Nguồn cung cao cấp, hạng sang phủ bóng căn hộ TP HCM

Hơn 90% nguồn cung bất động sản trong quý IV tại TP HCM thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, dẫn đến tình trạng thiếu hụt căn hộ giá thấp trong thị trường.

Vào đầu tháng 11, Masterise Homes đã ra mắt dự án chung cư Masteri Grand View với quy mô lên tới 616 căn hộ cao cấp tại đại đô thị The Global City (TP Thủ Đức). Dự án được chào giá với ưu đãi thanh toán nhanh, khoảng 100 triệu đồng mỗi m2, trong khi giá trung bình nếu thanh toán theo tiến độ thông thường dao động từ 130-140 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT).

Một dự án khác, Eaton Park do Gamuda Land đầu tư, cũng mở bán giai đoạn mới với giá thị trường khoảng 142 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT). Dự án này có khoảng 1.968 căn hộ với diện tích từ 45-145 m2. Giá bán thấp nhất cho một căn hộ tại đây khoảng 7 tỷ đồng, với mức trung bình từ 10-12 tỷ đồng và tối đa gần 20 tỷ đồng.

Trước đó, trong đợt mở bán đầu tiên, Eaton Park có giá gần 130 triệu đồng mỗi m2. Dù mức giá này được đánh giá là khá cao, nhưng 900 căn hộ vẫn được giao dịch thành công, tạo động lực cho chủ đầu tư nâng giá trong giai đoạn tiếp theo. Gamuda Land cũng đang triển khai dự án Elysian tại TP Thủ Đức với quy mô 1.398 căn hộ, dự báo giá bán không dưới 100 triệu đồng mỗi m2.

Ngoài ra, dự án The Opus One, một phân khu căn hộ cao tầng thuộc khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức), cũng chuẩn bị mở bán trong tháng 11 với mức giá từ 82 triệu đồng mỗi m2. Căn hộ phổ biến diện tích 53-76 m2 sẽ có giá ít nhất từ 5-7 tỷ đồng.

Theo ghi nhận trong hai tháng cuối năm, nhiều công ty bất động sản đã gia tăng số lượng dự án ra thị trường, khiến nguồn cung cải thiện rõ rệt so với quý trước. Tuy nhiên, 90% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp, với giá từ 80 triệu đồng mỗi m2. Một số dự án có mức giá khoảng 60 triệu đồng mỗi m2 như Fiato Uptown, MT Eastmark City, D-Homme... có khả năng chưa mở bán trong quý này.

Theo báo cáo từ Avison Young Việt Nam, gần 90% hàng hóa mở bán trong ba tháng cuối năm có giá khoảng 3.000-5.000 USD (tương đương 60-120 triệu đồng) mỗi m2, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Tình trạng thiết lập lại thị trường không có căn hộ giá bình dân đang tiếp tục diễn ra.

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP HCM trong quý III đã vượt hơn 80 triệu đồng mỗi m2, riêng TP Thủ Đức gần 100 triệu đồng mỗi m2. Chuyên gia nhận định rằng thị trường căn hộ TP HCM đã thiết lập một mặt bằng giá mới, với các dự án cũ bắt đầu tái khởi động và có mức giá cao gấp 2-3 lần so với trước đây.

Các chủ đầu tư và đơn vị phát triển đang tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, đặc biệt khi chi phí đầu tư, đặc biệt là giá đất, không ngừng tăng cao. Hầu như tất cả dự án mới tại TP HCM đều thuộc về các đại đô thị với sản phẩm có mặt bằng giá cao, vì vậy rất khó để có những tòa nhà với mức giá thấp hơn trước.

Chuyên gia cũng cho rằng xu hướng tăng giá bất động sản là khó tránh khỏi. Nguyên nhân chủ yếu do khan hiếm dự án trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, dẫn đến cuộc chơi gần như do những nhà đầu tư lớn định hướng giá cả. Tình trạng lệch pha cung cầu nhà ở căn bản đã ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà của nhiều người trẻ.

Theo Cao Thị Thanh Hương, một chuyên gia nghiên cứu tại Savills, thị trường nhà ở TP HCM đang gặp tình trạng nghiêm trọng về lệch pha. Cụ thể, nguồn cung nhà ở có giá hợp lý (dưới 3 tỷ đồng) đã giảm mạnh từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% vào năm 2024, và căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng gần như không còn tồn tại.

"Ngay cả khi tiết kiệm 40% thu nhập mỗi tháng, người dân TP HCM cũng cần hơn 30 năm để mua một căn nhà với giả định giá không tăng, điều này là bất khả thi," bà Hương nhấn mạnh.

Tình trạng ưu thế của căn hộ cao cấp trên thị trường sẽ khó có dấu hiệu cải thiện trong ngắn hạn. Dự báo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy căn hộ cao cấp vẫn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế. Nguồn cung chung cư dự kiến sẽ gia tăng lên 12.000 căn vào năm 2025 và 16.000 căn vào năm 2026, nhưng chủ yếu vẫn là sản phẩm có giá cao và tập trung tại khu vực TP Thủ Đức, làm gia tăng tình trạng lệch pha trên thị trường nhà ở TP HCM.