua lại chính lô đất của mình. Dù thành phố đã có những chính sách nhằm nới lỏng việc tách thửa, nhưng việc áp dụng đối với các lô đất lớn hiện nay là rất khó khăn.
Luật Đất đai 2024 quy định rằng các lô đất nông nghiệp nếu để hoang không sử dụng trong khoảng thời gian 12-24 tháng sẽ bị xử lý vi phạm và có khả năng bị thu hồi. Điều này tạo ra áp lực cho các nhà đầu tư đang sở hữu đất nông nghiệp, buộc họ phải tìm cách chuyển đổi chức năng đất hoặc cải tạo để tránh mất trắng.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đất nông nghiệp vẫn còn tiềm năng lớn với khả năng tăng giá trong tương lai do xu hướng tăng giá chung của bất động sản. Hiện tại, nhà đầu tư cũng có thể hướng đến phát triển mô hình nông nghiệp sinh thái chất lượng cao hoặc kết hợp kinh doanh du lịch lưu trú để khai thác hiệu quả tiềm năng đất đai, chờ thời cơ tăng giá trong dài hạn.
Phương Uyên
