Phương án giải quyết bế tắc cho thị trường condotel

Thị trường du lịch tại Việt Nam đang ngày càng tăng trưởng mạnh với tốc độ ấn tượng. Chính sự phát triển vượt bậc này đã mang đến một thời kỳ “vàng kim” cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhất là mô hình kết hợp hoàn hảo căn hộ khách sạn - condotel. Tuy nhiên, việc đầu tư vào condotel hiện nay còn chứa đựng rất nhiều rủi ro tiềm ẩn…

Vậy làm sao để các chủ đầu tư biết và để tháo gỡ vướng mắc kịp thời cho thị trường condotel?

Các dự án condotel hiện đang vận hành bởi chủ đầu tư dự án khi các chủ sở hữu căn hộ condotel ký kết hợp đồng cho chủ dự án hợp tác quản lý, vận hành khai thác và chia lợi nhuận. Đây là một mô hình kinh tế chia sẻ như đã và đang diễn ra trong các lĩnh vực vận tải, khách sạn… mà nay là bất động sản du lịch khi thông qua các bất động sản condotel và trong mô hình kinh tế chia sẻ, bao giờ cũng đi liền với những bất trắc,  rủi ro...

Bài viết xem nhiều: Những lưu ý khi đầu tư bất động sản du lịch 

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục quản lý nhà và bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, về các loại bất động sản mới, hiện nay hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện nay không có bất cứ văn bản nào có khái niệm về condotel, officetel. Trong luật ghi các loại hình này là cơ sở lưu trú du lịch sẽ bao gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và sẽ được quản lý theo pháp luật về du lịch.

Đây là một lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, các tổ chức, cá nhân kinh doanh loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là hoạt động kinh doanh có điều kiện phải được cấp phép của Tổng cục Du lịch. Việc quản lý vận hành căn hộ du lịch hiện đang được thực hiện theo pháp luật về du lịch, phía lãnh đạo Chính phủ đã có văn bản giao cho Bộ Văn hóa và Du lịch chủ trì xây dựng quy định này.

Vấn đề thứ 2 là về quy chuẩn và tiêu chuẩn của căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng, theo thông tin từ Sở Xây dựng của thành phố, hiện nay chưa có quy định chi tiết tiêu chuẩn về xây dựng căn hộ condotel nên các công tác thẩm tra, thẩm định thiết kế đã gặp nhiều khó khăn vướng mắc bởi Luật Xây dựng, Luật Du lịch… Chính phủ hiện đã giao cho Bộ Xây dựng nhằm nghiên cứu xây dựng quy định, sẽ ban hành trong thời gian tới. Theo ông Ninh, vướng mắc nhất trong thời gian vừa qua chính là nằm ở quy định sử dụng đất, việc thời hạn cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, officetel, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu để xây dựng quy định về vấn đề này.

Luật Đất đai năm 2013 chưa có bất kỳ quy định nào về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ condotel cho khách hàng chính là nhà đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng loại hình condotel, nhất là điều kiện pháp lý để mua bán căn hộ condotel. Về vận hành khai thác, đối với các nhà chung cư thì việc quản lý sẽ thông qua Ban quản trị nhà chung cư theo đúng quy định pháp luật.

Trong trường hợp căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài sẽ không khác gì các căn hộ chung cư, khó có thể yêu cầu chủ sở hữu không được ở tại căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận. Điều này chính là vấn đề phát sinh nguy cơ hình thành đơn vị cư trú, gây quá tải cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực triển khai dự án. Đây chính là khó khăn lớn nhất trong công tác quản lý Nhà nước đối với loại hình condotel đầy mới mẻ này.

Các quy định pháp luật liên quan đến các giao dịch căn hộ condotel cũng như văn bản quy định về hoạt động giao dịch giữa nhà đầu tư và khách hàng hiện nay đều chưa có. Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ có quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà hiện chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán giữa công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với dự án condotel thì vận hành bởi chủ đầu tư dự án trong khi các chủ sở hữu căn hộ condotel đã ký hợp đồng cho chủ dự án hợp tác quản lý, vận hành khai thác và chia lợi nhuận. Các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế sẽ được hình thành theo sự đồng thuận giữa các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của luật dân sự là chủ yếu.

