Chung cư cao cấp đổ bộ Hà Nội, bình dân vắng bóng

Nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền ngày càng trở nên khan hiếm, trong khi các dự án bất động sản cao cấp lấn át thị trường Hà Nội với mức giá khởi điểm gần 70 triệu đồng mỗi mét vuông.

Gần đây, Tập đoàn Capitaland đến từ Singapore đã khởi công một dự án chung cư sang trọng với khoảng 2.150 căn hộ nằm trong đại đô thị phía Đông Hà Nội, gần cao tốc 5B. Dự án có diện tích lên tới 2,1 ha và tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 10.800 tỷ đồng.

Theo thông tin thị trường, giá tạm thời của dự án cao cấp này rơi vào khoảng 68 triệu đồng một mét vuông. Do đó, một căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 81 mét vuông tại đây sẽ có giá khoảng 5,5 tỷ đồng.

Đây là dự án thứ hai được Capitaland triển khai trong năm nay tại Hà Nội, trước đó, vào tháng 3, tập đoàn này cũng đã bắt đầu một dự án khác với gần 4.000 căn hộ cao cấp ở phía Tây thành phố. Sau ba đợt mở bán trong vòng nửa năm, dự án này đã tiêu thụ hơn 3.920 căn hộ, tương đương với tỷ lệ lên tới 99%, mặc dù phần lớn sản phẩm có giá không dưới 70 triệu đồng mỗi mét vuông.

Thêm vào đó, Masterise Homes vừa ra mắt dự án nhà ở cao tầng đầu tiên thuộc đại dự án Vinhomes Global Gate tại huyện Đông Anh. Với định vị ở phân khúc cao cấp, giá thăm dò tại dự án này từ 100 triệu đến 130 triệu đồng mỗi mét vuông. Đây hiện là mức giá cao nhất cho sản phẩm chung cư tại các huyện ngoại ô Hà Nội.

Căn hộ studio (diện tích tim tường 30,5-31 mét vuông) với view hồ bơi và sân vườn nội khu có mức giá thăm dò từ 3,26 tỷ đến 3,68 tỷ đồng. Căn hộ 3 phòng ngủ (diện tích tim tường 82-82,1 mét vuông) có giá thấp nhất khoảng 9,15 tỷ và cao nhất 10,2 tỷ đồng, tương đương với khoảng 111,5-124,2 triệu đồng mỗi mét vuông.

Trước đó, tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây, một dự án phức hợp văn phòng và căn hộ cao cấp đã được khởi công. Theo một chuyên viên môi giới khu vực này, dự án này giới hạn với chỉ hơn 280 căn hộ, giá có thể vượt quá 150 triệu đồng mỗi mét vuông. Nhiều căn hộ từ giai đoạn đầu tiên đã được rao bán trên thị trường thứ cấp với giá từ 120 triệu đồng mỗi mét vuông.

Tại khu vực phía Tây, giai đoạn 2 của một dự án chung cư cao cấp trên đường Lê Quang Đạo cũng đang chuẩn bị ra mắt vào quý cuối năm nay, với mức giá cao nhất ghi nhận lên đến hơn 120 triệu đồng cho mỗi mét vuông.

Cảnh quan hiện tại cho thấy các dự án căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục đổ bộ vào Hà Nội, trong khi các loại hình nhà ở bình dân và vừa túi tiền lại đang dần vắng bóng. Điều này dẫn đến tình trạng mất cân bằng trên thị trường bất động sản tại thủ đô ngày càng nghiêm trọng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu phục vụ cho giới đầu tư và người có thu nhập cao. Phân khúc nhà ở bình dân vốn đáng lẽ phải trở thành sự lựa chọn phổ biến lại không xuất hiện các dự án mới. Ngay cả các dự án nhà ở xã hội, được xem là giải pháp cho người lao động và thu nhập thấp, cũng gặp khó khăn trong triển khai.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy Hà Nội đang trong tình trạng chậm phát triển nhà ở xã hội so với nhu cầu và chỉ tiêu đề ra. Theo kế hoạch, Hà Nội cần xây dựng 18.700 căn nhà xã hội đến năm 2025, nhưng cho đến nay, chỉ mới có 3 dự án được khởi công (với 1.700 căn) và 5 dự án đã hoàn thành với 5.200 căn, đạt khoảng 37% mục tiêu đề ra.

Thậm chí, vào giữa năm, Chủ tịch Hà Nội Trần Sĩ Thanh đã yêu cầu các sở, ngành phối hợp khởi công ít nhất một dự án nhà ở xã hội trước 1/10, nhưng đến nay, thời hạn đã qua mà thành phố vẫn chưa thể thực hiện.

Theo các chuyên gia, sự tập trung phát triển nhà ở cao cấp của các doanh nghiệp bất động sản một phần là do mong muốn tối ưu hóa lợi nhuận trong bối cảnh chi phí đầu tư tăng cao, đặc biệt là giá đất. Thêm vào đó, hiện tại thị trường nhà ở dường như đang được chi phối bởi một số ít công ty lớn, gây khó khăn cho sự đa dạng hóa chủ đầu tư như trước năm 2020.

Đại diện CBRE cũng chỉ ra rằng phần lớn dự án mới được phát triển trong các đại đô thị với mức giá hiện tại cao. Do đó, các tòa nhà mới khó có thể có mức giá thấp hơn so với giai đoạn trước hoặc các dự án xung quanh.

Mặc dù nguồn cung đang gia tăng, nhưng dự đoán cho năm tới cho thấy phân khúc chung cư cao cấp vẫn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường. Các công ty tư vấn, như Savills và OneHousing, dự báo rằng nguồn cung căn hộ sẽ tăng lên khoảng 23.000 căn vào năm 2025 và 24.000 căn vào năm 2026, gấp gần ba lần so với năm ngoái, nhưng chủ yếu vẫn là sản phẩm có giá cao tại các khu phía Tây và Đông Hà Nội.