Đề xuất dự án cao cấp không cần dành 20% quỹ đất làm nhà xã hội

TP HCM, việc phân bổ quỹ đất trong các dự án bất động sản cao cấp để xây dựng nhà ở xã hội đang gặp phải nhiều khó khăn, điều này có thể làm tăng giá bán của loại hình nhà ở này, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).

HoREA đã kiến nghị về việc không áp dụng quy định bắt buộc dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, nhằm tìm giải pháp hiệu quả hơn cho việc tạo quỹ đất phục vụ mục tiêu phát triển nhà ở xã hội tại thành phố.

Theo điều luật Nhà ở năm 2023, các chủ đầu tư cần dành 20% diện tích đất hoặc bố trí quỹ đất khác cho nhà ở xã hội, hoặc thực hiện đóng tiền tương ứng. Quyết định về hình thức áp dụng do UBND cấp tỉnh đưa ra và UBND TP HCM đang xem xét xây dựng các tiêu chí cụ thể cho vấn đề này.

HoREA đã đề nghị rằng quy định 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chỉ nên áp dụng cho các dự án nhà ở bình dân, vì sự khác biệt về giá giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại bình dân là không lớn. Đối với các dự án cao cấp và trung cấp, thành phố nên tạo điều kiện cho nhà đầu tư không phải bố trí quỹ đất 20% này, trừ trường hợp doanh nghiệp tự nguyện thực hiện. Thay vào đó, họ có thể đề xuất bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại khu vực khác hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh rằng việc triển khai nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% từ các dự án cao cấp và trung cấp sẽ không khả thi, vì giá bán của nhà ở xã hội sẽ tăng cao, vượt qua khả năng tài chính của nhóm đối tượng cần mua. Chi phí liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng cho các dự án cao cấp cũng đang ở mức cao tới mức khó có thể áp dụng cho nhà ở xã hội.

Ví dụ, tại TP Thủ Đức, dự án Vạn Phúc City có giá đất theo quy định là 73 triệu đồng mỗi m2, trong khi giá thị trường vượt quá 100 triệu đồng. Nếu thành phố nhận diện tích này để phát triển nhà ở xã hội, giá bán sẽ rất cao, không phù hợp với khả năng tài chính của người mua.

Tương tự, các tuyến đường tại trung tâm TP HCM cũng cho thấy nếu thực hiện nhà ở xã hội, giá thành sẽ cao hơn giá nhà thương mại thông thường. Cụ thể, tại đường Đồng Khởi, giá đất hiện tại là 687 triệu đồng mỗi m2, nếu phát triển nhà ở xã hội, giá thành sẽ vào khoảng 200-300 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, ở đường Rừng Sác, giá đất gần 21 triệu đồng mỗi m2, giá nhà ở xã hội có thể rơi vào mức 45-70 triệu đồng mỗi m2, vượt quá khả năng tiếp cận của đối tượng mua.

Nhiều người lo ngại rằng việc chuyển đổi đất hoặc đóng tiền sẽ dẫn đến thiếu hụt nguồn quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhưng HoREA cho rằng TP HCM có thể sử dụng khoản thu này để tạo lập quỹ đất ở các khu vực thích hợp hơn.

Tại một hội nghị gần đây, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, đã nhấn mạnh rằng việc chuyển đổi quỹ đất hoặc chuyển giá trị ngang với nhau là một vấn đề phức tạp, cần sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên. Thành phố cũng đã nhận thức được vấn đề này và đang xây dựng quy chế thực hiện.

Báo cáo từ Sở Xây dựng TP HCM chỉ ra rằng từ năm 2021 đến nay, thành phố mới chỉ hoàn thành 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 6 dự án đã hoàn thành và 4 dự án đang trong quá trình thi công, tổng cộng khoảng 6.000 căn. Đây là một kết quả tương đối khiêm tốn trong bối cảnh thành phố cần phát triển từ 69.700 đến 93.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã diễn ra gần đây, có 21 doanh nghiệp đăng ký đầu tư với khoảng 52.000 căn, bao gồm 40.000 căn sử dụng quỹ đất hiện có và 12.000 căn hộ tìm kiếm quỹ đất khả dụng trong nội thành.

Để đạt được các mục tiêu đã đề ra, TP HCM cần bố trí hàng trăm ha quỹ đất đặc biệt dành cho phát triển nhà ở xã hội, ưu tiên cho các dự án độc lập.

Phương Uyên