Chung cư cao cấp áp đảo thị trường nhà ở
Phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang (trên 50 triệu đồng mỗi mét vuông) đang chiếm ưu thế rõ rệt, trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân lại đang khan hiếm trầm trọng, tạo nên sự lệch pha nghiêm trọng trong thị trường bất động sản, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
Theo VARS, trong 9 tháng đầu năm, sự đa dạng trong nguồn cung bất động sản ngày càng giảm do sự phân hóa rõ rệt. Hiện tại, 70% nguồn cung là căn hộ chung cư, trong đó phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) và hạng sang (trên 80 triệu đồng/m2) chiếm tới 70% tổng số căn hộ.
Thị trường nhà ở cao cấp và hạng sang có dấu hiệu gia tăng từ đầu năm 2023 với tỷ lệ nhà ở hạng sang tăng gấp đôi so với quý III. Ngược lại, căn hộ bình dân lại đối mặt với sự sụt giảm. Phân khúc trung cấp (từ 25 đến 50 triệu đồng/m2) chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn và có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai.
Hãng tư vấn bất động sản hàng đầu CBRE cho biết hơn 75% nguồn cung mới tại Hà Nội trong quý vừa qua xuất phát từ phân khúc cao cấp, với giá dao động từ 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Tại quý III, có 2 dự án được chào bán có giá từ 55-60 triệu đồng/m2, trong khi quận Tây Hồ chứng kiến một dự án hạng sang có giá chào gần 200 triệu đồng mỗi m2. Tại TP HCM, nghiên cứu từ Savills cũng cho thấy chung cư hạng A và hạng B chiếm hơn 60% tổng nguồn cung bất động sản.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, hiện tại thị trường bất động sản chủ yếu phục vụ cho giới đầu tư với nhu cầu cao, trong khi phân khúc bình dân lại đang "biến mất" với ít dự án mới. Ngay cả những dự án nhà ở xã hội, vốn nhắm đến người lao động và các đối tượng thu nhập thấp cũng đang triển khai rất chậm. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết, tính đến giữa tháng 7, cả nước mới hoàn thành gần 36% chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đến năm 2025.
Tại hai đô thị lớn Hà Nội và TP HCM, tiến độ xây dựng nhà ở xã hội còn chậm và chưa đạt 40% mục tiêu đã đề ra. Cụ thể, Hà Nội cần xây 18.700 căn đến năm 2025, nhưng mới chỉ hoàn thành 3 dự án khởi công với 1.700 căn và 5 dự án đã hoàn thành với 5.200 căn, đạt gần 37% mục tiêu.
Theo cuộc khảo sát gần đây của VnExpress, 52% độc giả cho biết họ chỉ có khả năng mua chung cư với giá dưới 2 tỷ đồng, cho thấy tình trạng ngày càng khan hiếm căn hộ bình dân đang tạo ra khó khăn lớn cho nhiều người dân trong việc sở hữu nhà cửa.
Ông Đính giải thích rằng nguồn cung mới ra thị trường tuy có cải thiện nhưng tập trung chủ yếu ở một số dự án, dẫn đến sự hạn chế về đa dạng sản phẩm. Hơn nữa, phần lớn các dự án mới hoàn thiện đều có tiêu chuẩn cao, chi phí đầu tư tối ưu, đặc biệt là chi phí đất đai gia tăng, buộc các chủ đầu tư phải tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao tại CBRE Hà Nội, cũng cho rằng phần lớn dự án mở bán mới nằm trong các đại đô thị hiện hữu với giá đã cao. Các chủ đầu tư thường cẩn thận trong việc định giá sản phẩm mới so sánh với khu vực xung quanh, nên việc chào bán các tòa mới với mức giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án lân cận là rất khó khăn.
Trong thời gian tới, dù nguồn cung căn hộ có khả năng được cải thiện, phân khúc cao cấp vẫn là chủ đạo, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục trở nên khan hiếm. CBRE dự báo trong ba tháng cuối năm tại Hà Nội sẽ thêm khoảng 10.000 căn bất động sản, nâng tổng số căn mở bán trong năm lên 30.000 căn, con số cao nhất trong 5 năm qua. Với việc nhiều dự án hạng sang sẽ được ra mắt vào cuối năm, mặt bằng giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục gia tăng.
Chủ tịch VARS cảnh báo rằng nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời, tình trạng tăng giá bất động sản sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Ông khuyến nghị các cơ quan quản lý cần nhanh chóng triển khai các giải pháp để hỗ trợ phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà xã hội. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng cần nỗ lực trong việc nghiên cứu và phát triển các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của nhóm đông đảo người dân, tránh tình trạng lệch pha nghiêm trọng sang sản phẩm cao cấp và hạng sang.
