Chủ đầu tư địa ốc yếu kém 'không còn sân chơi' từ 1/8

Quy định mới liên quan đến quỹ đất phát triển nhà thương mại và việc bãi bỏ khung giá đất sẽ giúp lọc bỏ những nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, theo đánh giá của các chuyên gia.

Bắt đầu từ ngày 1/8, ba bộ luật quan trọng về bất động sản, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, chính thức có hiệu lực. Theo các chuyên gia, thời điểm áp dụng này đã sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch dự kiến, tác động trực tiếp đến các bên tham gia thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư dự án bất động sản.

Tại một hội thảo về thị trường bất động sản do báo Dân Việt tổ chức vào ngày 1/8, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết mặc dù nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc cảm thấy phấn khởi vì có cơ sở pháp lý để giải quyết khó khăn cho các dự án, nhưng vẫn tồn tại những lo ngại. Những dự án không đáp ứng đủ tiêu chuẩn sẽ bị loại bỏ để nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Ông Đính nhấn mạnh rằng thời gian qua, không ít doanh nghiệp từ các lĩnh vực khác đã "nhảy" vào đầu tư bất động sản với hy vọng đạt lợi nhuận cao, nhưng nhiều trong số họ đã phải đối mặt với thất bại. Việc tính toán tiền sử dụng đất không hợp lý đã khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng "khó khăn kép" khi chi phí không được dự đoán trước.

Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và đưa ra bảng giá gần gũi hơn với thực tiễn thị trường, điều này mang lại lợi ích cho người dân trong việc được đền bù cao hơn, nhưng cũng làm gia tăng áp lực về nguồn vốn cho các doanh nghiệp.

"Trong tương lai, sẽ không còn 'chỗ đứng' cho những nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính. Thị trường chỉ còn chỗ cho những nhà phát triển có quỹ đất lớn và nguồn lực vững mạnh", Chủ tịch VARS nói thêm.

Theo ông Đính, những thách thức của thị trường bất động sản đã được phản ánh từ tận 5 năm trước. Giữa năm 2018-2019, hơn một nghìn dự án xuất hiện dấu hiệu không thể triển khai. Đến bây giờ, theo thống kê từ VARS, có hơn 1.200 dự án đã phải dừng lại, tương đương với khoảng 30 tỷ USD "đóng băng". Nguyên nhân là do trước đây, các doanh nghiệp có thể dễ dàng tham gia vào thị trường mà không cần chứng minh khả năng triển khai và sức mạnh tài chính.

Chuyên gia Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing (một đơn vị nghiên cứu được hỗ trợ bởi Techcombank và Masterise), chia sẻ rằng hơn một thập kỷ trước, doanh nghiệp chỉ cần có đất để dễ dàng phát triển dự án và huy động vốn từ nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo những quy định mới, chủ đầu tư có đất vẫn có thể gặp khó khăn trong việc phát triển dự án do liên quan đến tính tương thích của sản phẩm đầu ra.

Các chuyên gia cho rằng khung pháp lý mới sẽ yêu cầu các nhà đầu tư phải phát triển chiến lược dài hạn và đa dạng hóa các loại sản phẩm. Chẳng hạn, trong lĩnh vực chung cư, không chỉ tập trung vào phân khúc bình dân và cao cấp, mà còn phải bổ sung thêm sản phẩm hạng sang và siêu sang. Điều này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của nhiều nhà đầu tư lớn để phù hợp với xu thế tăng trưởng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam và trên thế giới.

"Cuộc chơi sẽ trở nên minh bạch hơn, khiến những đối tượng có năng lực kém hầu như không còn cơ hội để tham gia", ông Trung cho biết.

Chuyên gia pháp lý về bất động sản, ông Nguyễn Văn Đỉnh, cũng đồng tình rằng các quy định mới sẽ thúc đẩy sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Thông qua các hình thức đấu giá và đấu thầu mới, những chủ đầu tư có tiềm lực sẽ chiếm ưu thế trong việc phát triển tại các thị trường lớn, trong khi các doanh nghiệp vốn yếu kém và thiếu kinh nghiệm sẽ dần bị loại bỏ.

Ông Đỉnh lưu ý rằng những doanh nghiệp quy mô nhỏ sẽ cần có chiến lược tăng cường vốn hoặc xem xét việc sáp nhập để tạo ra những công ty mới, nhằm đáp ứng các yêu cầu trong quá trình tham gia đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.

Dự đoán về tình hình thị trường trong thời gian tới, các chuyên gia cho rằng nguồn cung nhà ở sẽ không có nhiều cải thiện ngay lập tức bởi cần thời gian để các bộ luật mới thực sự đưa vào áp dụng. Ông Nguyễn Văn Đính cho biết nhiều phân khúc bất động sản như nhà ở và đất nền vẫn có xu hướng tăng giá do nguồn cung ngày càng khan hiếm, nhưng khó có khả năng xảy ra hiện tượng "sốt nóng".

Từ góc nhìn của cơ quan quản lý, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết sự ra đời sớm của ba bộ luật sửa đổi sẽ có nhiều tác động tích cực đến thị trường, giúp các chủ đầu tư tiếp cận quỹ đất một cách minh bạch hơn. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi cho cả nhà đầu tư và người dân, đồng thời giảm thiểu rủi ro khi họ đầu tư vào những dự án không đủ điều kiện pháp lý hay chưa thể hoàn thành.