Giá bất động sản có thể tăng sau ngày 1/8

Nhiều phân khúc bất động sản như nhà ở và đất nền dự kiến sẽ tăng giá sau ngày 1/8, nhưng khả năng "sốt nóng" vẫn hạn chế do nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Ba luật sửa đổi quan trọng liên quan đến lĩnh vực bất động sản, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, sẽ có hiệu lực từ đầu tháng tới. Theo nhận định của các chuyên gia, việc các luật này được thi hành sớm hơn so với kế hoạch sẽ có tác động trực tiếp đến nguồn cung và giá cả của một số phân khúc địa ốc.

Trong khuôn khổ buổi tọa đàm về đầu tư bất động sản do tạp chí The Leader tổ chức vào chiều 30/7, luật sư Phạm Thanh Tuấn từ Đoàn Luật sư TP Hà Nội đã chỉ ra rằng nguồn cung nhà ở thương mại có thể tiếp tục gặp khó khăn. Điều này xuất phát từ quy định của Luật Đất đai 2024, cho phép chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khi triển khai dự án. Trong khi đó, dự thảo Nghị quyết về việc thực hiện dự án nhà thương mại không có đất ở vẫn chưa được phê duyệt bởi Quốc hội, khiến nhiều dự án chậm tiến độ.

Ngoài ra, quy định mới liên quan đến việc xác định giá đất vẫn đang là một vấn đề gây nhiều lo ngại cho các doanh nghiệp. Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ khung giá cũ, thay vào đó là bảng giá mới được chính quyền địa phương cập nhật hàng năm tùy thuộc vào mục đích và thời gian sử dụng đất. Ông Tuấn nhấn mạnh rằng việc xác định giá đất vẫn phụ thuộc nhiều vào đánh giá chủ quan, đặc biệt là khi áp dụng theo phương pháp giá cũ, dẫn đến tình trạng các đơn vị định giá thường tính giá đất cao để tránh bị coi là để thất thoát ngân sách.

Cùng quan điểm, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh trang bị thêm thông tin rằng giá đất định theo thị trường không chỉ giúp người dân được bồi thường bình đẳng mà còn giúp doanh nghiệp giải phóng mặt bằng hiệu quả hơn. Tuy nhiên, chi phí đầu tư cho dự án sẽ tăng lên, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá thành sản phẩm, dẫn đến việc giá bán sơ cấp trên thị trường cũng tăng theo.

Về mặt phân khúc bất động sản, việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản siết chặt quy định phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung và giá cả của đất nền. Những lô đất đã có giấy chứng nhận ở khu vực bị cấm phân lô có thể bị đẩy giá lên, nhưng việc gây "sốt ảo" sẽ khó khăn hơn.

Trong phân khúc chung cư, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, dự báo rằng giá bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong năm tới. Mức tăng trưởng dự kiến khoảng trên 20% mỗi năm, trong khi giai đoạn 2015-2019 chỉ đạt 15% mỗi năm. Dự kiến từ năm 2026, khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt, mức tăng trưởng sẽ có khả năng ổn định hơn khi thị trường có mặt bằng giá mới.

Thực tế cho thấy, giá chung cư, bao gồm cả mới và cũ, ở Hà Nội và TP HCM đã không ngừng gia tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 6,5% trong quý II và 25% theo năm. Trong khi đó, giá chung cư tại TP HCM cũng tăng trong quý II, cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận sự gia tăng. Hơn 70% nguồn cung mới hiện có giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần so với mức trung bình trên thị trường. Tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ tăng 4% theo quý và 3% theo năm.

Dù vậy, các chuyên gia nhận định rằng việc áp dụng các luật mới từ 1/8 sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển chuyên nghiệp hơn và bảo vệ quyền lợi của người mua. Những quy định này cũng dẫn đến sự thay đổi trong cấu trúc thị trường và quy mô của các doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh khuyến cáo rằng các doanh nghiệp nhỏ cần có chiến lược tăng vốn hoặc xem xét việc sáp nhập để tạo ra những công ty mới, qua đó đủ điều kiện tham gia vào đấu giá và phát triển các dự án.

Chủ tịch BHS Group, ông Nguyễn Thọ Tuyển, cũng nhấn mạnh rằng các chủ đầu tư nhỏ không có lợi thế cạnh tranh cần có sự điều chỉnh để phát triển. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, vẫn còn nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp này tại những thị trường vùng ven. "Các luật mới có hiệu lực như một ranh giới để chủ đầu tư tỉnh táo hơn và phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường", ông Tuyển nhận định.