Bỏ cọc đấu giá có thể tạo 'vết dầu loang' trên thị trường địa ốc

Hà Nội chứng kiến một hiện tượng đáng lưu ý với 80% nhà đầu tư từ chối thực hiện nghĩa vụ tài chính sau phiên đấu giá tại Thanh Oai, một điều không bất ngờ nhưng lại có thể gây ra những vấn đề nghiêm trọng cho thị trường bất động sản, theo các chuyên gia.

Hơn một tháng sau phiên đấu giá gây chú ý ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khoảng 80% người trúng đấu giá đã quyết định không nộp tiền. Đặc biệt, tất cả các lô có giá trúng từ 80 triệu đến trên 100 triệu đồng một mét vuông đều không được thanh toán.

Đây là một trong những sự kiện đấu giá đáng chú ý trong tháng 8, khi số lượng hồ sơ đăng ký lên đến 4.600, với hơn 1.500 người tham gia, trung bình mỗi lô đất thu hút hơn 22 người quan tâm. 68 lô đất đã được bán với giá chênh lệch từ 5 đến 8 lần so với giá khởi điểm, trong đó giá cao nhất đạt 100 triệu đồng mỗi mét vuông.

PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá Bộ Tài chính, chia sẻ với VnExpress rằng ông không ngạc nhiên trước con số 55 trong số 68 lô đất đã bị bỏ cọc. Điều này cho thấy phần lớn nhà đầu tư trúng thầu thuộc về nhóm đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực sự.

Bài học từ Tân Hoàng Minh khi từ bỏ lô đất giá 24.500 tỷ đồng tại Thủ Thiêm cho thấy việc tăng cao giá đấu nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính ở huyện ven Hà Nội là một mánh khóe đã xuất hiện. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy, làm mất ổn định thị trường, và tạo ra sự nghi vấn trong dư luận xã hội.

Với cách thức này, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra từ 120-200 triệu đồng để cọc một lô đất, tạo ra một mức giá ảo xung quanh. Các môi giới có thể lấy giá trúng làm cơ sở để định giá cho nhiều phân khúc ở khu vực lân cận, dù giao dịch thực tế vẫn chưa hồi phục. Trong bối cảnh thị trường đang rối ren, nhà đầu tư có thể tận dụng để kiếm lời từ việc lướt cọc hoặc "đẩy hàng" tồn kho kém thanh khoản.

Hệ quả của việc kích giá ảo khiến thị trường nhà ở trở nên nhiễu loạn. Người dân thật sự có nhu cầu an cư bị ảnh hưởng, không thể tiếp cận được với giấc mơ sở hữu nhà. Hơn nữa, việc nâng giá trúng đấu giá lên cao có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai mới, khi nhiều người lao vào mua bất động sản với hy vọng kiếm lời.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng thể hiện sự đồng thuận quan điểm này. Ông cho rằng việc bỏ cọc hàng loạt sau khi đẩy giá lên cao rất phản cảm, giống như một trò đùa của nhóm đầu cơ, gây thiệt hại cho những người tham gia đấu giá chân chính. Do đó, ngân sách thu về cho địa phương có thể sụt giảm nghiêm trọng. Tại Thanh Oai, tiền thu từ phiên đấu giá ngày 10/8 chỉ đạt trên 80 tỷ đồng, chỉ bằng 20% dự kiến ban đầu.

Mặc dù các địa phương vẫn thu được một khoản từ việc phát hành hồ sơ và tiền đặt cọc, nhưng tình trạng bỏ cọc hàng loạt có thể dẫn đến lãng phí nguồn lực. Việc này buộc địa phương phải tổ chức đấu giá lại, ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Hơn nữa, tình trạng này còn gây khó khăn cho công tác thẩm định giá đất, thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án lân cận. Bởi tâm lý của người dân bị thu hồi đất dễ dàng bị tác động bởi những phiên đấu giá kỷ lục, dẫn đến việc khiếu kiện với yêu cầu bồi thường cao hơn.

Hiện pháp luật chưa có quy định cụ thể nào đối với cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Theo Nghị định 102 hướng dẫn Luật Đất đai 2024, nếu không nộp đủ tiền trong 120 ngày, kết quả sẽ bị hủy và chỉ mất tiền cọc.

Tình trạng bỏ cọc hàng loạt ở Thanh Oai có thể tạo ra "vết dầu loang" trên thị trường đất đấu giá các huyện lân cận, khi giá khởi điểm vẫn đang ở mức thấp. Các chuyên gia lo ngại rằng sau thời gian rà soát pháp lý, từ giữa tháng 9, Hà Nội sẽ tiếp tục đấu giá hơn 250 lô đất trải dài ở 4 huyện: Thanh Oai, Mỹ Đức, Đan Phượng và Mê Linh.

Các lô đấu giá lần này tại huyện Đan Phượng và Mê Linh có mức giá khởi điểm từ 13-14 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, tại huyện Mỹ Đức và Thanh Oai, mức giá khởi điểm thấp chỉ từ 3,5-5 triệu đồng mỗi mét vuông. Đây là mức giá thấp hơn so với mức khởi điểm trong phiên đấu giá hôm 10/8 ở Thanh Oai.

Ông Võ nhận định rằng giá khởi điểm thấp, cùng với số tiền đặt cọc cũng nhỏ, có thể thu hút số lượng lớn nhà đầu tư tham gia. Nếu không trúng, số tiền này sẽ được hoàn trả ngay lập tức sau phiên đấu giá. Nếu thắng, nhà đầu tư có thể kiếm lời hàng trăm triệu đồng từ khoản chênh lệch giá.

Nhà đầu tư có thể tiếp tục tham gia đấu giá nhằm đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc, đặc biệt với mức khởi điểm chỉ từ 3,5 triệu đồng.

Ông Đặng Hùng Võ tiếp tục phân tích tình trạng bỏ cọc đang đặt ra những vấn đề về công tác định giá khởi điểm và quản lý thị trường. Việc quy định mức giá khởi điểm thấp bắt nguồn từ việc chính quyền thành phố chưa ban hành bảng giá đất hàng năm phù hợp với thực tế thị trường. Theo ông, tình trạng này chỉ có thể chấm dứt khi giá khởi điểm được điều chỉnh sát hơn với thực tế, và các khoản tiền đặt cọc cần được nâng cao để hạn chế ảnh hưởng của nhóm đầu cơ.

Các chuyên gia như Ngô Trí Long cũng đề xuất cần thiết lập các quy định riêng biệt dành cho những nhà đầu tư bỏ cọc, chẳng hạn như cấm tham gia đấu giá trong thời gian nhất định và giảm điểm uy tín trong các cuộc đấu giá tiếp theo. Đồng thời, cần bổ sung quy định về việc bồi thường cho các tổ chức khi bỏ cọc, bao gồm chi phí tổ chức đấu giá lại, nhằm tăng tính răn đe đối với nhóm nhà đầu tư này.