Doanh nghiệp sản xuất lo lắng khi áp giá đất mới của TP.HCM

Nhiều doanh nghiệp đã bày tỏ quan điểm về bảng giá đất mới tại Chương trình Cafe Doanh Nhân HUBA lần thứ 79, được tổ chức bởi Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) vào sáng ngày 09/11/2024.

GIÁ ĐẤT HẰNG NĂM CÓ THỂ TĂNG

Ông Tô Ngọc Ngời, Tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần Sản xuất và Xuất nhập khẩu Lâm sản Sài Gòn, cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ dẫn đến sự gia tăng đáng kể chi phí thuê đất cho các doanh nghiệp.

“Công ty tôi đang thuê một lô đất để làm văn phòng tại đường Trương Định (Võ Thị Sáu, quận 3) với diện tích 1.235 m2. Trước đây, theo bảng giá đất cũ, khoản tiền thuê đất hàng năm là khoảng 4,246 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo quy định mới, số tiền này sẽ tăng lên hơn 6,103 tỷ đồng, tức tăng hơn 30%. Đây là một sự thay đổi mà doanh nghiệp chúng tôi thực sự khó có thể chịu đựng,” ông Ngời chia sẻ.

Ông Ngời cũng nhấn mạnh rằng cần có một lộ trình điều chỉnh hợp lý để doanh nghiệp có thể thích ứng, nhằm tránh gây "sốc" cho hoạt động kinh doanh. Đồng thời, thời gian áp dụng sự điều chỉnh này cần được tính toán để doanh nghiệp có đủ thời gian để điều chỉnh hợp đồng thuê đất.

Theo nhận định của ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch HUBA, phương pháp tính đơn giá thuê đất mới có khả năng làm gia tăng chi phí thuê lên mức cao. Cụ thể, giá thuê đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thể tăng từ 35-50%; trong khi đó, đất thương mại và dịch vụ sẽ tăng từ 18-53%. Điều này sẽ gây khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư của thành phố.

Ông Trần Văn Mười, Chủ tịch kiêm thành viên Công ty Nhà đất Nhân Mười, cho biết công ty và đối tác đang xem xét thực hiện một dự án tại khu vực 103 (Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức, TP.HCM). Trước đây, giá đất tại khu vực này chỉ dao động quanh mức 7 triệu đồng/m2, nhưng theo bảng giá đất mới, mức giá đã tăng vọt lên tới 84 triệu/m2. Khi doanh nghiệp còn đối mặt với khó khăn, việc điều chỉnh bảng giá đất càng làm gia tăng thách thức.

Ông Trần Ngọc Dũng, Tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần Dược phẩm An Thiên, đã đặt câu hỏi về việc đất phi nông nghiệp và đất sản xuất tại các khu công nghiệp có bị hồi tố theo bảng giá đất mới hay không. Ông Dũng cho biết doanh nghiệp đang thuê đất theo hình thức trả một lần trong 50 năm, bắt đầu từ năm 2013, khác với các công ty phải thanh toán tiền thuê hàng năm.

Tuy nhiên, kể từ năm 2017-2018, nhiều doanh nghiệp đã muốn đầu tư và thanh toán tiền thuê đất nhưng vẫn chưa hoàn tất và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Liệu những doanh nghiệp như chúng tôi thuê đất phi nông nghiệp và đất sản xuất tại các khu công nghiệp có bị hồi tố theo bảng giá đất mới hay không?” ông Dũng đặt câu hỏi.

Cũng liên quan đến giá đất trong các khu công nghiệp - khu chế xuất, bà Bùi Thị Nữ, Chánh Văn phòng Ban Quản lý các Khu Chế xuất và Công nghiệp TP.HCM (HEPZA), cho biết TP.HCM hiện có 17 khu công nghiệp – khu chế xuất, trong đó 6 khu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới. Tuy nhiên, còn lại 11 khu phải trả tiền thuê đất hàng năm, ký hợp đồng với các giai đoạn và chính sách thỏa thuận khác nhau.

Một số hợp đồng thuê đất hàng năm đã có đơn giá thuê được ổn định trong vòng 5 năm, trong khi một số khu vực khác vẫn chưa đạt được thỏa thuận này, dẫn đến việc sẽ chịu ảnh hưởng từ bảng giá đất mới. “Doanh nghiệp đang quan tâm đến đơn giá thuê đất hàng năm. Hiện chúng tôi ghi nhận ở mức 0,25%-0,3%. Chúng tôi đã kiến nghị đảm bảo đơn giá đất mới không ảnh hưởng đến doanh nghiệp,” bà Nữ lưu ý.

