Khó mua chung cư mới

TP HCM hiện đang phải đối mặt với tình trạng nguồn cung sơ cấp hạn chế do giá bất động sản cao, khiến nhiều người tìm kiếm cơ hội an cư tại các dự án cũ.

Chị Liên, nhân viên một công ty xuất bản tại quận 3, cho hay, với nhu cầu mua một căn hộ 65 m2 giá khoảng 3 tỷ đồng ở khu Nam, chị chỉ có thể chọn mua nhà thứ cấp vì không có dự án mới nào phù hợp. Chị chia sẻ, khu Nam hiện có ba dự án đang được triển khai, nhưng một trong số đó có giá trên 90 triệu đồng mỗi m2, trong khi hai dự án còn lại ở rìa huyện Nhà Bè và Bình Chánh cũng có giá trên 55 triệu đồng mỗi m2 chưa bao gồm thuế và phí. "Tìm mãi không thấy căn nào ưng ý, tôi đành chuyển sang các dự án đã bàn giao gần đây", chị cho biết thêm.

Trong khi đó, anh Quốc Quang, một chủ doanh nghiệp nhỏ tại quận 10, đã mất 7 tháng khảo sát thị trường để tìm nhà. Với tiêu chí bán kính không vượt quá 12 km từ trung tâm và mức giá tối đa 3,5 tỷ đồng, anh chỉ nhận được tư vấn cho 6 dự án, nhưng có đến bốn trong số đó chưa hoàn thiện pháp lý. Hai dự án còn lại thì lại có giá cao hoặc không đủ diện tích cho gia đình 5 người. Cuối cùng, anh quyết định mua chung cư cũ do khó tìm được lựa chọn phù hợp.

"Chưa bao giờ trong TP HCM lại khó khăn tìm kiếm chung cư mới như hiện tại. Trước đây, mỗi năm có hàng chục dự án mở bán, nhưng giờ gần như không có thêm", anh Quốc Quang nhận xét.

Theo thống kê, nhiều khách hàng có tài chính hạn hẹp thường ưu tiên lựa chọn căn hộ sơ cấp vì giá cả hợp lý cùng nhiều chính sách hỗ trợ về lãi suất và khoản thanh toán. Tuy nhiên, xu hướng mua sơ cấp đã giảm sút bởi sự khan hiếm lựa chọn trên thị trường. Báo cáo từ trang Batdongsan cho thấy, tỷ lệ khách hàng mua nhà sơ cấp giảm từ 68% trong quý I xuống còn 55% trong quý II, trong khi đó nhu cầu tìm kiếm căn hộ thứ cấp tăng từ 33% lên hơn 45%. Việc này được cho là không bất ngờ khi thị trường kéo dài thời gian thiếu hụt nguồn cung sơ cấp.

Trong ba năm qua, việc cấp phép dự án mới gặp nhiều khó khăn khiến TP HCM ít có dự án mở bán. Nguồn cung khan hiếm làm gia tăng giá bất động sản. Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, trong nửa đầu năm thành phố chỉ có khoảng 1.700 căn hộ mới được chào bán, thấp hơn một nửa so với các năm trước và chỉ bằng 1/10 giai đoạn trước Covid-19. Đáng chú ý, 80% trong số đó thuộc phân khúc cao cấp, có giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.

Giá căn hộ sơ cấp TP HCM tiếp tục leo thang, ghi nhận trung bình trên 63 triệu đồng/m2 trong quý II. Hơn 70% danh mục mở bán mới có giá cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường. JLL Việt Nam cũng chỉ ra rằng mặc dù thị trường sơ cấp đáp ứng nhu cầu người mua, cả phân khúc tầm trung lẫn cao cấp vẫn thiếu sự lựa chọn. Quý vừa qua chỉ có khoảng 100 căn hộ được cấp phép và một dự án mới với 900 căn hộ chuẩn bị mở bán. Thêm vào đó, trong nửa đầu quý III, có thêm ba dự án mới đang được nhận booking, dự kiến sẽ được bán vào cuối năm nhưng giá cả sẽ trên 60 triệu/m2.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho hay thanh khoản căn hộ tại TP HCM hiện nay có xu hướng dịch chuyển về các dự án cũ, đã được bàn giao và có sổ đỏ giá khoảng 3 tỷ đồng, thường nằm tại các quận ngoại thành hoặc các chung cư cũ đã sử dụng từ 10 năm trở lên. Sự tăng trưởng tìm mua chung cư cũ diễn ra trong bối cảnh thị trường sơ cấp khó khăn.

Sức mua chuyển hướng sang thị trường thứ cấp cũng đã tạo ra tình trạng giá cả tăng cục bộ ở một số dự án hoàn thiện, nằm trong nội thành và có đầy đủ pháp lý. Theo JLL Việt Nam, giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM đã ghi nhận tăng 5% theo quý và 6,4% theo năm. Theo số liệu từ CBRE, giá thứ cấp trong quý II cũng tăng 4%. Một số khu vực ngoại ô từng rơi vào tình trạng cắt lỗ giờ đây chứng kiến giá chào bán thứ cấp tăng 2-3%. Nghiên cứu mới nhất từ Xemnha cho thấy trong hai tháng qua, giá căn hộ thứ cấp đã tăng khoảng 4-5%, với nhiều dự án trung tâm ghi nhận mức tăng từ 12-15% so với cùng kỳ.

Dự báo về thị trường nhà ở TP HCM trong những tháng còn lại của năm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết hiện có 148 dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý không thể triển khai. Nếu những vấn đề này được giải quyết trong nửa cuối năm, nguồn cung sẽ được cải thiện. Ngược lại, thị trường sẽ tiếp tục thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, tạo ra khó khăn cho người mua.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cũng cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung có khả năng kéo dài cho đến hết năm này và nửa đầu năm sau. Thị trường có thể trở nên thuận lợi hơn trong nửa cuối năm 2025 khi các chính sách mới đi vào thực tiễn. "Thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu vẫn cao có thể đẩy giá bán căn hộ tại TP HCM tăng ở cả phân khúc sơ cấp và thứ cấp," bà nhận định.