Tiền sử dụng đất là “gánh nặng” của doanh nghiệp

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) nhận định rằng nhiều vấn đề trong việc xác định mức phí sử dụng đất đã dẫn đến việc hàng loạt dự án bất động sản bị chậm tiến độ, khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình thế khó khăn. Các doanh nghiệp không thể tiên liệu được chi phí và phải đối mặt với nguy cơ nợ nần do mức phí sử dụng đất “tự dưng” tăng cao.

KHÔNG THỂ TIẾN HÀNH BÁN HÀNG DO CHỜ HOÀN TẤT NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH

Khi thị trường bất động sản diễn ra thuận lợi, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu chiến dịch tìm kiếm quỹ đất và triển khai dự án để nắm bắt cơ hội. Tuy nhiên, không ít đơn vị có dự án lại không thể tiến hành triển khai do vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến phí sử dụng đất. Đặc biệt, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng vẫn chưa thể mở bán vì còn mắc kẹt trong quá trình hoàn tất nghĩa vụ tài chính khi gặp khó khăn trong việc xác định giá đất.

Vars cho biết rằng việc phê duyệt giá đất mất thời gian kéo dài, thậm chí có thể lên đến hàng năm, không chỉ gây đình trệ mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho các doanh nghiệp. Trong thời gian chờ định giá, các doanh nghiệp vẫn phải chịu lãi suất vay và các chi phí cơ hội khác. Hơn thế nữa, quy trình kéo dài và sự khó khăn trong việc dự đoán giá trị của phí sử dụng đất làm cho công tác lập kế hoạch tài chính trở nên phức tạp hơn.

Đặc biệt, với những dự án trước đây được tính tạm phí sử dụng đất, doanh nghiệp phải đối diện với thách thức lớn khi có thể bị yêu cầu nộp bổ sung chi phí. Nhiều doanh nghiệp đã không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được sự gia tăng chi phí này. Một số doanh nghiệp dù đã hoàn thiện dự án và bàn giao cho khách hàng, nhưng vẫn phải gánh chịu khoản chi phí khổng lồ khi UBND tỉnh hoặc thành phố rà soát lại mức phí sử dụng đất.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch của Vars, các vấn đề về phí sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất mà còn gây ra tổn thất cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

"Dự án bị chậm trễ bởi những vấn đề liên quan đến phí sử dụng đất có thể làm suy giảm niềm tin từ phía nhà đầu tư và khách hàng, ảnh hưởng nghiêm trọng tới uy tín và khả năng hoàn thành dự án đúng tiến độ, từ đó làm hạn chế nguồn cung và giảm khả năng phục hồi của thị trường," đại diện Vars nhấn mạnh.

SỚM CẦN CÁC HƯỚNG DẪN THẨM ĐỊNH GIÁ THEO BẢNG GIÁ ĐẤT MỚI

Hiện nay, các quy định liên quan đến thị trường bất động sản đã có nhiều điều chỉnh để giải quyết những vấn đề tồn đọng trong việc định giá đất tại các địa phương. Tuy nhiên, Vars cũng cho rằng bảng giá đất mới sắp áp dụng với mức tăng cao có thể sẽ tạo thêm gánh nặng cho doanh nghiệp, gây rủi ro trong việc điều chỉnh giá bán bất động sản.

Bảng giá đất mới dự kiến sẽ được xác định dựa trên nguyên tắc thị trường, dẫn đến chi phí phát sinh liên quan đến đất sẽ tăng lên. Do đó, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc bố trí đủ nguồn tài chính để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, để duy trì mức lợi nhuận mong đợi, các doanh nghiệp cũng sẽ cần phải xem xét điều chỉnh giá bán bất động sản, trong khi giá tại nhiều thành phố lớn như Hà Nội hiện đã ở mức cao. Nếu giá còn tiếp tục tăng, khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân sẽ trở nên khó khăn hơn.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, chỉ ra rằng vẫn tồn tại nhiều vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất ở các dự án hiện nay.

Đầu tiên, ở một số địa phương, mức giá nghĩa vụ tài chính đã được phê duyệt nhưng được đánh giá là cao do quá trình xác định giá chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh. Điều này diễn ra trong bối cảnh thị trường sản phẩm đấu giá đang bị khan hiếm, khiến giá đất được duyệt thường cao hơn thực tế.

Thứ hai, trong một số thị trường bất động sản chưa phục hồi, nếu sử dụng dữ liệu để xác định giá trong hai năm qua mà trùng với thời kỳ thị trường nóng sốt thì sẽ dẫn đến việc định giá không phản ánh đúng tình hình thực tế hiện tại.

Cuối cùng, sai phạm trong việc thẩm định giá đã gây thất thoát ngân sách nhà nước, dẫn đến tâm lý “sợ sai” trong giới cán bộ địa phương. Để đảm bảo an toàn trong phê duyệt giá, nhiều cán bộ thường lựa chọn duyệt giá ở mức cao, hoặc chậm phê duyệt, khiến nhiều dự án bị đình trệ và giảm hiệu quả kinh doanh.

Để xử lý tình trạng này, các cơ quan chức năng cần khẩn trương ban hành văn bản hướng dẫn về phương pháp thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần có quy định chi tiết về thời điểm xác định giá đất, cũng như quy định áp dụng khung giá cũ cho những dự án đã hoàn thành trước thời điểm cụ thể, ông Chung nhận định.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Đất Vàng Hải Dương, cũng kiến nghị Nhà nước xem xét lại cách tính phí sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt, đồng thời miễn phạt chậm nộp nếu có kết luận nào đó về việc định giá trước đó không hợp lý. Đối với các dự án mới, đang trong quá trình phê duyệt và chưa đóng phí sử dụng đất, cơ quan quản lý cần chốt phương pháp và thời điểm tính toán để doanh nghiệp có thể tính toán chính xác chi phí và hiệu quả của dự án.