Chiêu đẩy giá đất nền huyện ven 'ăn theo' đấu giá

Hà Nội, nhiều nhân viên môi giới rao bán đất nền gần Vành đai 4 đã tăng giá từ 10-15% so với cuối năm trước, trong khi số lượng giao dịch thực tế lại không có nhiều biến động.

Anh Lê Hùng, một nhà đầu tư có kinh nghiệm với thị trường huyện ven Hà Nội, vừa chia sẻ rằng đầu năm nay, anh đã bán một lô đất thổ cư có giá dưới hai tỷ đồng tại thôn Tiền Lệ, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức. Lô đất này có diện tích 50 m2, mặt tiền 4 mét, cách đường ôtô khoảng 10 mét và cách khu đấu giá hôm 19/8 ở Hoài Đức chừng 1 km, với giá trúng hơn trăm triệu đồng mỗi m2. Ngày hôm sau sau khi diễn ra phiên đấu giá, lô đất của anh Hùng đã được rao bán với giá chênh lệch gần 16%, lên đến 2,2 tỷ đồng (xấp xỉ 44 triệu đồng mỗi m2).

Môi giới không chỉ đưa ra giá mà còn quảng bá nhiều lợi thế của thửa đất, nhấn mạnh rằng khu vực này gần Vành đai 4 và huyện dự kiến sẽ được nâng cấp lên quận vào năm tới. Nếu đầu tư sớm, các môi giới còn dự đoán rằng có thể "chốt lời" khi phiên đấu giá thứ hai diễn ra vào cuối tháng này với giá trúng dự kiến sẽ cao hơn đợt một nhờ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư từ các tỉnh. Những lô đất nằm trên mặt đường ôtô cũng ghi nhận mức giá tăng lên 55-60 triệu đồng mỗi m2, tùy vào vị trí cụ thể. Trong khi đó, mặt bằng giá vào đầu năm chỉ dao động khoảng 50-54 triệu đồng mỗi m2, theo anh Huy.

Theo khảo sát, không chỉ riêng lô đất của anh Hùng, nhiều lô đất nền khác trong khu vực gần Vành đai 4 như Thanh Oai, Đan Phượng, Đông Anh và Thường Tín... cũng đang được môi giới rao bán với mức tăng giá từ 10-15% so với cuối năm trước, sau hai phiên đấu giá gần đây tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức. Trên nhiều nhóm mua bán bất động sản trực tuyến, thông tin về "đất đấu giá lên đến trăm triệu đồng mỗi m2" đã được nhiều môi giới sử dụng để "đẩy hàng" mà giá rao bán thấp hơn so với thị trường xung quanh.

Tại Thanh Oai, một số lô đất thổ cư tại thôn Cao Mật cũng nằm trong vùng quy hoạch đấu giá có diện tích 81 m2 và mặt tiền 5 m hiện đang được chào bán với giá hơn 3 tỷ đồng. Trước đó, hai tháng, lô đất này được rao giá 2,7 tỷ đồng (34 triệu đồng mỗi m2) nhưng không có người mua. Một số thửa đất sâu trong xã, do người dân tự phân lô, với diện tích khoảng 54 m2, hiện đang được chào 36,5 triệu đồng mỗi m2, trong khi giá cuối năm trước chỉ là khoảng 30 triệu một m2.

Giám đốc một sàn giao dịch đất nền ở Thanh Oai, Hà Nội cho biết sau phiên đấu giá 68 lô đất tại xã Thanh Cao, nhiều chủ đất đã tăng giá rao bán thêm khoảng 10% so với hồi tháng 6 vừa qua. Vị này cũng cho hay, lượng khách quan tâm trong tuần vừa qua đã tăng khoảng 20-30% so với ba tháng trước đó. 

Chị Nguyễn Phượng, một môi giới chuyên về thổ cư các huyện ven, chia sẻ rằng chị được giao bán một lô đất diện tích 56 m2, mặt tiền 5 m gần Đại lộ Thăng Long với giá 1,9 tỷ đồng vào đầu năm nay. Lô đất này ở xã An Thượng, gần với xã Tiền Yên, nơi vừa diễn ra đấu giá tại Hoài Đức. Sau nửa năm chưa có người mua, chủ đất đã thông báo tăng giá thêm 100 triệu đồng. Một số khách hàng hỏi thông tin, chủ nhà chỉ định còn có thể tiếp tục tăng giá hơn nữa. Chị Nguyễn Phượng cho hay, nhiều chủ đất rao bán vào thời điểm này còn nhằm mục đích kiểm tra sức cầu của thị trường trước khi quyết định điều chỉnh giá.

