Bài toán lấp đầy hàng chục triệu căn nhà trống của Trung Quốc

Trung Quốc đang đối diện với thách thức lớn trong việc lấp đầy 81 triệu căn hộ không có người ở hoặc đã có chủ nhưng bị bỏ trống do niềm tin vào thị trường bất động sản còn yếu và sự thờ ơ của các địa phương trong việc mua lại.

Nếu không có sự đầu tư xây dựng mới và tốc độ bán hàng vẫn tiếp tục như hiện tại, ước tính sẽ mất khoảng 8 năm để giải quyết hết số căn hộ bỏ trống ở thành phố Lạc Dương, nơi có dân số khoảng 7 triệu người tại miền trung Trung Quốc.

Khu vực này đã trở thành điểm nóng của khủng hoảng bất động sản khi nhiều quận trở thành "nghĩa địa nhà ở" do sự xây dựng quá mức kéo dài trong nhiều năm. Những khu vực này hiện tại chỉ còn lại các bãi đất hoang tàn, bê tông và kính, tạo nên những vết sẹo cho bộ mặt thành phố.

Vấn đề xây dựng thừa thãi ở Trung Quốc đã được tranh cãi từ nhiều năm trước với các "thành phố ma" - những khu vực có nhiều nhà ở nhưng không có cư dân. Từ năm 2010, những câu chuyện về trạng thái này đã bắt đầu xuất hiện. Theo một phó quan chức Cục Thống kê Trung Quốc năm ngoái, có thể ước tính một số lượng lớn căn hộ trống đủ để đáp ứng nhu cầu dân số cả nước.

Trên thực tế, một báo cáo vào tháng 7 chỉ ra rằng có 32 triệu căn hộ không có người ở, cùng với 49 triệu căn hộ đã được mua nhưng cũng bị bỏ trống. Nhằm khôi phục lại thị trường bất động sản, chính quyền Trung Quốc đã triển khai nhiều biện pháp nhằm lấp đầy các căn hộ không có người ở. Vào cuối tháng 9, họ thông báo về một loạt các biện pháp hỗ trợ cho nền kinh tế, bao gồm thay đổi điều kiện vay cho khoản 300 tỷ nhân dân tệ (tương đương 42 tỷ USD).

Ngân hàng trung ương đã cho phép các ngân hàng thương mại tái cấp vốn 100% đối với các khoản vay cho doanh nghiệp nhà nước, nhằm tăng cường khả năng mua những căn hộ không có người ở và chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Trong cuộc họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội Trung Quốc vào ngày 4/11, lãnh đạo nước này đã đề xuất phân bổ 4.000 tỷ nhân dân tệ dưới hình thức trái phiếu đặc biệt để giúp chính quyền địa phương mua đất và nhà ở chưa được bán trong 5 năm tới.

Bằng cách đưa ra các giải pháp cho các căn hộ không được sử dụng, Bắc Kinh hy vọng có thể giải quyết nhiều vấn đề kinh tế cấp bách. Việc dư thừa căn hộ đang khiến các nhà phát triển ngần ngại trong việc triển khai các dự án mới, vào thời điểm họ cũng ngừng thuê đất từ chính quyền, tạo nên áp lực lên ngân sách địa phương vốn đang trong tình trạng nợ nần.

Sự dư thừa nhà ở buộc các nhà phát triển phải hạ giá, tạo ra sự mất lòng tin từ những người đã đầu tư nhiều tài sản vào bất động sản. Dự báo chi tiêu cho việc mua nhà ở Trung Quốc sẽ giảm mạnh, từ hơn 16.000 tỷ nhân dân tệ trong năm 2021 xuống chỉ còn khoảng một nửa vào năm nay. Theo tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P Global, tình trạng này có thể được tóm lược bằng câu: "Cung vượt quá cầu, niềm tin không đủ."