TẠM THỜI CHƯA TÁC ĐỘNG NHIỀU TỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Về việc tác động của bảng giá đất mới tại TP.HCM đến thị trường bất động sản, ông Đào Quang Dương, Phó Trưởng Phòng Kinh tế Đất, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM, khẳng định rằng bảng giá đất mới không ảnh hưởng lớn đến chi phí kinh doanh hay công tác giải phóng mặt bằng.

Cho đến nay, chi phí mặt bằng vẫn được thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân theo mức giá thị trường. Giá đất luôn chịu tác động bởi quy luật cung - cầu, vì vậy trên lý thuyết, bất động sản khó bị ảnh hưởng. Ông Dương thông tin rằng bảng giá đất mới tại TP.HCM chỉ bằng khoảng 60% so với giá thị trường hiện hành.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh có thể bị ảnh hưởng ở hai khía cạnh: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm.

Đầu tiên, liên quan đến thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, ông Dương cho rằng sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của hoạt động sản xuất và kinh doanh, trong khi mức thu hiện tại là 0,15%/năm. Mức thu này sẽ được duy trì trong 5 năm (theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2012). Vì chu kỳ thuế chưa kết thúc, mức thu này sẽ giữ nguyên đến hết năm 2027 và do đó chưa tạo ra tác động mạnh đến các doanh nghiệp trong giai đoạn này.

Thứ hai, đối với thuế đất hàng năm, khi bảng giá đất tăng thì mức thuế cũng sẽ tăng theo, kéo theo giá mặt bằng cũng sẽ gia tăng và ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp.

Cụ thể, công thức tính đơn giá thuê đất hàng năm là: Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất (x) Giá đất làm cơ sở tính phí thuê đất (trong đó, tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất mỗi năm hiện đang từ 0,25%-3%).

Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh sẽ điều chỉnh tỷ lệ thuê đất mạnh mẽ hơn để phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Hiện tại, Sở Tài chính TP.HCM đang dự thảo lấy ý kiến áp dụng tỷ lệ mới từ 0,25% đến 1%, giảm 50% so với mức hiện hành. Mục tiêu của việc điều chỉnh này là đảm bảo mức giá đất thương mại dịch vụ không tăng quá mức, để các doanh nghiệp không phải đối mặt với sự biến động mạnh mẽ trong chi phí.

Về thông tin liên quan đến hồ sơ đất đai gửi đến cơ quan thuế, ông Giang Văn Hiển, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết Quyết định 79 về bảng giá đất mới đã được UBND TP.HCM ban hành từ ngày 21/10/2024, có hiệu lực từ ngày 31/10/2024. Trong vòng 10 ngày cuối cùng, cơ quan thuế đã xử lý hơn 16.000 hồ sơ yêu cầu của doanh nghiệp và cá nhân, và những hồ sơ được giải quyết thành công trong thời gian này sẽ áp dụng bảng giá đất cũ. Những hồ sơ nộp sau ngày 31/10/2024 sẽ được tính theo bảng giá đất mới.

Từ khi có quyết định ban hành bảng giá đất mới, Cục Thuế TP.HCM vẫn chưa nhận được bất kỳ kiến nghị hay thắc mắc nào từ doanh nghiệp hay cá nhân có liên quan.

Khi được hỏi về trường hợp doanh nghiệp đã đóng tiền thuế sử dụng đất nhưng chỉ nhận được tờ giấy ghi là "Bảng tạm thu", ông Giang Văn Hiển cho biết về nguyên tắc, nếu các khoản ghi tạm thu thì cơ quan thuế chưa thể xác định việc hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế. Cơ quan thuế sẽ tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm đủ điều kiện nộp thuế thì mới được xem là hoàn thành nghĩa vụ. Nếu có sự chênh lệch, doanh nghiệp cần nộp bổ sung. Trong trường hợp cụ thể, từng doanh nghiệp cần liên hệ với Cục Thuế TP.HCM để có được cách tính chính xác. Cơ quan thuế sẽ áp dụng giá đất mới theo Quyết định 79 từ ngày 31/10/2024 và trước ngày 31/10/2024 sẽ áp dụng giá cũ.