Thí điểm mở rộng xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp, phi nông nghiệp: VARS e ngại giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao

Theo VARS, việc tham gia vào thị trường của các doanh nghiệp nhỏ đang gặp nhiều trở ngại do thiếu hụt về nguồn lực tài chính cần thiết để mua đất hoặc tham gia đấu giá tại các vị trí có tiềm năng phát triển. Các nhà đầu tư lớn, nhờ vào quỹ đất dồi dào để triển khai các dự án thương mại ở những khu vực có nhu cầu cao, sẽ tiếp tục giữ vai trò chi phối trong việc thiết lập mức giá bán, từ đó tối ưu hóa lợi nhuận của họ.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đề xuất cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và không nông nghiệp để phát triển nhà ở thương mại trong vòng 5 năm được xem là một bước đi hợp lý, nhằm tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang gặp trở ngại do thiếu yếu tố đất ở. Điều này sẽ giúp tăng cường nguồn cung nhà ở trên thị trường bất động sản, trong khi chờ đợi chính phủ hoàn thiện khả năng phát triển quỹ đất để giao đất hoặc cho thuê theo quy định pháp luật mới.

Kể từ năm 2014, Luật Nhà ở đã yêu cầu các doanh nghiệp phải sở hữu 100% đất ở mới có thể tiến hành thực hiện dự án. Tuy nhiên, vào năm 2022, Quốc hội đã ban hành Luật số 03/2022/QH15, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất có tiềm năng phù hợp quy hoạch để phát triển dự án đầu tư. Quy định này vẫn được duy trì trong Luật Đất đai năm 2024.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2025, sẽ có hai trường hợp mà Nhà nước có thể giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu thầu, bao gồm các dự án xây dựng khu đô thị và các dự án vì lợi ích quốc gia hoặc công cộng.

Điều này chỉ ra rằng các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam không được phép trực tiếp chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hay tổ chức để chuyển đổi thành đất ở. Để phát triển các dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp sẽ phải chờ sự phân bổ đất từ Nhà nước hoặc thực hiện thuê đất cho việc xây dựng khu đô thị.

Tình hình này tạo ra một thách thức lớn, khi mà nguồn cung nhà ở thương mại vẫn khan hiếm do nhiều dự án bị ngưng trệ vì không đủ đất ở trong phạm vi thi công, trong khi nhiều doanh nghiệp hiện nay hầu hết vẫn dựa vào đất nông nghiệp và phi nông nghiệp để phát triển dự án. Đặc biệt, có rất ít doanh nghiệp có khả năng phát triển quỹ đất và giành thắng lợi trong đấu thầu từ chính quyền, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao cũng như nhu cầu phát triển lớn.

Điều này sẽ dẫn đến việc giá nhà ở sẽ không ngừng tăng cao, trong khi các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó khăn trong việc gia nhập thị trường vì không đủ sức cạnh tranh tài chính để mua đất hoặc tham gia đấu giá tại các khu vực đầy tiềm năng. Các chủ đầu tư lớn, với lợi thế sở hữu quỹ đất, sẽ tiếp tục điều tiết giá cả bán ra nhằm đạt được lợi nhuận tốt nhất.

Đồng thời, sự gia tăng chi phí liên quan đến đất đai sẽ tác động tiêu cực đến việc triển khai các dự án khu đô thị, buộc các nhà đầu tư phải giữ giá bán ở mức cao để đảm bảo không bị thua lỗ.

Vào sáng 13/11, đại diện cho Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình bày dự thảo Nghị quyết về việc thí điểm mở rộng đất cho các dự án nhà ở thương mại.

Đại biểu Nguyễn Phương Thủy (Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội), Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cũng đã lưu ý rằng đây không phải lần đầu tiên Chính phủ đề xuất việc mở rộng quỹ đất cho nhà ở thương mại, ít nhất đã có ba lần Quốc hội thảo luận nội dung này.

Trong lần thảo luận gần nhất về dự thảo Luật Đất đai mới, nhiều đại biểu cũng bày tỏ sự lo ngại, khi báo cáo của Chính phủ cho biết chỉ có một số địa phương gặp vấn đề, không phải tất cả đều bị ảnh hưởng.

“Đề xuất bổ sung chính sách ngay sau khi Luật Đất đai có hiệu lực để thực hiện toàn quốc mà không có giới hạn, điều này có thể không chỉ là thí điểm mà là một điều chỉnh trong Luật Đất đai,” đại biểu Nguyễn Phương Thủy nhấn mạnh.

Đồng thời, bà cũng bày tỏ lo ngại về tình trạng "sốt đất", với sự tăng giá không thể lý giải nổi và thiếu giải pháp ngăn chặn. Nếu cho phép thí điểm mở rộng đất cho các loại hình khác, điều này có thể dẫn đến tình trạng sốt đất tiếp tục diễn ra, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai cho sản xuất, kinh doanh. Nếu rất nhiều người chỉ tập trung mua đất để chuyển đổi thành nhà ở thương mại, giá đất sẽ gia tăng, khiến không chỉ doanh nghiệp mà cả chính quyền cũng gặp khó khăn trong việc quản lý đất đai.