Các thủ tục pháp lý khi mua căn hộ chung cư

Đối với người mua căn hộ chung cư lần đầu, quy trình mua bán là một bước vô cùng quan trọng. Điều này có thể tạo ra nhiều băn khoăn và khó khăn. Bài viết này sẽ làm rõ những thắc mắc phổ biến về thủ tục mua chung cư cho người lần đầu.

1. Đặt cọc khi mua căn hộ chung cư

Đặt cọc mua căn hộ là một hình thức chứng minh cam kết tài chính và sẵn sàng tham gia giao dịch. Khoản tiền đặt cọc thường là một tỷ lệ nhỏ so với tổng giá trị căn hộ và sẽ được trừ vào khi thanh toán cuối cùng.

Quy trình đặt cọc bao gồm các bước như sau:

• Bước 1: Tìm hiểu và lựa chọn căn hộ cũng như vị trí chung cư.
• Bước 2: Gặp gỡ và thỏa thuận với chủ đầu tư, sau đó tiến hành ký hợp đồng đặt cọc. Hỗ trợ từ nhân viên tư vấn sẽ giúp giải quyết mọi thắc mắc.
• Bước 3: Ký hợp đồng mua bán căn hộ sau khi hoàn thiện phần móng. Nếu chưa hoàn tất, tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc.
• Bước 4: Thanh toán đúng hạn số tiền còn lại theo thỏa thuận. Khách hàng có thể chọn thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản.
• Bước 5: Tiến hành nhận bàn giao căn hộ, cần mang theo giấy tờ tùy thân.
• Bước 6: Nhận sổ hồng và hoàn tất các thủ tục cuối cùng.

1.1 Thời gian đặt cọc mua căn hộ chung cư

Thời gian đặt cọc không được quy định chi tiết trong các văn bản pháp luật và tùy thuộc vào thỏa thuận của hai bên. Việc ràng buộc về thời gian trong hợp đồng giúp tránh được tranh chấp về sau. Thường thì thời gian đặt cọc được thiết lập từ 30 đến 60 ngày, giúp cả hai bên hoàn tất các thủ tục cần thiết cho giao dịch.

1.2 Số tiền đặt cọc khi mua căn hộ chung cư

Số tiền đặt cọc thường dao động từ 50 triệu đến 100 triệu đồng. Người mua cần chuẩn bị giấy tờ tùy thân và biên bản giữ chỗ (nếu có). Theo từng chủ đầu tư, ví dụ chủ đầu tư Vinhomes yêu cầu cọc 50 triệu đồng.

1.3 Quy định pháp luật về đặt cọc khi mua căn hộ chung cư:

Theo Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015, các quy định về tiền đặt cọc được quy định như sau:

• Khi có hợp đồng mua bán, bên nhận cọc sẽ hoàn lại tiền cọc cho bên đặt cọc hoặc trừ vào giá bán căn hộ.
• Nếu bên đặt cọc rút lui, tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
• Nếu bên nhận cọc không muốn bán, họ phải hoàn trả tiền cọc cùng một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.

2. Tiến hành lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chuẩn bị giấy tờ cho bên bán bao gồm:

• Giấy tờ tùy thân như CMND hoặc CCCD, cùng với sổ hộ khẩu và giấy chứng nhận kết hôn nếu có.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (sổ hồng).

Còn bên mua cần chuẩn bị:

• Giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu và giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn.

- Thủ tục sang tên hợp đồng mua bán chung cư: Đối với chung cư đã có sổ hồng, việc sang tên diễn ra tại phòng công chứng. Nếu chung cư chưa có sổ hồng, cần có biên bản bàn giao và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư cũng như giấy chấp thuận chuyển nhượng và hóa đơn thuế liên quan.

- Thuế và phí khi mua bán căn hộ chung cư: Trách nhiệm chi trả thuế khi chuyển nhượng nhà chung cư giữa các bên là bắt buộc theo quy định pháp luật.

- Các khoản thuế và phí bao gồm:

• Lệ phí trước bạ: Áp dụng cho tất cả các giao dịch sở hữu tài sản.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà do Hội đồng nhân dân tỉnh cấp.
• Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ căn cứ vào giá trị tài sản, được điều chỉnh theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Ví dụ mức phí công chứng được quy định cụ thể theo giá trị tài sản từ 50 triệu đến trên 100 tỷ đồng.

- Thuế thu nhập cá nhân

Bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 2% trên giá trị giao dịch và tài sản.

Các trường hợp được miễn thuế bao gồm giao dịch giữa các cá nhân có mối quan hệ thân thiết như vợ chồng, cha mẹ và con cái, hoặc khi bên bán chỉ có một căn hộ thuộc quyền sở hữu.

Nếu có yếu tố thừa kế hay tặng cho, miễn thuế cũng sẽ áp dụng tương tự các mối quan hệ gia đình như đã nêu.