Giá nhiều chung cư mới sắp ngang biệt thự, liền kề

Trong thời gian gần đây, thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận sự xuất hiện của một số dự án mới với mức giá gần 200 triệu đồng mỗi m2, tạo nên sự cạnh tranh với giá bán biệt thự và nhà liền kề lân cận. 

Một trong số đó là dự án căn hộ với 5 tòa tháp tọa lạc trên mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ, đang tiến hành giai đoạn giữ chỗ cho khách hàng. Giá bán dự kiến (chưa chính thức) rơi vào khoảng 6.800-10.700 USD, tương đương 170-268 triệu đồng mỗi m2, chưa bao gồm VAT. Diện tích các căn hộ dao động từ 76 đến 284 m2, bao gồm các loại hình từ 1 đến 4 phòng ngủ.

Với mức giá gần 200 triệu đồng mỗi m2, căn hộ nhỏ nhất (1 phòng ngủ) trong dự án này được định giá gần 13 tỷ đồng. Đối với căn 2 phòng ngủ, với diện tích khoảng 170 m2, giá lên đến 39 tỷ đồng, tương đương 229 triệu đồng mỗi m2. Dòng sản phẩm chủ yếu trong dự án là sky villa thông tầng với diện tích từ 105-284 m2, trong khoảng giá từ 25-85 tỷ đồng (tương đương 238 triệu đồng mỗi m2).

Chỉ cách dự án này chưa đầy 200 m, hai tòa căn hộ do chủ đầu tư Singapore xây dựng cũng vừa được bàn giao trong tháng 8. Dự án nằm trên đường Lạc Long Quân, cung cấp hơn 170 căn hộ với diện tích từ 94 đến 330 m2. Ra mắt vào năm 2022, giá khởi điểm từ 120 triệu đồng mỗi m2; hiện tại, một số căn hộ đang được giao dịch với mức giá từ 150-180 triệu đồng mỗi m2. Ví dụ, căn hộ 3 phòng ngủ với diện tích 180 m2 đang được rao bán với giá 28 tỷ đồng.

Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản chuyên phân phối căn hộ tại Tây Hồ Tây cho biết giá chung cư vượt 200 triệu đồng mỗi m2 đang "theo đuổi" mức giá biệt thự và nhà liền kề xung quanh. Chẳng hạn, giá chuyển nhượng của một số biệt thự trong Khu đô thị Ciputra vào khoảng 290-350 triệu đồng mỗi m2, tùy thuộc vào vị trí cụ thể. Một số căn liền kề 95 m2 bàn giao thô tại đây cũng được rao bán với giá khoảng 30 tỷ đồng, đang cạnh tranh gay gắt với các căn hộ 4 phòng ngủ tại các dự án vừa nêu.

Theo báo cáo quý II của Avison Young, giá trị thứ cấp của biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn vào khoảng 10.200-14.700 USD mỗi m2 (tương đương 255-368 triệu đồng), tùy thuộc vào vị trí cụ thể. Riêng tại Khu đô thị Ciputra, biệt thự và nhà liền kề đang được giao dịch với giá từ 11.000-15.900 USD mỗi m2.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định rằng giá căn hộ mới tại Hà Nội đang gia tăng nhanh chóng, thiết lập nên một "mặt bằng mới" cho thị trường với nguồn cung cao cấp ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, các dự án ở giai đoạn giữ chỗ với mức giá chưa chính thức vẫn đang trong quá trình thăm dò nhu cầu của khách hàng tiềm năng.

Ghi nhận cho thấy mức giá trên 100 triệu đồng mỗi m2 lần đầu tiên xuất hiện vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Trước đó, chưa có dự án sơ cấp nào tại Hà Nội ghi nhận mức giá này. Từ đầu năm đến nay, dòng sản phẩm này trở nên phổ biến hơn. Tại quận Ba Đình, một dự án căn hộ trên đường Láng Hạ do Indochina Capital hợp tác dự kiến sẽ ra mắt vào tháng 10, và được dự báo có giá khởi điểm không dưới 100 triệu đồng mỗi m2.

Các dự án gần khu vực đường Vành đai 3 cũng ghi nhận giá tương tự. Cụ thể, 5 tòa tháp trên mặt đường Đại lộ Thăng Long đang mở bán với mức giá từ 80-90 triệu đồng mỗi m2. Đặc biệt, các căn penthouse tại dự án này được rao bán từ 100 triệu đồng mỗi m2. Giai đoạn 2 của một dự án chung cư tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm cũng đang được môi giới quảng bá với mức giá tương tự dự kiến ra mắt vào cuối năm nay.

Ông David Jackson giải thích rằng trước đây, giá cả chủ yếu phụ thuộc vào vị trí, với mức 100 triệu đồng mỗi m2 chủ yếu thuộc về các quận trung tâm. Hiện tại, quỹ đất tại trung tâm ngày càng khan hiếm, và nguồn cung cao cấp đã mở rộng ra các vùng ngoại ô. Theo chuyên gia, bên cạnh vị trí, các yếu tố khác như thương hiệu, đầu tư tiện ích và quản lý cũng ảnh hưởng đến giá bán dự án.

Dự báo nổi bật về tỷ trọng căn hộ cao cấp sẽ gia tăng trong thời gian tới, ông Jackson ước tính rằng năm nay nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 8.000 căn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm đến ba phần tư, trong khi phân khúc bình dân gần như sẽ không còn trên thị trường.

Cùng với đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cũng chia sẻ rằng những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn luôn tập trung vào phát triển các sản phẩm cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, trong bối cảnh chi phí đất đai và phát triển dự án không ngừng gia tăng. Sự xuất hiện của một số dự án có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2 được xem là hệ quả sau gần hai năm, thị trường chung cư liên tục tăng giá.

Các chuyên gia cũng cảnh báo việc tăng tốc phát triển các dự án cao cấp sẽ dẫn đến sự thiếu cân bằng trong nguồn cung và tình trạng lệch pha trở nên nghiêm trọng hơn. Thống kê trong 9 tháng đầu năm, phân khúc chung cư cao cấp đã chiếm ưu thế trên thị trường, trong khi nguồn cung cho phân khúc trung cấp và bình dân gần như hiện diện rất ít. Dữ liệu từ Savills cho thấy không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng trong quý II và giá sơ cấp đã từng bước tăng 18% mỗi năm từ năm 2020 đến nay.

"Giá bán chung cư tăng cao cũng đã kéo theo giá thuê tăng theo, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của cả người mua lẫn người đi thuê," CEO Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây cho biết.