Dữ liệu từ kênh Batdongsan cho biết, nhu cầu tìm kiếm đất nền trong quý II đã tăng 18% so với đầu năm và tập trung chủ yếu ở các huyện ngoại thành Hà Nội. Trong nửa đầu năm nay, khu vực Hoài Đức, Đông Anh, Thạch Thất, Quốc Oai và Gia Lâm đều ghi nhận nhu cầu mua đất tăng gấp 48-104%. Điều này đã kéo theo giá rao bán đất nền ở các huyện ngoại thành tăng từ 4-24% so với cuối năm 2023.

Báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy trong quý II, phân khúc đất nền giá rẻ tại vùng ven Hà Nội đã có dấu hiệu tăng giá từ 10-20% so với đầu năm. Trong đó, phân khúc dưới hai tỷ đồng cho mỗi lô đất ghi nhận mức tăng mạnh nhất.

Tuy vậy, thị trường đất nền vùng ven hiện vẫn chỉ đang trong giai đoạn phục hồi, và thực tế giao dịch chưa có nhiều biến động. Theo lời Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, nhiều sàn giao dịch thành viên của Hội Môi giới đã báo cáo giao dịch từ quý II đến giữa quý III chưa xuất hiện dấu hiệu sôi động mà thậm chí còn đang đi ngang. Đây là diễn biến đi theo xu hướng phục hồi chậm của thị trường bất động sản kể từ giữa năm trước khi bị rơi xuống đáy.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng trong quý II, lượng tồn kho đất nền dự án lên tới gần 7.100 lô, chiếm hơn 40% tổng lượng tồn kho bất động sản trên toàn quốc. Tỷ lệ này tương đương với thời điểm cùng kỳ năm ngoái.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan cho biết nhu cầu tìm kiếm đất nền trong quý vừa rồi tăng cục bộ tại các huyện ven do đây là khu vực được hưởng lợi từ những dự án quy hoạch và các phiên đấu giá được tổ chức. Thực tế, mức độ quan tâm tới phân khúc đất nền trên thị trường hiện nay chỉ mới phục hồi khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2021, thời điểm thị trường đang phát triển mạnh mẽ.

Thông tin về quy hoạch đường Vành đai 4 và việc lên quận không phải là điều mới mẻ dành cho thị trường các huyện ven. Vào năm ngoái, lúc đường Vành đai 4 chuẩn bị khởi công, đất nền ở nhiều khu vực như Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh, Sóc Sơn hay Thường Tín... rơi vào tình trạng trầm lắng, thậm chí có nơi giá giảm đến 20% để thu hút thanh khoản. Anh Lê Hùng chia sẻ rằng nhiều lô đất ở các xã như An Thượng, An Khánh, Đức Thượng và Song Phương tại Hoài Đức đã rao bán với mức giảm giá đến 30% so với thời điểm cao nhất nhưng vẫn không có người mua. Ngay cả lô đất của anh ở thôn Tiền Lệ cũng đã hạ giá 20% nhưng vẫn "chật vật nửa năm không thanh khoản được".

Nhà đầu tư này lo ngại rằng những phiên đấu giá đất vừa diễn ra có thể tạo ra hiệu ứng vệt dầu loang tới nhiều khu vực huyện ven khác, với các nhà môi giới lấy giá trúng làm "điểm tựa" cho cả thị trường xung quanh, mặc dù giao dịch thực tế chưa khởi sắc.

Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Đấu giá Hợp danh Lạc Việt, đơn vị tổ chức phiên đấu giá tại huyện Hoài Đức vào ngày 19/8, đã cảnh báo rằng việc đẩy giá trúng lên cao có thể là nhằm "đẩy hàng tồn của nhóm đầu cơ xung quanh". Bởi, ngay cuối năm trước đó, tại các huyện này, nhiều phiên đấu giá thậm chí không thu hút được hồ sơ đăng ký. Bà Hạnh tiết lộ có đến 60-70% người tham gia trong phiên đấu giá vừa qua là đến từ các hội nhóm chuyên nghiệp, "có kinh nghiệm trong ngành đấu giá đất". Nhóm này rất nhanh nhạy với thông tin thị trường, "biết cách điều chỉnh giá để trúng và bán chênh lệch, dù với mức nào cũng thu được lợi nhuận".

"Nhóm đầu cơ đất nền hiện đang tạo ra một sân chơi trong lúc thị trường đang hưng phấn, vì vậy người mua cần cảnh giác với những chiêu trò đẩy giá, để tránh rủi ro trong việc đầu tư đất." Bà Hạnh đã đưa ra lời khuyên.