Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ hai phương án liên quan đến quy định về giao dịch bất động sản qua sàn

Mới đây, Bộ Xây Dựng đã trình lên Chính phủ hai phương án quy định về giao dịch Bất động sản để Chính phủ cân nhắc, lựa chọn phương án tối ưu nhất trong thời gian tới.

Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ báo cáo để tiếp thu và giải trình ý kiến của các đại biểu Quốc hội về việc sửa đổi Dự án Luật Kinh doanh bất động sản. Dự thảo Luật đã được bổ sung những quy định mới liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch, nhằm đảm bảo rằng giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ diễn ra một cách công khai, minh bạch, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia.

Trong quá trình đó, đã có nhiều ý kiến đề xuất rằng việc bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch nên được thay bằng khuyến khích, để các bên tham gia giao dịch có quyền tự do lựa chọn phương thức giao dịch. Lập luận cho ý kiến này là việc bắt buộc giao dịch qua sàn có thể hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tự quản kinh doanh và quyền lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, cũng như quyền tự do thăm dò thị trường.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, Dự thảo Luật đã được bổ sung thêm một số quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, cũng như tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch theo cách tương đối nghiêm ngặt hơn. 

Ảnh: Do đó, Bộ Xây dựng đang tiếp tục trình Chính phủ xem xét và lựa chọn một trong hai phương án về việc quy định giao dịch bất động sản trong tương lai.

Phương án 1: Khuyến khích tổ chức và cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và cho thuê nhà ở, cũng như quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thông qua sàn giao dịch. Quy định này sẽ tiếp tục thừa kế các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, nhằm tạo điều kiện thuận lợi và linh hoạt cho chủ đầu tư và khách hàng lựa chọn phương thức giao dịch mua bán.

Tuy nhiên, việc không bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch có thể dẫn đến việc khách hàng phải tự mình kiểm chứng chất lượng, tính hợp pháp và giá trị của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi hầu hết họ không có đủ khả năng và kiến thức. Điều này có nghĩa rằng, Nhà nước có thể ngầm hiểu là việc bỏ qua quyền bảo vệ cho nhà đầu tư và người dân - những người tham gia thị trường với vị thế yếu đuối.

Ảnh: Phương án 1 được đề ra là khuyến khích tổ chức và cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch

Trái ngược với những triển vọng tích cực, thực tế cho thấy rằng Nhà nước đang gặp thiếu sót về công cụ quản lý và kiểm soát dữ liệu thông tin thị trường cũng như dữ liệu bán hàng từ nhiều chủ đầu tư và sàn giao dịch. Việc báo cáo số liệu không đầy đủ hoặc thậm chí thiếu báo cáo từ các sàn giao dịch tạo ra những hậu quả như mất thuế và khó khăn trong việc ngăn chặn rửa tiền. Khả năng phản ứng nhanh với biến động thị trường cũng bị hạn chế do thiếu cơ chế thu thập dữ liệu thị trường một cách tự nhiên và thuận tiện. Điều này làm cho Nhà nước gặp khó khăn trong việc điều tiết thị trường và các nhà đầu tư cũng chậm trong việc đưa ra quyết định.

Phương án 2:  Đưa ra là quy định bắt buộc chủ đầu tư phải tiến hành mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mua... thông qua sàn giao dịch. Điều này sẽ được thực hiện bằng cách bổ sung quy định liên quan tới sàn giao dịch trong Dự án Luật Kinh doanh bất động sản. Mục tiêu của phương án này là đảm bảo việc giao dịch qua sàn giao dịch diễn ra công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia. Quy định này cũng sẽ đồng thời thúc đẩy sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật và hoàn thiện cơ chế phòng chống rửa tiền và tài trợ khủng bố.

Phương án này có lợi ích là làm cho thị trường minh bạch hơn, ngăn chặn sự lợi ích cá nhân trong các tình huống mà chủ đầu tư, sàn giao dịch và người dân cố tình tạo ra các giao dịch không rõ ràng nhằm trốn thuế, đánh giá cao giá bán hay tạo ra các tình huống gây náo đoạn thị trường. Phương án này cũng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và những người yếu thế trong giao dịch bất động sản, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý và một kênh thông tin an toàn về bất động sản, ngăn ngừa nguy cơ mua phải dự án giả mạo hoặc không đủ điều kiện pháp lý. Phương án này cũng giúp Nhà nước có một công cụ quản lý thông tin thị trường bất động sản hiệu quả hơn, từ đó ngăn chặn tình trạng thất thu thuế và tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch hơn.

Ảnh: Phương án 2 giúp việc thiết lập chính sách điều tiết cũng được thực hiện một cách kịp thời hơn nhờ có đủ thông tin.

Bộ Xây dựng đã cho rằng, phương án quy định bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch không gây tăng chi phí không hợp lý cho chủ đầu tư, cũng không làm tăng giá bán bất động sản. Hiện nay, các chi phí liên quan đến quản lý và bán hàng của chủ đầu tư thường chiếm khoảng từ 8-10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng cáo, truyền thông và hoa hồng). Những chi phí này đã được tính vào giá bán, cho phép các doanh nghiệp tự thực hiện bán hàng thông qua các cơ sở riêng hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản.