Đề xuất tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm thực hiện nhà ở thương mại

30/11/2024 - 09:01

Nội dung bài viết [ Mở rộng]

Ngày 13/11, đại diện Thủ tướng Chính phủ đã trình bày Tờ trình về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội nhằm thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua các thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Đỗ Đức Duy, nhấn mạnh rằng Nghị quyết này được xây dựng dựa trên nguyên tắc nhất quán và kế thừa các chính sách đã có từ các luật như Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và 2013, nhằm giải quyết những vướng mắc về mặt pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị.

THỰC HIỆN DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CẦN ĐÁP ỨNG 5 ĐIỀU KIỆN

Bộ trưởng cho biết, kể từ ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở 2014 đã thay đổi so với Luật Đất đai, trong đó quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, yêu cầu phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là đất ở.

Quy định này đã tiếp tục được áp dụng tại Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024, đã làm giới hạn khả năng thực hiện các dự án nhà ở thương mại ngoài phạm vi khu đô thị, đặc biệt là tại các khu vực mới hoặc chưa có hạ tầng đất ở phát triển.

Đề xuất tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm thực hiện nhà ở thương mại - ảnh 1

“Thực tế, diện tích giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân hiện nay thường không vượt quá 400m2, phần còn lại chủ yếu là đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất. Do đó, việc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư thật sự gặp khó khăn,” Bộ trưởng trình bày.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy đã giới thiệu dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất.

Hiện tại, hầu hết các dự án bất động sản đều nằm trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, đồng thời quy hoạch chi tiết cũng đa dạng với nhiều loại đất như đất ở, giao thông, cây xanh,... nên quy định tại Điều 127 Luật Đất đai không thực tiễn khả thi.

Ông Duy cũng nhấn mạnh rằng, dự thảo Nghị quyết được xây dựng với mục tiêu giải quyết các khó khăn về nguồn cung cho các dự án bất động sản trong bối cảnh giá cả thị trường đang gia tăng, một phần do khó khăn trong việc tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư.

“Do đó, việc mở rộng điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất trở nên cần thiết, không chỉ hạn chế việc khiếu nại từ phía người dân mà còn tạo sự công bằng trong việc tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư và các địa phương, cũng như duy trì sự ổn định của nguồn cung về nhà ở thương mại, hướng tới phát triển một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững,” ông Duy nói.

Đề xuất tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm thực hiện nhà ở thương mại - ảnh 2

Trong dự thảo tờ trình, Nghị quyết sẽ áp dụng trên toàn quốc cho các dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản trong 4 trường hợp: Nhận quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; Thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, hoặc theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Về các điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Bộ trưởng nhấn mạnh nhà đầu tư sẽ thực hiện dự án liên quan đến một hoặc nhiều loại đất như nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở hoặc đất khác trong cùng thửa đất với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Các dự án nhà ở thương mại cần đáp ứng 5 điều kiện chính:

Thứ nhất, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, đô thị đã được phê duyệt;

Thứ hai, dự án phải phù hợp với chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở đã được địa phương phê duyệt;

Thứ ba, cần có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Thứ tư, văn bản chấp thuận từ Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đối với tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng các diện tích đất quốc phòng hoặc đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;

Thứ năm, tổ chức kinh doanh bất động sản phải tuân thủ tất cả các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và các lĩnh vực pháp lý khác.

Dự án được chọn lựa cần phải đáp ứng các tiêu chí cụ thể:

Trước hết, dự án phải được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc các khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, không vượt quá 30% diện tích đất ở gia tăng trong kỳ quy hoạch;

Thứ hai, không thuộc danh mục các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai;

Cuối cùng, đối với những trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án không nằm trong danh mục công trình, dự án cần thu hồi đất theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Để thực hiện đúng quy định, UBND cấp tỉnh sẽ trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục khu đất dự kiến thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục dự án thu hồi đất.

CÂN NHẮC VỀ ĐẤT CHUYÊN TRỒNG LÚA VÀ ĐẤT RỪNG

Đề xuất tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm thực hiện nhà ở thương mại - ảnh 3

Trong quá trình thẩm tra nghị quyết, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Vũ Hồng Thanh, đồng tình về sự cần thiết xây dựng Nghị quyết này. Ông nhấn mạnh rằng chủ trương thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất là tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.

Ngoài ra, về phạm vi điều chỉnh, nhiều ý kiến đồng tình với Tờ trình của Chính phủ, cho rằng Nghị quyết này cần áp dụng trên phạm vi toàn quốc để đảm bảo công bằng giữa các địa phương mà không tạo ra cơ chế “xin-cho” có thể gây bất bình.

Cũng có nhiều ý kiến cho rằng việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất sẽ có những tác động lớn đến đầu tư vào lĩnh vực nhà ở thương mại và khu đô thị. Tuy nhiên, đầu ra của cơ chế thí điểm phải đảm bảo tính ổn định lâu dài nhằm tránh gây ra những hệ lụy không thể hồi phục, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân cũng như các nhà đầu tư.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng đã trình bày báo cáo thẩm tra của Ủy ban.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương cũng cho biết không vướng mắc trong việc thực hiện theo quy định của các Luật về đất đai và nhà ở. Một số địa phương không đề xuất các dự án hoặc khu đất thí điểm, mà chủ yếu thực hiện tại những tỉnh có nền kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa nhanh, và nhu cầu về đất ở cao.

Tuy nhiên, việc xem xét và điều chỉnh các quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2024 vẫn chưa cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại trên các loại đất chưa có quyền sử dụng.

Do đó, đề nghị Chính phủ cần tính toán lộ trình thực hiện, chỉ thí điểm tại một số địa phương cụ thể trước khi tổng kết, đánh giá để đề xuất triển khai đồng bộ trên toàn quốc.

Một số ý kiến cũng cho rằng quy định về các loại đất tham gia thí điểm còn quá rộng, trong đó bao gồm cả đất trồng lúa, đất lâm nghiệp, đất phục vụ cho quốc phòng an ninh, và đất sử dụng cho tôn giáo. Vì vậy, cần cân nhắc kỹ lưỡng về đất chuyên trồng lúa và đất rừng.

Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng quy định thí điểm đối với các loại đất nói trên; xem xét cụ thể tiêu chí và điều kiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là vào thời điểm bắt đầu áp dụng quy định này.

Thêm vào đó, cần có các nguyên tắc rõ ràng nhằm giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa và tỷ lệ che phủ rừng duy trì ở mức 42%, đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các khu vực này nhằm tránh những tác động tiêu cực đến nguồn tài nguyên thiên nhiên và môi trường.

Bên cạnh đó, cần làm rõ cơ sở của quy định về việc không vượt quá 30% diện tích đất ở gia tăng trong kỳ quy hoạch cũng như nguyên tắc cần thiết trong trường hợp có nhiều dự án quan tâm đến thí điểm, đặc biệt ở các địa phương như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đang gặp vướng mắc.