Từ năm 2026, bảng giá đất mới sẽ khiến giá nhà không thể giảm như giai đoạn 2011-2013

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 và Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khẳng định rằng giá nhà sẽ không thể giảm tương tự như giai đoạn 2011-2013. Một trong những lý do là từ ngày 1/1/2026, các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương sẽ áp dụng bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, dẫn đến sự gia tăng thuế đất.

Trước sự biến động của giá bất động sản tại Hà Nội, nhiều người hy vọng giá nhà sẽ giảm. Niềm tin này có thể được hiểu khi nhìn lại giai đoạn 2008-2010, giá chung cư trong một số dự án dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, nhưng vào năm 2011-2013, khi thị trường xuất hiện nhiều dự án nhà thương mại giá rẻ, giá chung cư ngay lập tức đã giảm xuống còn 11-15 triệu đồng/m2.

Ví dụ, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội có giá bình quân dao động từ 50-60 triệu đồng/m2, nhưng đến năm 2013, với sự gia tăng nguồn cung, giá căn hộ ở khu vực này chỉ còn khoảng 30-35 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Anh Quê đã chỉ ra rằng giá nhà sẽ không có nguy cơ giảm như giai đoạn 2011-2013. Lý do chính là sự thay đổi trong bảng giá đất sẽ kéo theo sự tăng lên của thuế đất, bắt đầu từ năm 2026. Ông cũng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản vừa trải qua thời kỳ khó khăn và đang trong xu hướng phát triển, không có dấu hiệu giá sẽ quay đầu giảm.

Ông dự đoán rằng thị trường bất động sản tại Hà Nội sẽ giữ ổn định đến hết năm 2025, với khả năng giá đất nền và nhà ở có thể tăng nhẹ vào đầu năm 2026. Chuyên gia Trần Quang Trung cũng đồng tình với quan điểm này và cho biết việc mong đợi giá chung cư giảm là không thực tế. Tất cả các yếu tố đầu vào như chi phí thuế đất mới, đầu tư xây dựng, và thiết kế sản phẩm đều đang có xu hướng tăng.

Theo ông Trung, trong bối cảnh quỹ đất trở nên khan hiếm, các nhà đầu tư sẽ phải chi một khoản tiền lớn để sở hữu vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm. Khi giá đất cao, việc xây dựng các sản phẩm bình dân sẽ dẫn đến thua lỗ cho doanh nghiệp. Do đó, những sản phẩm tại các vị trí đắc địa sẽ không thể có giá cả phải chăng.

Gần đây, Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra rằng giá bất động sản nhà ở có thể tăng từ 15-20% khi áp dụng biểu khung giá mới, và thông tin này hoàn toàn có cơ sở. Ông Trung cho rằng thực tế có thể nhiều dự án còn tăng giá hơn nữa, không ngẫu nhiên mà thị trường bất động sản Hà Nội đã tăng giá một cách chóng mặt trong thời gian gần đây.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhấn mạnh rằng việc giảm giá nhà tương tự như chu kỳ 2012-2013 là điều không thể. Trong giai đoạn đó, thị trường bất động sản "đóng băng" với nguồn cung dư thừa, trong khi hiện tại, thị trường đang phục hồi trong bối cảnh nguồn cung nhà giá rẻ vẫn khiếm khuyết.

Bà cũng nói thêm rằng, chỉ khi giá nhà ở mức cao, thanh khoản kém, giá mới được điều chỉnh, hoặc khi có nhiều nguồn cung mới hiện diện trên thị trường. Tuy nhiên, các con số hiện tại cho thấy giá nhà ở Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Theo dữ liệu từ Savills, giá bán chung cư mới tại Hà Nội trong quý 3 đạt mức trung bình 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý 3 đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% so với năm ngoái.

Ngoài ra, chuyên gia từ Savills cũng đã nhận định rằng sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà trở nên ngày càng rõ rệt. Mặc dù thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình từ 17-20%, gây khó khăn cho người dân trong việc mua nhà.

Với thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội khoảng 250 triệu đồng mỗi năm và giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân sẽ cần khoảng 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để tích lũy đủ tiền mua nhà, bà Hằng cho biết.