Sở hữu nhà ở Mỹ: Rất có lợi nhưng không phải ai cũng chạm tới
Giá trị nhà tăng mạnh đang trở thành xu hướng nổi bật trên thị trường bất động sản tại Mỹ. Tổng tài sản danh nghĩa từ việc sở hữu nhà hiện đã đạt mức kỷ lục 35 nghìn tỷ USD, gấp đôi so với thời điểm trước khủng hoảng địa ốc năm 2008.
Sự gia tăng này chia người dân Mỹ thành ba nhóm chính: nhóm đầu tiên là những cá nhân không có khả năng sở hữu nhà; nhóm thứ hai là những người đang mắc kẹt trong ngôi nhà hiện tại; và nhóm thứ ba là một số ít may mắn có thể bán nhà với giá cao kỷ lục.
Đối với nhóm thứ nhất, tình hình đang rất khó khăn. Giá nhà đã tăng vọt trong thời gian đại dịch Covid-19 và tiếp tục leo lên ngay cả khi lãi suất thế chấp tăng, làm cho hợp đồng vay trở nên đắt đỏ hơn. Điều này đã gây ra sự thay đổi trong đối tượng tìm kiếm các dịch vụ môi giới.
Tỷ lệ doanh số bán nhà cho người mua lần đầu đã xuống thấp kỷ lục 24%, theo nghiên cứu từ Hiệp hội Quốc gia các nhà kinh doanh bất động sản (NAR).
NGƯỜI TRẺ Ở MỸ ĐỐI MẶT VỚI THÁCH THỨC TRONG VIỆC SỞ HỮU NHÀ
Độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã gia tăng khoảng một thập kỷ so với trước đây. Thông thường, người Mỹ bắt đầu mua nhà vào cuối những năm 20 tuổi. Ngày nay, độ tuổi trung bình của họ lên đến 38. Nhiều người đã bỏ lỡ một thập kỷ tích lũy tài sản như các thế hệ trước.
Ngoài ra, yếu tố giới tính cũng đóng vai trò quan trọng. Độ tuổi của phụ nữ độc thân khi mua nhà lần đầu cao hơn 6 tuổi so với nam giới độc thân. Thu nhập trung bình của phụ nữ thấp hơn khiến họ cần nhiều thời gian hơn để tích lũy tiền để trả trước khi mua nhà. Tuy nhiên, phụ nữ đang đặt ưu tiên cho việc sở hữu nhà nhiều hơn, với tỷ lệ phụ nữ độc thân trong số người mua lần đầu cao hơn gấp đôi so với nam giới độc thân.
Sở hữu nhà giờ đây trở thành điều xa xỉ mà nhiều gia đình trẻ ở Mỹ không thể chi trả. Khoảng 75% người mua từ tháng 7/2023 đến tháng 6/2024 không có trẻ em dưới 18 tuổi sống cùng - tỉ lệ cao nhất từ trước đến nay theo NAR. Tỷ lệ sinh giảm và sự kết hôn muộn là những nguyên nhân nhưng cũng là dấu hiệu cho thấy nhiều gia đình trẻ bị mắc kẹt trong việc thuê nhà. Không thể cố định chi phí nhà ở với khoản vay có lãi suất cố định 30 năm, họ có nguy cơ đối mặt với tình trạng lạm phát tiền thuê nhà trong tương lai.
Đối với nhóm thứ hai, hàng triệu hộ gia đình may mắn sở hữu nhà đối mặt với nhiều vấn đề khác nhau. Trên lý thuyết, những người đang sở hữu nhà hiện tại trở nên giàu có hơn nhiều nhờ sự tăng giá của bất động sản. Theo dữ liệu từ CoreLogic, giá trị vốn chủ sở hữu nhà trung bình của các gia đình đã tăng từ 186.000 USD lên 315.000 USD kể từ khi đại dịch bùng phát.
Tuy nhiên, để thực hiện lợi nhuận từ việc bán nhà không hề đơn giản. Nếu chuyển đến một ngôi nhà mới, chủ sở hữu sẽ phải vay một khoản vay thế chấp với lãi suất cao. Theo ông Jim Egan, chiến lược gia bất động sản Mỹ tại Morgan Stanley, gần 70% chủ sở hữu nhà hiện có mức lãi suất dưới 4,5%.
Một nhóm nhỏ khác - khoảng 25% người vay có được lãi suất thấp nhất trong đợt dịch - hiện đang có lãi suất dưới 3%. Nhóm này rất ít động lực để bán nhà, nhưng đồng thời cũng không có khả năng chuyển tới những căn nhà phù hợp hơn.
Việc vay thêm tiền dựa vào căn nhà hiện tại cũng trở nên khó khăn. Lãi suất cho các khoản vay dựa trên vốn chủ sở hữu nhà hiện đang ở mức 8,41%, theo dữ liệu từ Bankrate.
GÁNH NẶNG LÃI SUẤT TĂNG CAO
Thị trường nhà ở Mỹ hiện đang trở thành "mảnh đất vàng" cho nhóm thứ ba - những người sở hữu hoàn toàn tài sản. Nhóm này chiếm gần 40% tổng số chủ sở hữu nhà tại Mỹ, bao gồm những người đủ giàu có để mua nhà mà không cần tài trợ cũng như những người đã thanh toán hết khoản vay thế chấp.
Không khó hiểu khi người lớn tuổi chiếm ưu thế trong môi trường giao dịch bất động sản hiện nay. Độ tuổi trung bình của người bán nhà hiện đã đạt mức cao kỷ lục 63 tuổi. Một phần lớn trong số họ đã trải qua nhiều khó khăn để có được nhà đầu tiên vào những năm 1980, khi giá nhà rất cao so với thu nhập. Giờ đây, họ có thể an hưởng tuổi già bằng tài sản tích lũy từ giá trị bất động sản của mình. Tuy nhiên, đối với một số khu vực ở Mỹ, những người này có thể không còn nhiều thời gian để chốt lời ở mức cao nhất. Giá nhà đã bắt đầu giảm ở một số tiểu bang, đặc biệt là Texas và Florida.
Nhiều người mong muốn mua nhà tại Mỹ đã bị mắc kẹt do hy vọng lãi suất sẽ giảm khi Fed điều chỉnh chính sách. Nhưng thực tế lại đi ngược lại. Dữ liệu mới từ Freddie Mac cho thấy lãi suất trung bình cho khoản vay 30 năm đã tăng lên 6,78%, cao hơn mức 6,09% trong tuần khi Fed bắt đầu điều chỉnh lãi suất xuống trong tháng 9 vừa qua.
Thay vì giảm theo quyết định của Fed, lãi suất cho các khoản vay thế chấp hiện gần gũi với lãi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm. Những lo ngại của nhà đầu tư về thâm hụt ngân sách của chính phủ và khả năng chính quyền Tổng thống Donald Trump theo đuổi các chính sách làm gia tăng lạm phát đã đẩy lợi suất trái phiếu 10 năm lên mức 4,43%. Lịch sử cho thấy, các khoản thế chấp 30 năm thường có lãi suất chênh lệch khoảng 2% so với trái phiếu.
Nếu lãi suất vay thế chấp hiện ở mức bình thường mới là 6,78%, thì khoản thanh toán hàng tháng cho một ngôi nhà có giá trị trung bình sẽ chiếm hơn 25% thu nhập của hộ gia đình. Chỉ số này thậm chí còn cao hơn so với thời kỳ đỉnh điểm của bóng bóng bất động sản năm 2008.
Nếu giá nhà không giảm, các gia đình trẻ và những người mua lần đầu sẽ phải đối mặt với nhiều thử thách hơn trong việc sở hữu nhà. Trong khi đó, đối tượng người lớn tuổi đang tận hưởng thời kỳ thuận lợi để hiện thực hóa lợi nhuận từ bất động sản của mình, nhưng những lợi ích tích cực từ bùng nổ giá nhà dường như không lan rộng đến toàn bộ xã hội.
