Chung cư mới vùng ven Hà Nội ngày càng đắt đỏ

Hỏi về việc mua một căn hộ ba phòng ngủ trong một dự án mới tại huyện Gia Lâm, anh Hùng không khỏi ngạc nhiên khi giá niêm yết đạt mức 85 triệu đồng mỗi mét vuông, cao hơn 25% so với mức giá dự kiến (rumor).

Sau nhiều năm sinh sống trong không gian hẹp tại dự án gần đường Minh Khai, anh Hùng (quận Hai Bà Trưng) quyết tâm tìm kiếm một nơi ở rộng rãi hơn cho gia đình có năm thành viên. Qua tìm hiểu các khu vực hiện đang mở bán, anh được một chuyên viên môi giới giới thiệu một dự án gồm ba tòa nhà với hơn 2.100 căn hộ, do chủ đầu tư nước ngoài phát triển tại huyện Gia Lâm.

Khi đến thời điểm đặt chỗ (booking), anh nhận được thông tin về giá dự kiến từ 68 triệu đồng mỗi mét vuông. Vợ chồng anh đã tính toán hình thức thanh toán theo tiến độ, với dự kiến nhận nhà vào năm 2027. Tuy nhiên, tại buổi ra mắt dự án gần đây, hơn 90% số lượng căn hộ được khách hàng đặt mua mặc dù giá bán đã tăng từ 5 đến 25%, lên khoảng 70-85 triệu đồng mỗi mét vuông tùy thuộc vào vị trí, tầng và diện tích.

Điều này đồng nghĩa với việc anh Hùng sẽ cần chi gần 8,6 tỷ đồng để sở hữu căn hộ 96 mét vuông, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Trong khi đó, căn hộ hai phòng ngủ rộng 64 mét vuông cũng có giá khoảng 5,6 tỷ đồng. Anh Hùng bày tỏ sự bất ngờ khi mức giá này không khác gì so với các dự án ở khu vực trung tâm thành phố, trong khi nó nằm cách trung tâm hơn 15 km.

Theo thông tin từ VnExpress, nguồn cung chung cư tiếp tục được bổ sung vào quý cuối năm, nhưng chủ yếu tập trung ở các huyện ven, với giá dao động từ 70 đến 90 triệu đồng mỗi mét vuông, tạo ra sự cạnh tranh với các dự án mới tại các quận trung tâm. Thậm chí, một dự án bao gồm hai tòa nhà đang mở bán tại huyện Đông Anh được thông báo với giá dự kiến từ 115 đến 125 triệu đồng mỗi mét vuông, cao gấp đôi so với giá chuyển nhượng trong khu vực lân cận. Những căn studio có diện tích nhỏ nhất tại dự án này cũng có giá trên 3 tỷ đồng.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại huyện Đông Anh cho biết, ngày càng hiếm các dự án sơ cấp có giá dưới 50 triệu đồng mỗi mét vuông trong khu vực ven đô. Lý giải cho điều này, một số tòa nhà gần đây đã được chủ đầu tư định giá ở phân khúc cao cấp hoặc hạng sang.

Khu vực phía Đông (quận Long Biên, huyện Gia Lâm) cũng đang chứng kiến sự xuất hiện của những dự án với giá gần 100 triệu đồng mỗi mét vuông, gần sát với giá của các chung cư tại quận Cầu Giấy hoặc Nam Từ Liêm. Trong khi chỉ cách đây 4 năm, giá cả của các dự án mới trong khu vực này chỉ khoảng 30-35 triệu đồng, với các sản phẩm trung cấp và bình dân có mức giá dao động từ 20-25 triệu đồng mỗi mét vuông.

Cuộc cạnh tranh giá cả cao hiện giờ đang diễn ra tại nhiều khu vực ven như Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm, nơi từng tập trung chủ yếu vào các sản phẩm trung cấp và bình dân trước năm 2023, theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, người đã theo dõi thị trường bất động sản trong suốt 15 năm qua.

Ông Toản cho rằng việc thiếu sự đa dạng trong nguồn cung, sự tập trung vào một số dự án và thuộc về vài chủ đầu tư, đã dẫn đến sự gia tăng giá bất động sản mới. Tình hình này làm giảm tính cạnh tranh trong thị trường nhà ở.

Cơ quan nghiên cứu thị trường hỗ trợ bởi Techcombank và Masterise, chỉ ra rằng giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã ghi nhận sự tăng trưởng liên tục trong 11 quý qua, từ 40 triệu đồng mỗi mét vuông vào đầu năm 2022 đến khoảng 72 triệu đồng vào quý III năm nay. Sự tăng trưởng này chủ yếu xuất phát từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngay cả ở khu vực xa trung tâm như quận Long Biên hay huyện Gia Lâm, mức giá mà các chủ đầu tư đưa ra cũng bắt đầu từ 62 triệu đồng mỗi mét vuông.

Giá chung cư mới vẫn leo thang trong các khu vực ven dù nguồn cung đã không còn khan hiếm.  số lượng căn hộ sơ cấp trong quý III đã tăng hơn 200% so với năm trước, đạt gần 8.700 căn, nhưng chủ yếu tập trung ở các cụm, dự án mới tại khu vực Tây (quận Nam Từ Liêm, huyện Hoài Đức, Quốc Oai...) và khu Đông.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng nguyên nhân chính cho việc tăng giá là đến từ chính các chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các chi phí như sử dụng đất, đầu tư, xây dựng và nhân công cũng đang có xu hướng gia tăng, ảnh hưởng không nhỏ đến giá bán của các dự án mới.

Chuyên gia cảnh báo rằng giá sơ cấp cao thường chỉ tập trung ở một hoặc hai đại đô thị, không phản ánh đầy đủ mặt bằng giá bất động sản ở khu vực ven. Tuy nhiên, việc liên tục xuất hiện các mức giá kỷ lục đang gây ra sự leo thang về giá bất động sản xung quanh, làm thu hẹp cơ hội sở hữu nhà cho đa số người dân. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ giá hợp lý lại không được các chủ đầu tư chú trọng, càng làm tình trạng này thêm nghiêm trọng.

Theo khảo sát gần đây với hơn 3.000 độc giả, khoảng 9% trong số đó cho biết họ có khả năng mua căn hộ giá từ 4-6 tỷ đồng, trong khi 52% đủ khả năng tài chính để sở hữu những căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Giá cả tăng cao đến mức đáng lo ngại, theo ông Thanh, có khả năng sẽ dẫn đến tình trạng kém thanh khoản đối với các sản phẩm mới, khi mà tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê và biên độ tăng giá đều có chiều hướng suy giảm. Dữ liệu cũng cho thấy, mức giá và độ quan tâm đối với các chung cư phân khúc trên 80 triệu đồng mỗi mét vuông ở Hà Nội đang có xu hướng đi xuống, tương ứng với mức giảm 4% và 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trước đây, người tiêu dùng không tiếp cận được nhà ở trung tâm có thể chuyển hướng đến các khu vực ven với nhiều lựa chọn giá cả hợp lý hơn. Tuy nhiên, với sự gia tăng của nhiều dự án mới có mức giá cao hơn, tình thế này đang dần trở nên khó khả thi, ông Toản nhận định.