CBRE: Hà Nội hết khan hiếm nhà nhưng giá không giảm

Nguồn cung chung cư và nhà liền thổ trong năm 2023 được dự đoán sẽ ở mức phong phú nhất trong 4 năm qua, tuy nhiên giá bán vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, theo báo cáo từ CBRE.

Thông tin này được bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, công bố tại buổi họp báo về thị trường bất động sản quý III vào ngày 8/10.

Dữ liệu từ CBRE cho thấy, từ đầu năm đến nay, thị trường Hà Nội đã ghi nhận một lượng lớn căn hộ mới mở bán. Trong quý III, đã có hơn 8.200 căn hộ được ra mắt, tương đương với quý trước đó. Nhìn chung, số căn hộ được cung cấp đến từ 11 dự án, tập trung chủ yếu ở các khu vực đại đô thị phía Tây và phía Đông của thành phố.

Tính đến hết 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt trên 19.000 căn, vượt qua tổng nguồn cung của cả năm 2023. Đây cũng là số lượng căn hộ sơ cấp lớn nhất được ghi nhận tại Thủ đô trong vòng 5 năm qua.

Cùng với đó, phân khúc nhà liền thổ cũng có sự cải thiện đáng kể về nguồn cung. Trong quý III, thị trường đã mở bán hơn 3.200 căn, trong đó 80% đến từ khu đô thị tại Đông Anh lần đầu mở bán. Số căn này vượt cả tổng nguồn cung mới trong cả năm ngoái. Tính lũy kế trong 9 tháng, đã có 3.500 căn mở bán mới, đây là mức cao nhất trong 5 năm gần đây.

Bà An dự đoán rằng từ nay đến cuối năm, sẽ có thêm gần 5.000 căn hộ và nhà liền thổ được đưa ra thị trường, chủ yếu đến từ các dự án của Vinhomes, Sunshine Group và Nam Cường Group, tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Dự kiến, tổng nguồn cung mở bán mới trong năm nay sẽ đạt khoảng 30.000 căn chung cư và 5.000 căn nhà liền thổ, cao nhất trong nhiều năm qua. "Giai đoạn khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội sẽ kết thúc vào năm 2024," bà chuyên gia từ CBRE nhận định.

Dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng giá bán tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. CBRE cho biết hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý III là từ phân khúc cao cấp, với giá từ 60 triệu đồng một m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì). Trong khi đó, chỉ có hai dự án được chào bán trong khoảng giá 55-60 triệu đồng một m2. Tại quận Tây Hồ, một dự án hạng sang chào bán với giá gần 200 triệu đồng một m2 cũng đã được ghi nhận. So với quý trước, giá sơ cấp trung bình đã tăng gần 9% theo quý và 26% theo năm.

Đối với phân khúc nhà liền thổ, giá cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh trong quý III, đạt 235 triệu đồng một m2, tăng 16% theo quý và gần 27% theo năm. Mặt bằng giá cao của các dự án mới đã dẫn đến sự tăng giá "ăn theo" của thị trường thứ cấp. Giá trung bình thứ cấp của nhà liền thổ hiện đang ở mức 167 triệu đồng một m2, ghi nhận tăng gần 7% so với năm trước.

Xu hướng gia tăng giá cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường khác nhận thấy. Hãng tư vấn bất động sản Savills chỉ ra rằng giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng lên trong cả các dự án mới và cũ trong quý III. Giá sơ cấp trung bình đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng một m2. Sự tăng giá ở các dự án mới cũng kéo theo sự leo thang giá bán của chung cư cũ lên 51 triệu đồng một m2, tăng 41% theo năm.

"Chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng, điều này cho thấy sự mất cân bằng nghiêm trọng trong cấu trúc sản phẩm của phân khúc chung cư," Savills cho hay.

Theo bà Nguyễn Hoài An, diễn biến thị trường này phần lớn do các dự án mới nằm trong những đại đô thị đã có mức giá cao. Chủ đầu tư khi ra mắt sản phẩm mới thường xem xét kỹ lưỡng giá bán của khu vực, vì vậy những sản phẩm mới khó có thể có mức giá thấp hơn các giai đoạn trước đó hoặc những dự án lân cận. Điều này nhằm đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu tăng cao.

Giá bán tăng cao cũng một phần do nhu cầu đầu tư lớn, dòng tiền vẫn tiếp tục chảy vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tại khu vực trung tâm. Do đó, thanh khoản của thị trường vẫn duy trì tích cực. Tổng số căn hộ bán ra trong quý III đã vượt 8.000 căn, giảm 20% so với quý trước nhưng vẫn gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch nhà liền thổ cũng đã tăng gần gấp 5 lần so với quý trước do nguồn cung hiện dồi dào hơn.

Mặc dù vậy, việc giá bán tăng liên tục đang ảnh hưởng tiêu cực tới tính bền vững của thị trường, khi nhiều người có nhu cầu ở thực lại không đủ khả năng chi trả cho một căn nhà. Theo khảo sát mới đây cả Xemnha.vn với hơn 3.000 độc giả, có đến 52% cho biết chỉ có khả năng mua chung cư ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng. "Tình trạng đẩy giá cao từ các dự án mới đang tạo ra cuộc đua tăng giá giữa các doanh nghiệp và chủ sở hữu, khiến cho sự phát triển của thị trường trở nên thiếu bền vững," ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property nhận định.