Ngân hàng không được phát mại bất động sản vì sơ suất trong đăng ký giao dịch bảo đảm

Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại Hà Nội đã ban hành quyết định giám đốc thẩm liên quan đến việc tranh chấp hợp đồng vay vốn tín dụng.

NGÂN HÀNG YÊU CẦU PHÁT MẠI TÀI SẢN

Theo hồ sơ vụ việc, vào năm 2011, bà N. 2 đã ký hợp đồng vay với ngân hàng với số tiền 3 tỷ đồng để đầu tư vào kinh doanh đồ nội thất phong thủy. Để đảm bảo cho khoản vay này, bà đã dùng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với diện tích 54,4m2 tại Hà Nội. Hợp đồng thế chấp được công chứng đầy đủ. Ngân hàng đã thực hiện giải ngân số tiền 3 tỷ đồng cho bà. Tuynhiên, đến ngày 30/9/2020, bà N. chỉ mới thanh toán được gần 380 triệu đồng.

Do bà N. không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng đã khởi kiện ra tòa, yêu cầu bà thanh toán khoản nợ gốc khoảng 2,8 tỷ đồng và lãi suất hơn 3 tỷ đồng. Trong trường hợp bà không thanh toán, ngân hàng yêu cầu được phát mại tài sản nhà đất của bà. Trong quá trình xét xử, bà N. cho rằng hợp đồng thế chấp năm 2011 chỉ đảm bảo cho khoản vay 1 tỷ đồng.

Khi xem xét vụ án, Ủy ban thẩm phán nhận thấy vào ngày 17/2/2011, tại phòng công chứng số 7, các bên đã hoàn tất ký hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản đất của bên thứ ba. Tuy nhiên, tài sản đảm bảo này đã không được đăng ký giao dịch bảo đảm.

Ngân hàng cho rằng vào ngày 30/9/2008, ngân hàng đã ký hợp đồng thế chấp tài sản này với bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay của bà N. trước năm 2011. Khoản vay đó đã được hoàn tất, nhưng ngân hàng vẫn chưa giải chấp tài sản.

Ngoài ra, ngân hàng cũng cho rằng đơn đăng ký giao dịch bảo đảm không chỉ định cụ thể hợp đồng thế chấp nào mà chỉ ghi chung chung, do đó, đăng ký giao dịch bảo đảm của hợp đồng năm 2008 vẫn có giá trị liên quan đến hợp đồng năm 2011. Tuy nhiên, quan điểm này của ngân hàng đã không được thẩm phán chấp nhận.

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP VÔ HIỆU DO THIẾU ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Theo quan điểm của Ủy ban thẩm phán, Điều 2 của hợp đồng thế chấp năm 2008 nêu rõ, bên B tự nguyện đặt tài sản là nhà đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên C đối với bên A, với mức dư nợ cao nhất là 500 triệu đồng.

Hợp đồng thế chấp năm 2008 chỉ có giá trị bảo đảm cho các hợp đồng tín dụng cụ thể chứ không liên quan đến khoản vay theo hợp đồng tín dụng hạn mức.

Hợp đồng này cũng quy định nghĩa vụ của ngân hàng là phải trả lại tài sản và giấy tờ liên quan cho bên B khi bên C hoàn thành nghĩa vụ nợ hoặc trong trường hợp bên B/bên C thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Khi bên C hoàn tất nghĩa vụ trả nợ, hợp đồng này sẽ không còn hiệu lực.

Trong quá trình giải quyết vụ án, ngân hàng đã xác nhận rằng hợp đồng tín dụng năm 2008 đã được tất toán trước thời điểm 17/2/2011. Ngân hàng đã trả lại sổ đỏ cho bà N., nhưng vẫn chưa thực hiện việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm với tài sản này.

Với lý do đó, Ủy ban thẩm phán khẳng định hợp đồng thế chấp năm 2008 đã hết hiệu lực. Đặc biệt, theo tòa án, hợp đồng tín dụng năm 2011 quy định hình thức bảo đảm khoản vay là “có bảo đảm bằng tài sản” nhưng không chỉ rõ tài sản bảo đảm là gì và ai là người đứng ra bảo đảm.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 13 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010: “Trong trường hợp tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, khi yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu không cần phải xóa đăng ký giao dịch đã thực hiện trước đó.”

Nghị định 83 chỉ quy định về việc không cần xóa hợp đồng thế chấp nếu nó bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp năm 2008 lại là hợp đồng độc lập và đã hết hiệu lực sau khi tất toán nghĩa vụ bảo đảm. Năm 2011, các bên đã ký một hợp đồng thế chấp mới để bảo đảm cho khoản vay nhưng hợp đồng này lại không được đăng ký giao dịch bảo đảm.

Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005, những văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký khi pháp luật có yêu cầu.

Tại Điểm c Khoản 1 Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.

Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 của Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký đối với tài sản quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực từ thời điểm khi cơ quan nhận được hồ sơ hợp lệ. Do đó, hợp đồng thế chấp năm 2011 không được đăng ký giao dịch bảo đảm và chưa phát sinh hiệu lực.

Với lý do đó, Ủy ban thẩm phán TAND tối cao đã chấp thuận quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND Cấp cao tại Hà Nội và giữ nguyên bản án sơ thẩm năm 2020, theo đó ngân hàng không được phát mại tài sản bất động sản trên.