Giá chung cư mới Hà Nội vượt TP HCM trong quý III

Giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng lên 6% trong quý III, đạt mức trung bình 69 triệu đồng cho mỗi mét vuông. Ngược lại, tại TP HCM, giá căn hộ trung bình chỉ đạt 68 triệu đồng, theo thông tin từ Savills.

Theo báo cáo thị trường quý III của Savills, giá bán chung cư tại Hà Nội tiếp tục có xu hướng gia tăng mạnh mẽ, cả ở các dự án mới và cũ. Cụ thể, giá của các dự án mới tăng lên 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng một m2. Sự gia tăng giá của các dự án sơ cấp cũng đã kéo theo giá căn hộ cũ tăng lên 51 triệu đồng một m2, tương ứng với mức tăng 41% so với năm trước.

Trong quý này, tổng số căn hộ được giao dịch tại Hà Nội đã đạt con số 6.800 căn, tăng 35% so với quý trước và 226% so với cùng kỳ năm ngoái. Các căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp chiếm 98% tổng lượng giao dịch. Trong suốt 9 tháng qua, 70% số căn được giao dịch có mức giá trên 4 tỷ đồng, một sự bứt phá mạnh mẽ so với chỉ 2% trong năm 2020. Phân khúc giá từ 2 đến 4 tỷ đồng, mặc dù cũng có sự tăng trưởng, nhưng chỉ chiếm 29%.

Chỉ 1% số căn hộ bán ra có giá dưới 2 tỷ đồng, điều này cho thấy sự mất cân bằng nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn tại Savills Hà Nội, đã nhấn mạnh điểm này.

Trái ngược với tình hình tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM lại có xu hướng giảm so với quý trước. Giá trung bình chung cư sơ cấp chỉ đạt 68 triệu đồng mỗi mét vuông, ghi nhận mức giảm khoảng 12% so với quý trước. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TP HCM, cho biết nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh lại phân khúc, giảm tỷ trọng các sản phẩm cao cấp, kéo theo sự giảm giá trung bình toàn thị trường. Tuy vậy, giá các dự án mới vẫn giữ ở mức cao.

Lượng giao dịch tại TP HCM trong quý cũng giảm 16% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ đạt khoảng 1.900 căn. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 39%, trong khi nguồn cung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 62%, và hàng tồn kho chiếm 35%. Trước đây, sự chênh lệch giá giữa thị trường chung cư tại Hà Nội và TP HCM từng khá lớn, với TP HCM thường dẫn đầu về giá cả do nền kinh tế phát triển nhanh chóng. 

Tuy nhiên, từ cuối năm ngoái, sự cạnh tranh giá giữa hai thành phố lớn đã trở nên sát nút hơn. Theo dữ liệu từ, đến tháng 5, giá căn hộ Hà Nội - cả dự án mới và cũ - đã đạt trung bình 50 triệu đồng mỗi m2, tương đương với mức giá tại TP HCM, trong khi năm 2018, giá căn hộ ở Hà Nội thấp hơn khoảng 4 triệu đồng mỗi mét vuông.

Bà Đỗ Thu Hằng lý giải rằng thị trường căn hộ TP HCM đã phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn 2018-2019, khi nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, dẫn đến mặt bằng giá tăng cao. Ngược lại, từ giữa năm 2023 đến nay, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu bước vào giai đoạn tăng giá mạnh mẽ. Bà Hằng nhận thấy rằng số lượng nguồn cung căn hộ trong 9 tháng đầu năm đã có sự cải thiện đáng kể, nhưng chủ yếu là do tập trung vào phân khúc cao cấp, dẫn đến mức giá cao.

Khảo sát gần đây cho thấy khoảng 52% độc giả đủ khả năng mua chung cư có mức giá dưới 2 tỷ đồng. Với việc căn hộ bình dân ngày càng trở nên hiếm hoi, Savills cho rằng "việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn với nhiều người". Những vướng mắc về pháp lý và khó khăn của các nhà phát triển càng làm trầm trọng thêm tình trạng này.

Trong tương lai, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có xu hướng cải thiện nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp trở lên, trong khi căn hộ bình dân tiếp tục vắng bóng. Savills dự đoán vào cuối năm sẽ có khoảng 9.700 căn hộ được mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Bắt đầu từ năm 2025, khoảng 10.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, nhưng chủ yếu là các sản phẩm trung đến cao cấp.

Giá căn hộ hiện tại vẫn ở mức cao, các chuyên gia khuyến nghị người mua nên tích lũy ít nhất 30% giá trị căn nhà để có thể tính đến việc trả góp, đồng thời xây dựng kế hoạch tài chính rõ ràng và tìm hiểu kỹ về tiến độ cũng như pháp lý của dự án.