Hà Nội khan hiếm chung cư mới dưới 50 triệu một m2
Hà Nội hiện nay gần như không còn những dự án chung cư mới có mức giá 50 triệu đồng một m2, khi các nhà đầu tư đang tập trung phát triển những sản phẩm cao cấp, hạng sang.
Trong vòng ba tháng vừa qua, chị Bảo Linh tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực phía Tây thường xuyên nhận được thông tin từ môi giới, với giá bán của các dự án liên tục gia tăng. Gần đây, chị đã được giới thiệu một dự án có thể bàn giao vào đầu năm 2026 ở Tây Mỗ với giá khởi điểm từ 65 triệu đồng mỗi m2. Mức giá này chỉ có thể giảm xuống dưới 60 triệu đồng một m2 nếu khách hàng thanh toán nhanh chóng hoặc không vay vốn ngân hàng.
Chị Linh cho biết thường xuyên bị môi giới khuyến khích đặt cọc sớm vì đây là những tòa chung cư cuối cùng trong khu vực sát đại lộ Thăng Long. Theo thông tin từ môi giới, một dự án khác với hơn 1.800 căn hộ, dự kiến bàn giao vào cuối năm 2027 cũng nằm trong cùng quần thể và có giá không dưới 70 triệu đồng một m2.
Gia đình anh Minh Đức, lúc đầu mong muốn tìm một căn hộ mới có diện tích khoảng 60 m2 với ngân sách khoảng 3 tỷ đồng, tương đương với 50 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, với tình hình thị trường hiện tại, dù đã tích lũy được 1,5 tỷ đồng, anh Đức cho biết có thể phải tìm khoản vay bổ sung hoặc chọn căn hộ có diện tích nhỏ hơn, thậm chí chuyển hướng sang tìm chung cư cũ ở ngoại ô. "Thời gian chờ đợi càng kéo dài, mục tiêu sở hữu nhà càng trở nên xa vời," anh Đức chia sẻ.
Thực tế, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện chỉ có khoảng chục dự án mở bán, nhưng gần như không có sản phẩm nào có giá dưới 50 triệu đồng một m2. Hầu hết đều có mức giá bắt đầu từ 60 triệu đồng mỗi m2 trở lên.
Theo báo cáo được Bộ Xây dựng phát hành giữa tháng, chỉ có hai dự án chung cư tại Hà Đông và Hoài Đức vẫn còn mức giá này. Tuy nhiên, qua khảo sát cho thấy, căn hộ có giá từ 40 triệu đồng một m2 tại dự án ở Hà Đông là loại sở hữu có thời hạn 50 năm, trong khi để sở hữu lâu dài, giá sẽ cao hơn khoảng 20-30%.
Một dự án khác ở Hoài Đức trên đường 32, gần Đại học Công nghiệp khoảng 1 km, hiện chỉ còn lại một số ít căn hộ 3 và 4 phòng ngủ với diện tích lớn chưa được bán. Mặc dù vậy, một căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 108 m2 vẫn đang chào bán với mức giá trên 7 tỷ đồng, tương ứng khoảng 65 triệu đồng mỗi m2.
Trong nửa đầu năm ngoái, chủ đầu tư một dự án tại Long Biên đã phải tung ra nhiều gói khuyến mãi và chiết khấu mạnh để thu hút khách hàng, khiến giá một căn hộ 3 phòng ngủ trước thuế chỉ khoảng 42 triệu đồng mỗi m2, thậm chí có thời điểm còn 34 triệu đồng mỗi m2 nếu áp dụng đủ chính sách. Tuy nhiên, hiện tại, giá các căn hộ còn lại ở đây đã tăng lên khoảng 60 triệu đồng mỗi m2.
Một dự án khác tại Linh Đàm, Hoàng Mai, năm ngoái có giá chưa đến 40 triệu đồng mỗi m2 cho khách hàng thanh toán sớm, nay đã được chào với mức khoảng 60-70 triệu đồng mỗi m2 sau khi có thông tin về việc khu căn hộ này sẽ tái khởi động.
Theo dữ liệu từ CBRE, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội trong quý II vừa qua đã đạt gần 60 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Mức giá này đã tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước, và gần 25% so với năm ngoái. CBRE cũng chỉ ra rằng mức giá chung cư mới tại Hà Nội chỉ thấp hơn TP HCM khoảng 3 triệu đồng mỗi m2.
Một đơn vị nghiên cứu thị trường có sự hỗ trợ từ Techcombank và Masterise, cho biết hiện chỉ có thể tìm thấy căn hộ dưới 50 triệu đồng một m2 tại thị trường chuyển nhượng căn hộ cũ. Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II đạt khoảng 65 triệu đồng mỗi m2, với khu Tây có mức giá cao nhất khoảng 70 triệu đồng mỗi m2, còn khu Đông ở mức khoảng 56 triệu đồng mỗi m2.
Sự biến mất của căn hộ mới với mức giá dưới 50 triệu đồng một m2 là do nhiều yếu tố. Một trong những lý do quan trọng nhất là số lượng dự án mới rất hạn chế. Ước tính tổng nguồn cung trong năm nay khoảng 22.000 căn hộ, trong khi mỗi năm Hà Nội có thêm 160.000 người, dẫn đến nhu cầu nhà ở rất lớn.
Ngoài ra, trong một năm qua, sau thời kỳ khủng hoảng thị trường bất động sản, các nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng tạo ra dòng tiền cao. Giai đoạn từ 2016 đến 2021, khách hàng thường đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản như đất nền, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng. Sự thay đổi quan điểm đầu tư đã khiến ngày càng nhiều người chuyển hướng sang mua căn hộ chung cư thay vì chỉ đặt niềm tin vào nhà đất.
Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng nhận định rằng sự tăng giá của cả căn hộ cũ và mới là hệ quả của việc tắc nghẽn nguồn cung và vấn đề pháp lý đối với các dự án trong thời gian dài. Ông cũng chỉ ra rằng việc xác lập mặt bằng giá mới cho các dự án hiện nay đang nằm trong tay một số chủ đầu tư lớn có tiềm lực và quỹ đất sạch.
Dự báo trong hai năm tới, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có thể cải thiện với khoảng 47.000 căn hoặc 55.000 căn (bao gồm cả thấp tầng và cao tầng) theo CBRE. Tuy nhiên, việc giảm giá chung cư vẫn được cho là khó xảy ra vì phần lớn nguồn cung mới sẽ nằm ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Số lượng nhà bình dân có thể chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho rằng giá chung cư sẽ ổn định khi mặt bằng giá mới được thiết lập từ năm 2026. Trong khi đó, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội cho rằng chỉ có thể hy vọng vào việc phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội mới có thể kéo giá chung cư tại Hà Nội giảm xuống. Tuy nhiên, việc này cũng gặp trở ngại khi trong hai năm qua, Hà Nội chỉ có một dự án nhà ở xã hội mới được mở bán và một dự án khác được khởi công vào cuối năm 2023.