Chung cư nhỏ ngày càng đắt

Hà Nội hiện đang chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về giá của các căn hộ có diện tích nhỏ, như studio hoặc một phòng ngủ, với mức tăng từ 30-40% so với năm trước. Đây là mức tăng cao nhất trong tất cả các phân khúc bất động sản.

Chị Phương Thảo, 32 tuổi, đã nhiều lần tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Nam Từ Liêm nhưng chưa tìm được lựa chọn phù hợp. Với ngân sách 2,4 tỷ đồng (trong đó có 500 triệu đồng đi vay), vợ chồng chị mong muốn sở hữu căn hộ rộng từ 50-55 m2 cho gia đình 4 người. Tuy nhiên, theo thông tin từ môi giới, thị trường hiện nay khó khăn và khó lòng mua được căn hộ một phòng ngủ dưới 2,5 tỷ đồng.

Khi xem xét các căn hộ tại khu đô thị phường Tây Mỗ, chị Thảo nhận thấy rằng các căn hộ có diện tích từ 43-47 m2 đang được chào bán với giá từ 2,4-2,7 tỷ đồng (tương đương 55-56 triệu đồng/m2), tăng khoảng 25-30% so với cùng kỳ năm trước. Đối với các căn studio nhỏ nhất, giá cũng đã tăng so với năm ngoái. Một số căn diện tích từ 28-32 m2 đang có giá từ 1,6-2 tỷ đồng, tương đương 56-60 triệu đồng/m2.

Chị Thảo cho hay việc vay mượn thêm từ 400-800 triệu đồng để mua căn hộ 2 phòng ngủ là "quá sức" đối với khả năng tài chính của gia đình. Giá các căn hộ này hiện dao động từ 2,8-3,2 tỷ đồng cho diện tích từ 54-65 m2 tại Tây Mỗ. Nếu không quyết định sớm, vợ chồng chị lo ngại rằng sau này khó có thể mua được các căn hộ nhỏ như studio hoặc một phòng ngủ do giá sẽ tiếp tục tăng cao.

Khác với vợ chồng chị Thảo, anh Võ Huy ở huyện Gia Lâm lại ngạc nhiên khi biết rằng một căn studio anh đã mua cách đây hai năm giờ đã được hỏi mua lại với giá 1,8 tỷ đồng, gần gấp đôi số tiền anh đã bỏ ra (950 triệu đồng) cho căn hộ có diện tích 32 m2. Tháng trước, anh Huy đã chứng kiến một căn studio 28 m2 cùng tầng được giao dịch với giá 1,5 tỷ đồng, đánh dấu mức tăng 30% so với đầu năm.

Dù có thể thu lời cho căn hộ của mình, anh Huy vẫn gặp khó khăn khi muốn chuyển sang một căn rộng hơn, như căn một phòng ngủ diện tích từ 37-43 m2, mà vẫn phải chi thêm 600-800 triệu đồng. Anh cảm thấy rằng diện tích này vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt của gia đình có trẻ nhỏ.

Theo dữ liệu từ CBRE, từ đầu năm nay, giá trung bình của các dự án chung cư ở Hà Nội đã tăng mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, gần tiệm cận với TP HCM. Giá sơ cấp hiện đã đạt gần 60 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và gần 25% so với năm ngoái. Trong khi đó, giá bán trên thị trường chuyển nhượng trong quý II đã tăng chậm lại so với quý I, đạt hơn 22% theo năm.

Theo báo cáo mới của Bộ Xây dựng, giá chung cư vẫn cao và người mua chủ yếu đang trong trạng thái chờ đợi. Trong quý II, giá chung cư tiếp tục tăng khoảng 5-6,5% so với quý I.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhấn mạnh rằng người mua sẽ phải chi tiêu nhiều tiền hơn để sở hữu nhà, đặc biệt là khi phân khúc căn hộ nhỏ cũng đã gia tăng mạnh mẽ. Hai năm trước, ngân sách 2 tỷ đồng cho phép người mua có nhiều lựa chọn như căn một phòng ngủ tại dự án mới hoặc căn 2 phòng ngủ đã qua sử dụng. Tuy nhiên, với ngân sách này hiện chỉ đủ để mua một căn studio mới hoặc một phòng ngủ tại các dự án xa trung tâm.

Tình trạng giá căn hộ nhỏ tăng mạnh đang phản ánh xu hướng đầu tư và đầu cơ bất động sản, khiến nhu cầu mua nhà để ở bị ảnh hưởng. Các căn hộ này thường chiếm 10-20% tổng nguồn cung của các dự án, với mức giá dễ tiếp cận hơn cho nhiều nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư đã quyết định "ôm" nhiều căn sau khi giá bất động sản tăng mạnh đầu năm, vừa để bảo toàn vốn vừa chờ đợi tăng giá và cho thuê. Trong khi đó, những người mua để ở lại giữ tâm lý cẩn trọng hơn do bối cảnh kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản chưa ổn định, cùng với việc lãi suất chưa có dấu hiệu giảm.

Trước bối cảnh giá nhà đang ở mức cao, các chuyên gia khuyến nghị người mua nên có ít nhất 30% giá trị nhà trong tay trước khi tính đến việc vay ngân hàng. Đồng thời, họ cần có một kế hoạch tài chính cụ thể và xem xét kỹ lưỡng tiến độ cùng pháp lý của dự án trước khi quyết định. Dự báo đến năm 2026, CBRE kỳ vọng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội sẽ được cải thiện, với khoảng 55.000 sản phẩm cả cao tầng lẫn thấp tầng được đưa ra thị trường. Khi đó, mức độ tăng trưởng sẽ ổn định hơn sau khi thị trường đã hình thành mặt bằng giá mới.