Các chính sách hỗ trợ được kỳ vọng sẽ mang lại hiệu quả tại Lạc Dương. Trong năm năm qua, những khu chung cư trống trải ở quận Yibin trước đây đã từng bị gán mác là "thành phố ma", giờ đây đã có dấu hiệu phục hồi với một số dự án mới được bán hết vào cuối tháng 10. Dẫu vậy, khu vực này vẫn còn rất nhiều căn hộ bị bỏ trống. Các môi giới dự đoán rằng nhiều căn hộ sẽ tiếp tục bị giữ lại làm tài sản thế chấp thay vì trở thành nơi ở thực sự.

Từ sau những nỗ lực của Bắc Kinh vào tháng 9, thị trường bất động sản đã có một số dấu hiệu cải thiện. Doanh số bán nhà đã tăng lên gần đây, nhờ vào những biện pháp như giảm lãi suất và nới lỏng điều kiện cho vay ở các thành phố lớn, thúc đẩy người tiêu dùng quyết định mua sắm. Theo dữ liệu từ Bộ Nhà ở, vào tháng 10, tổng số căn hộ được bán trên toàn quốc đã tăng 3,9% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu mức tăng đầu tiên kể từ tháng 2.

Xuất bán ở cả thị trường nhà mới và nhà cũ đã tăng lần lượt 0,9% và 8,9% so với năm trước. Đáng chú ý, các thành phố lớn ghi nhận mức tăng cao hơn. Các nhà phân tích từ Ngân hàng đầu tư Nomura chỉ ra rằng sự tăng trưởng ở các thành phố hạng nhất có thể là kết quả từ nhu cầu dồn nén sau khi các biện pháp nới lỏng được áp dụng. Tuy nhiên, họ cũng nhấn mạnh rằng nhu cầu này khó có thể kéo dài, đã được chứng minh qua những lần phục hồi ngắn hạn trong hai năm qua.

Theo dữ liệu từ China Index Academy, chỉ số giá nhà ở 100 thành phố tại Trung Quốc đã tăng 0,29% trong tháng 10, vượt qua mức 0,14% của tháng 9. Có vẻ như các biện pháp kích thích đã mang lại sức sống mới cho một số thành phố lớn; tuy nhiên, ở các thành phố nhỏ, vẫn tiếp tục tình trạng suy yếu, cho thấy tâm lý cẩn trọng từ người mua đã làm nguội đi thị trường bất động sản những năm gần đây.

Cụ thể, giá nhà mới trung bình ở các thành phố nhỏ đã giảm 0,02% so với tháng 9. Các chuyên gia phân tích nhận định rằng những nỗ lực hiện tại vẫn còn chưa đủ. Chính sách hiện chưa tập trung vào việc hoàn thành các căn hộ đã nhận tiền từ người mua nhưng chưa được xây dựng, trong bối cảnh nhiều gia đình đang phải sống trong cơn ác mộng chờ đợi với khoảng 20 triệu căn hộ bị đình trệ do nhiều nhà phát triển đã phá sản. Theo đánh giá của Nomura, việc đảm bảo hoàn thành các căn hộ đã được bán trước đây là rất quan trọng để đảo ngược tình trạng suy thoái bất động sản, đặc biệt tại các thành phố nhỏ.

Điều đáng lưu ý là các chính quyền địa phương không hề hào hứng với việc mua lại các căn hộ không có người ở của các nhà phát triển. Đến cuối tháng 6, chỉ có 4% số tiền từ gói vay 300 tỷ nhân dân tệ được sử dụng để mua lại các căn hộ bỏ trống. Nguyên nhân là chi phí trả nợ khi sử dụng gói vay này thường cao hơn lợi nhuận dự kiến từ việc đầu tư, làm giảm sức hấp dẫn của cơ hội này.

Tại cấp độ quốc gia, công ty chứng khoán Tianfeng Securities ước tính chính quyền Bắc Kinh cần đến 7.000 tỷ nhân dân tệ để thu mua lại toàn bộ số căn hộ không có người ở. Số tiền này vượt quá khả năng chi tiêu thực tế của các chính quyền địa phương. Bởi vậy, các thành phố như Lạc Dương có thể sẽ phải tiếp tục đối phó với tình trạng các dự án bỏ hoang trong nhiều năm tới.