Khối ngoại tăng rót tiền vào bất động sản công nghiệp

13/12/2024 - 08:50

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang diễn ra rất tích cực, chiếm hơn 90% tổng vốn đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực này, theo khảo sát từ Cushman & Wakefield.

Thị trường bất động sản công nghiệp trở thành trung tâm hấp dẫn đối với các nhà đầu tư ngoại. Các tập đoàn sản xuất toàn cầu đang mở rộng quy mô hoạt động sản xuất theo chiến lược "Trung Quốc +1" nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Xu hướng này đã tạo điều kiện cho các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam gia tăng rõ rệt.

Gần đây, Tập đoàn Tripod Technology từ Đài Loan đã thuê 18 ha đất trong khu công nghiệp Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) để xây dựng nhà máy sản xuất mạch điện tử. Tại Bắc Ninh, Johnson Health Tech cũng đã đăng ký đầu tư 100 triệu USD vào khu công nghiệp Thuận Thành 1 nhằm xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể thao.

Trước đó, vào tháng 3, quỹ đầu tư Mapletree Logistics Trust đến từ Singapore đã chi hơn 50 triệu USD để mua hai nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên. Frasers Property Vietnam cũng đã đầu tư trên 250 triệu USD nhằm mở rộng danh mục đầu tư vào các khu công nghiệp phía Bắc. Bên cạnh đó, Foxconn đã đầu tư 100 triệu USD để thuê thêm đất tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) và Khu công nghiệp WHA 1 (Nghệ An).

Ngoài những hình thức bất động sản công nghiệp truyền thống, thị trường còn xuất hiện nhiều loại hình mới trong các khu công nghiệp. Điển hình là sự hợp tác giữa VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres để xây dựng và vận hành các trung tâm dữ liệu chuẩn quốc tế tại TP Hồ Chí Minh. Daiwa House Logistics Trust cũng đã hoàn tất việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại Long An với giá 26,5 triệu USD. Lineage, một quỹ tín thác bất động sản công nghiệp, đã thành lập liên doanh với SK Logistics để khai thác hai dự án kho lạnh tại Hà Nội và Hưng Yên.

Khối ngoại tăng rót tiền vào bất động sản công nghiệp - ảnh 1

Xu hướng này được phản ánh rõ nét qua báo cáo từ các công ty tư vấn thị trường. Cushman & Wakefield Việt Nam dự đoán từ năm 2020 đến 2024, tổng giá trị giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản sẽ đạt 2,94 tỷ USD, trong đó bất động sản công nghiệp chiếm 40%. Riêng trong 9 tháng đầu năm, bất động sản công nghiệp đã đóng góp 91% trong tổng giá trị giao dịch, lên tới 178 triệu USD.

Theo báo cáo tổng quan về thị trường M&A bất động sản Đông Nam Á từ EY Parthenon, tổng giá trị các thương vụ M&A trong bất động sản tại Việt Nam trong 7 tháng đầu năm đạt 874 triệu USD, trong đó có tới 16 trên 24 thương vụ thuộc về lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Hơn 92% nhà đầu tư là ngoại quốc, chủ yếu đến từ Đài Loan, Singapore và Hàn Quốc.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp diễn ra mạnh mẽ nhờ vào các chính sách đầu tư hạ tầng kết nối quan trọng như cao tốc Bắc - Nam và sân bay quốc tế Long Thành. Các luật mới được thông qua cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư ngoại. Hơn nữa, mức giá thuê đất tại Việt Nam cũng khá cạnh tranh so với các nước trong khu vực ASEAN, với giá thuê trung bình tại khu công nghiệp khoảng 154 USD một m2 và từ 4,6 đến 4,8 USD cho mỗi m2 nhà xưởng hoặc kho bãi.

Ông John Campbell, trưởng bộ phận bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam, nhận định rằng Việt Nam hấp dẫn dòng vốn quốc tế nhờ vào chi phí cạnh tranh, sự phát triển của thương mại điện tử, chính sách thương mại cởi mở và vai trò ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Hệ thống pháp luật và thủ tục đầu tư đang dần hoàn thiện, tạo công bằng hơn cho các hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy vậy, M&A trong bất động sản công nghiệp cũng đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là vấn đề thủ tục hành chính, định giá tài sản và khả năng tiếp cận bất động sản chất lượng. Đảm bảo các hoạt động sau M&A cũng cần được chú trọng nhằm đạt được sự hòa hợp trong quy trình và văn hóa doanh nghiệp.

Về triển vọng tương lai, bà Trang Bùi cho rằng Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư đối với tài sản bất động sản công nghiệp và logistics qua việc mua lại đất đai hoặc các tài sản đang hoạt động. Nhu cầu lớn đang hiện hữu, và chất lượng tài sản, tốc độ tăng giá thuê, quy mô giao dịch cùng thời hạn sử dụng đất sẽ là những yếu tố quyết định để các nhà đầu tư đưa ra quyết định cuối cùng.

Hiện tại, quỹ đất cho các khu công nghiệp tại Việt Nam đã đạt 150.000 ha, khẳng định vị thế của quốc gia này như một trong những trung tâm sản xuất hàng đầu ở Đông Nam Á. Nguồn cung này dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường M&A. Trong các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và Nam, nguồn cung đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng thêm 10.600 ha với tốc độ tăng trưởng 7,5% mỗi năm. Đồng thời, diện tích nhà xưởng và kho bãi cũng sẽ tăng thêm 1,9 triệu m2 và 2,6 triệu m2, với các tỷ lệ tăng trưởng lần lượt là 5,9% và 10,1% mỗi năm.

Ngoài ra, kết quả bầu cử tổng thống Mỹ cũng được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Nhìn lại thời kỳ 2017-2018, khi ông Donald Trump ở vị trí tổng thống, thị trường này đã hưởng lợi từ các chính sách của ông. Vì thế, giai đoạn 2024-2027 có thể mang lại những bước tiến tương tự.

Với mong muốn biến Việt Nam thành trung tâm công nghiệp mới trong khu vực Đông Nam Á, cùng những nỗ lực mạnh mẽ từ Chính phủ, các chuyên gia nhận định rằng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư.