Siết chặt tín dụng, các chủ đầu tư tung chiêu “trái phiếu” để huy động vốn

Hiện nay đứng trước tình trạng nhiều ngân hàng đang siết chặt cho vay tín dụng các chủ đầu tư đang loay hoay tìm cách huy động vốn.  Ngoài việc kêu gọi người mua nhà trả góp vốn, việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu để huy động vốn cũng được các chủ đầu tư hướng đến. 

Ồ ạt tăng vốn

Mùa đại hội cổ đông thường niên, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã trình phương án tăng vốn điều lệ bằng cách “tung” thêm cổ phiếu, trái phiếu.

Theo đó, Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh vừa quyết định tăng vốn điều lệ từ hơn 2.530 tỉ đồng lên gần 3.033 tỉ đồng. Đợt tăng vốn lần này sẽ diễn ra theo từng giai đoạn. Giai đoạn đầu, Đất Xanh sẽ phát hành gần 33 triệu cổ phiếu để thanh toán cổ tức năm trước với tỷ lệ 13%, vốn điều lệ tăng thêm tương ứng khoảng 329 tỉ đồng.

Ở giai đoạn 2, Đất Xanh tiếp tục phát hành hơn 14,3 triệu cổ phần tạm ứng cổ tức của năm 2017 và 3 triệu cổ phiếu ưu đãi cho nhân viên doanh nghiệp – ESOP với tổng vốn điều lệ tương ứng tăng thêm gần 173 tỉ đồng.  

Trương tự, tại đại hội cổ đông sắp tới, Công ty Cổ phần Xây dựng Hòa Bình (Hoa Binh Coporation) sẽ xin ý kiến cổ đông để phát hành cổ phiếu và quyền mua 2,5 triệu cổ phiếu ưu đãi cho cán bộ công nhân viên.

Còn công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô quyết định chia cổ tức với tỷ lệ 15%. Trong đó, trả cổ tức 10% bằng tiền mặt và 5% thông qua phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ. Hiện tại, Hà Đô đang triển khai nhiều dự án lớn nên cần nguồn tiền dài hạn để thi công và đảm bảo vốn đối ứng tại dự án thủy điện Nhạn Hạc, Sông Danh 4, Bảo Đại Nha Trang, An Lạc Green Symphony…

Sacomreal cũng sẽ trình đại hội cổ đông để phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ 7% từ nguồn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Theo đó, Sacomreal sẽ phát hành 15.954.360 cổ phiếu cho các cổ đông. Sau khi hoàn tất việc phát hành cổ phiếu, vốn điều lệ của Sacomreal sẽ đạt khoảng 3.300 tỉ đồng.

Áp lực huy động

Các chuyên gia bất động sản Xemnha cho rằng, việc các doanh nghiệp ồ ạt tăng vốn bằng phương thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu là không làm tốn chi phí của doanh nghiệp, đồng thời đây là kênh huy động vốn rất an toàn chứ không bất cập như đi vay tín dụng tại các ngân hàng.

Tuy nhiên, nguyên nhân chính của vấn đề này là do áp lực từ nợ ngắn hạn và cần dòng tiền để có thể xây dự án theo đúng tiến độ của các doanh nghiệp bất động sản, vậy nên các doanh nghiệp đang tìm đủ cách xoay dòng tiền.

Điển hình, Sacomreal phải chuẩn bị khoảng 357 tỉ VNĐ để trả cho các khoản nợ vay ngắn hạn, Công ty Cổ phần Đầu tư Khang Điền phải trả nợ gần 195 tỉ đồng. Hà Đô phải tất toán số sợ hơn 126 tỉ đồng. Vingroup phải trả hơn 1.424 tỉ đồng cho các khoản vay dài hạn đến lúc phải trả, trái phiếu phát hành đến hạn, vay ngân hàng ngắn hạn…

Các công ty địa ốc đang đứng trước áp lực rất lớn về dòng vốn sau khi các ngân hàng đang siết tín dụng. Theo quy định chi tiết của Thông tư 06/2016/TT-NHNN, kể từ đầu tháng 1/2017, tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn đối với các ngân hàng thương mại giảm từ 60% xuống 50%, đồng thời hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%.

Cho vay tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại đang được siết chặt, điều này đã đè nặng lên áp lực vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản đua nhau tăng vốn điều lệ là điều tất yếu.

Tuy nhiên, chỉ những doanh nghiệp bất động sản có uy tín mới có thể tiếp tục vay được vốn ngân hàng, nhưng cũng chỉ có những ngân hàng lớn tín dụng cho vay bất động sản vẫn còn dư thì mới có thể tiếp tục cho vay. Đối với những doanh nghiệp bất động sản yếu kém, có tiền sử về lừa đảo dự án, chậm giao nhà cho người dân thì không được ngân hàng bảo hộ cho vay.

Việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản vô cùng khó để có thể huy động vốn của nhà đầu tư. Trên thực tế, sau  hơn 5 năm đóng băng thị trường bất động sản đã tăng trưởng trở lại, nhiều dự án cũ và mới đã được tái khởi động, tung ra kéo theo đó dư nợ bất động sản của các ngân hàng thương mại tiếp tục tăng lên. 

Đã có 16 doanh nghiệp bất động sản đang nợ gần 161 ngàn tỷ đồng. Chưa kể đến các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết và sắp niêm yết, con số nợ ngân hàng còn cao hơn nhiều. Trong khi, tổng dư nợ phải trả của các doanh nghiệp địa ốc chiếm 64% tài sản. Còn giá trị hàng tồn kho đã tăng 15%, ở mức hơn 105.000 tỉ đồng.

Bên cạnh đó,  để cổ phiếu, trái phiếu hút khách thì doanh nghiệp bất động sản phải có uy tín trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các doanh nghiệp nào cũng có những tiền sử xấu trên thị trường bất động sản, không dính vấn đề này cũng dính vấn đề khác, nên việc phát hành trái phiếu ra thị trường cũng không dễ lấy tiền của người đầu tư

Nhìn các cổ phiếu bất động sản lên sàn hiện nay, giá trị cổ phiếu của các công ty bất động sản cũng “lèo tèo”, có doanh nghiệp chỉ 5.000 – 10.000 đồng/trái phiếu hoặc cổ phiếu do bị ảnh hưởng dòng tiền vay vốn NH. Chẳng hạn, Hoàng Anh Gia Lai lên sàn đã lâu, nhưng giá cổ phiếu vẫn dưới 10.000 đồng/cổ phiếu. Những ngày gần đây, nhờ có tin tốt nên giá cổ phiếu của HAGL mới có những dấu hiệu tăng nhẹ. Đó là chưa kể những doanh nghiệp bất động sản chưa lên sàn hoặc mới lên sàn UPCom, giá dưới 10.000 đồng/cổ phiếu.