Vì sao chung cư hết khan hiếm nhưng ngày càng đắt?

Năm 2023, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự đổ bộ của hơn 19.000 căn hộ mới, nhưng giá bán vẫn không ngừng tăng cao. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung tập trung ở một số dự án do vài chủ đầu tư lớn kiểm soát.

Trong hai năm qua, số lượng dự án chung cư tại Hà Nội đã giảm đáng kể, điều này đã khiến giá căn hộ tăng mạnh, bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn. Theo thông tin từ CBRE, hơn 19.000 căn hộ đã được đưa vào thị trường trong 9 tháng đầu năm, điều này được xem là "kết thúc chu kỳ khan hiếm nhà ở tại Hà Nội". Tuy nhiên, các mức giá bán lại thiết lập nhiều kỷ lục mới, thậm chí là giá đất cũng ghi nhận sự tăng cường tại khu vực ven đô.

Sự gia tăng giá dù nguồn cung đã cải thiện đã tạo ra một nghịch lý cho thị trường bất động sản. Những căn hộ mới vẫn có giá cao do sự tập trung của một vài dự án, chính điều này khiến giá bán không thể giảm.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định rằng diễn biến thị trường năm 2024 có thể tương tự giai đoạn 2014-2015, khi nhiều luật mới về bất động sản được thông qua. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, hiện tại nguồn cung đang thiếu tính đa dạng, chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ lâu.

Từ đầu năm tới nay, nhiều dự án mới ra mắt đều nằm trong các khu đô thị lớn, chủ yếu tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Trong khi đó, số lượng dự án mới được phê duyệt lại rất hạn chế, tạo ra môi trường cạnh tranh không mạnh, khiến giá thành gặp khó khăn trong việc điều chỉnh xuống.

Theo Bà Nguyễn Hoài An từ CBRE, hầu hết các dự án mới đều nằm trong các đại đô thị với mức giá đã cao từ trước. Do đó, khi chủ đầu tư tiếp tục tung ra sản phẩm mới, họ thường tính toán rất cẩn thận, khiến cho giá bán không thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước đó.

Giá căn hộ mới, mặc dù cao, vẫn thu hút lượng khách hàng lớn. Một giám đốc phát triển dự án cho biết, sau khi thị trường bất động sản trượt dốc vào cuối năm 2022, chung cư đã trở thành lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư, bởi chúng đáp ứng nhu cầu sinh sống rất lớn và có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê.

Trước khi chính thức công bố giá bán, các nhà đầu tư thường khảo sát và đưa ra mức giá dự kiến để đo lường sự quan tâm từ phía thị trường. Những mức giá này thường gắn liền với tình hình thực tế và mức giá của các dự án lân cận.

Ví dụ, trong quý II, một dự án lớn tại Tây Mỗ đã được khởi động với giá khả thi khoảng 66 triệu đồng/m2, tuy nhiên, mức giá này đã nhanh chóng tăng lên trên 70 triệu đồng/m2 khi ra mắt chính thức. Tình thế này không chỉ tạo ra những con số kỷ lục cho khu vực mà còn thiết lập những mức giá mới cho thị trường chung cư phía Tây và phía Đông.

Giá nhà tăng cũng bị ảnh hưởng bởi hoạt động đầu cơ và găm hàng từ một số sàn giao dịch bất động sản. Một số chuyên gia cho rằng, khi nhu cầu đầu tư tăng cao, các dự án mới mở bán còn bị "đội giá" trong quá trình giao dịch, khiến mức giá thực tế mà người mua phải chi trả cao hơn rất nhiều so với giá lập ban đầu từ chủ đầu tư.

Ngoài ra, gánh nặng giá thành cũng đến từ việc nhiều nhà phát triển bất động sản nâng giá từ đầu với mong muốn đạt được lợi nhuận cao. Tại những khu vực có ít dự án đang hoạt động, các chủ đầu tư có khả năng điều chỉnh giá tăng cao do không có sự cạnh tranh.

Chủ tịch HoREA cũng đề cập hiện tượng một số dự án có kế hoạch ban đầu là nhà ở xã hội hoặc trung cấp nhưng sau đó lại được điều chỉnh sang phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận, điều này càng làm tăng áp lực đầu cơ và găm giữ, từ đó tạo ra một thị trường bất động sản méo mó.

Ngoài những lý do chủ quan, chi phí xây dựng, cũng như giá vật liệu và nhân công tăng cao cũng là một yếu tố khách quan dẫn đến giá nhà ở mới lên ngưỡng cao. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, chi phí xây dựng đã tăng gần 3% trong năm 2023 so với năm trước và 13% so với 2020.

Bên cạnh đó, sự ra đời của bảng giá đất mới cũng có thể tạo ra áp lực tăng giá trong tương lai, mặc dù chưa có tác động ngay lập tức đến thị trường. Chủ tịch HoREA chỉ ra, bảng giá đất chỉnh sửa có thể làm thị trường bất động sản ấm lên, kích thích các doanh nghiệp hoạt động hơn.

Các chuyên gia nhấn mạnh, bên cạnh việc giải quyết những vấn đề pháp lý còn tồn đọng, việc mở rộng đối tượng đất đai cho phát triển nhà ở thương mại là điều cần thiết nhằm gia tăng nguồn cung. Nếu nghị quyết này được thông qua, sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư tiếp cận với quỹ đất từ người dân.

Chủ tịch HoREA khẳng định, hình thức thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong việc giao dịch đất sẽ giúp làm tăng số lượng dự án và sản phẩm nhà ở thương mại, từ đó góp phần kiểm soát giá nhà hiệu quả hơn.