Loạt mặt bằng vị trí 'vàng' TP HCM ế khách thuê nhiều năm

Anh Nam, người phụ trách quản lý một mặt bằng trên đường 3/2, quận 10, cho biết rằng căn nhà này đã tồn tại trong tình trạng trống rỗng gần 2 năm qua do chưa tìm được khách hàng thích hợp.

Mặt bằng với diện tích 600 m2, nằm gần vòng xoay Dân Chủ, trước đây từng là nơi hoạt động của một showroom thuộc một thương hiệu dệt may lớn với mức giá thuê 280 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2022, đơn vị này đã ngừng thuê, dẫn đến việc mặt bằng bị bỏ trống cho đến nay.

Theo anh Nam, vào đầu năm nay, có một đơn vị khác đã tiến hành đặt cọc thuê với thời hạn 5 năm, nhưng do không đạt được thỏa thuận về giá cả, hợp đồng đã bị hủy vào tháng 6. "Hiện tại, tôi đang tìm kiếm khách thuê mới. Giá thuê hiện tại là 400 triệu đồng mỗi tháng, được xem là hợp lý với diện tích rộng và vị trí mặt tiền thuận lợi cho kinh doanh", anh nói.

Tại đường Nguyễn Công Trứ (quận 1), một mặt bằng 300 m2 cũng đã treo biển cho thuê từ năm trước đến giờ. Anh Trần Quốc Kiên, Giám đốc một sàn giao dịch tài sản đang quản lý mặt bằng này, cho biết trước năm 2023, mặt bằng từng được một công ty vàng bạc đá quý thuê dài hạn với giá 220 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, sau khi đơn vị này trả lại mặt bằng, giá thuê mới đã tăng lên 400 triệu đồng mỗi tháng và đến nay vẫn chưa tìm được khách hàng.

Không chỉ riêng hai trường hợp này, nhiều mặt bằng khác sở hữu vị trí “vàng” ở các tuyến đường trung tâm cũng đang trải qua tình trạng không có người thuê trong nhiều năm. Ví dụ, tại đường Lý Tự Trọng - Pasteur, một mặt bằng góc đã được chào thuê từ tháng 7/2022 nhưng vẫn chưa tìm được người thuê, với giá thuê lên đến 30.000 USD (khoảng 750 triệu đồng) mỗi tháng, trong khi năm 2022 giá thuê chỉ khoảng 20.000 USD mỗi tháng.

Một mặt bằng trên đường Hai Bà Trưng - Nguyễn Văn Chiêm (quận 1) có diện tích 600 m2, từng được một doanh nghiệp chuyên phân phối thời trang cao cấp thuê, đã ngừng hoạt động từ giữa năm 2022 và đến nay vẫn chưa có đơn vị nào thuê lại. Môi giới đang chào giá cho mặt bằng này là 35.000 USD mỗi tháng (gần 900 triệu đồng) với thời gian hợp đồng là 5 năm mà không có sự giảm giá so với năm 2022.

Ngoài ra, tại khu vực đường Lê Lợi, ba mặt bằng liền kề đã treo bảng cho thuê từ hai năm trước và hiện vẫn chưa có người thuê. Giá thuê được thông báo từ 10.000-15.000 USD mỗi m2 mỗi tháng, cao hơn 10% so với mức giá hai năm trước. Hay mặt bằng có diện tích 500 m2 ngay ngã tư Lý Tự Trọng - Trương Định vẫn ế ẩm từ năm 2022 đến nay với mức giá thuê 45.000 USD mỗi tháng.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này, theo nhận định của các chuyên gia, là do giá thuê tăng cao cùng với sự thay đổi trong định hướng kinh doanh của các thương hiệu. Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, giá thuê mặt bằng nhà phố tại các khu vực quận 1, 3, 10 và các tỉnh lân cận đã tăng từ 10-30%. Quận 1 có mức giá thuê tăng 15,2%, quận 3 tăng 32,4%, quận 2 và Bình Thạnh tăng lần lượt là 10% và 11%.

Theo báo cáo từ Nhà Tốt, trong tháng 8, giá thuê trung bình của mặt bằng kinh doanh trên các tuyến đường trung tâm quận 1 đã gia tăng từ 10-30% so với đầu năm. Cụ thể, mặt bằng tại đường Đông Du có giá trung bình 230 triệu đồng mỗi tháng (tăng 27%), trong khi Đồng Khởi và Huỳnh Thúc Kháng vào khoảng 250 triệu đồng (tăng 30%), và Lê Thánh Tôn khoảng 220 triệu đồng (tăng 19%).

Việc nhiều mặt bằng cho thuê vẫn đang trong tình trạng vắng khách nhưng giá cả không có xu hướng giảm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho rằng định giá tài sản thường dựa trên doanh thu cho thuê hàng tháng. Nếu một mặt bằng có giá thuê cao, giá trị tài sản cũng đương nhiên được nâng lên. Ngược lại, nếu giá thuê thấp thì giá trị sẽ giảm sút. Do đó, những căn nhà phố ở vị trí trung tâm vẫn có xu hướng tiếp tục tăng giá mặc dù có sự chênh lệch từ phía khách thuê và thị trường.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu S22M Savills Việt Nam, cũng nhấn mạnh rằng dòng tiền cho thuê không mang lại ý nghĩa lớn cho chủ sở hữu các tài sản này. Nếu không có người thuê, họ sẵn lòng để mặt bằng trống, vì việc chấp nhận giảm giá sẽ làm giảm giá trị tài sản.

Nhiều chủ nhà nhận định rằng việc giảm giá thuê sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến các thương vụ sau này. "Thay vì giảm giá trong ngắn hạn, chúng tôi sẵn lòng để mặt bằng trống nhằm giữ giá trị cho tài sản", một trong số họ chia sẻ.

Dù vậy, ông Đinh Minh Tuấn cũng nhấn mạnh rằng giá thuê nhà ở vị trí vàng phải tuân theo luật cung - cầu. Thị trường nhà mặt phố đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi sự thay đổi trong mô hình kinh doanh, đặc biệt khi các nền tảng thương mại điện tử đang phát triển nhanh chóng. Trước đây, các tuyến phố trung tâm thường tập trung nhiều khách du lịch quốc tế, tuy nhiên, khi thói quen tiêu dùng thay đổi và tình hình kinh tế khó khăn, lượng khách du lịch tăng không đáng kể, việc phải chi trả một khoản lớn cho mặt bằng không còn là một lựa chọn bắt buộc nữa.

Bà Giang Huỳnh đồng tình với nhận định này, phân tích rằng xu hướng tiêu dùng và cách thức kinh doanh đang chuyển mình. Các thương hiệu hiện nay phải cân nhắc kỹ giữa chi phí và lợi nhuận, không chỉ dừng lại ở việc quảng bá thương hiệu qua mặt bằng như trước. Do đó, thay vì thuê một vị trí đắc địa với chi phí lớn, họ đang tìm kiếm các vị trí với mức chi phí hợp lý hơn.

Theo quan điểm của các chuyên gia, trong ngắn hạn, việc cho thuê mặt bằng ở các tuyến phố lớn sẽ gặp khó khăn trong việc lấp đầy. Kinh tế khó khăn và tình hình tiêu dùng giảm sút chính là những nguyên nhân khiến doanh nghiệp phải tính toán cắt giảm chi phí, bao gồm chi phí mặt bằng. Do đó, nhiều khả năng giá thuê nhà phố ở những vị trí trung tâm sẽ giữ nguyên hoặc giảm nhẹ, tùy thuộc vào khả năng hồi phục của thị trường tiêu dùng trong những năm tới.