"Do đó, khi có sự "bể kèo" của chủ đầu tư, thường các điều khoản thỏa thuận trong các hợp đồng với chủ đầu tư ẩn chứa rất nhiều mối rủi ro đối với chủ sở hữu căn hộ, nếu khách hàng kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp thì phần thắng không phải lúc nào cũng may mắn đứng về phía chủ sở hữu căn hộ", LS. Đỗ Pháp (Đoàn LS TP Đà Nẵng) nhận định.

Trên thực tế, hiện đã phát sinh rất nhiều tranh chấp giữa các chủ sở hữu và chủ đầu tư,  sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu căn hộ condotel muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê lại đối với chủ đầu tư để được tự cho thuê hoặc để ở tại căn hộ.

Nếu các thành phố lớn không có cơ chế quản lý phù hợp thì việc nảy sinh nguy cơ hình thành đơn vị nhà ở tại các khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa được bảo đảm.

Sự bất trắc trong đầu tư căn hộ condotel hiện ngoài thiếu tính pháp lý thì việc mất cân bằng giữa cung - cầu về bất động sản du lịch tại thành phố cũng tác động không nhỏ đến thị trường condotel.

Các dự án condotel thường cạnh tranh nhau bằng lợi nhuận đã được cam kết cao để thu hút đối với những người mua căn hộ góp tài sản đầu tư. Tuy nhiên, khi khó khăn, chủ đầu tư lại đơn phương chấm dứt mọi cam kết khiến khách hàng phải chịu nhiều tổn thất không đáng có.

Hiện phần nhiều các dự án BĐS condotel tại một số vùng tiềm năng như Nha Trang, Vũng Tàu, Quảng Ninh, Quy Nhơn, Ninh Thuận... chưa được hoạch định kỹ lưỡng cho yếu tố vận hành khai thác BĐS du lịch ở phân khúc mới condotel.

Mặt khác, đầu tư BĐS du lịch đối với condotel hiện nay đã gặp nhiều vấn đề quy hoạch. Đất tại các dự án phát triển du lịch tại khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn nên chưa được công nhận BĐS condotel ven biển hình thành đơn vị ở.

Vậy đâu sẽ là giải pháp cho tình hình hiện nay?

Theo LS Đỗ Pháp cho biết thì có 3 phương án để "giải thoát" cho tình trạng bế tắc của condotel ở thời điểm hiện tại là:

• + Chính quyền phải xem xét dự án nào nằm trong khu vực có thể điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi thành đất ở thì chuyển và bắt buộc chủ dự án phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước chứ không phải thu thêm tiền từ người mua căn hộ.
• + Nếu tiếp tục là khách sạn thì phải buộc chuyển đổi hợp đồng mua bán thành hợp đồng thuê căn hộ theo vòng đời dự án.
• + Chủ căn hộ kiện chủ đầu tư dự án ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Chủ đầu tư dự án sẽ phải trả tiền lại cho người mua căn hộ và lấy lại căn hộ đó để kinh doanh khách sạn. Nếu thấy thiệt hại do chủ trương của bên cho thực hiện dự án gây ra thì chủ dự án phải làm việc với chủ thể đó và nếu không thỏa thuận được thì phải kiện ra tòa để xử lý.

Cũng theo LS. Pháp, các chủ đầu tư hiện được thực hiện những gì pháp luật không cấm nên việc họ thực hiện loại hình kinh doanh BĐS mới condotel này là không sai, giao dịch này không vi phạm điều cấm của pháp luật nhưng lại ẩn chứa nhiều nguy cơ tiềm ẩn rất cao. Bởi lẽ, người mua bỏ tiền ra mua nhưng căn hộ lại do chủ đầu tư nắm giữ, quan trọng nhất chính là giao dịch mua bán khi chủ đầu tư chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận, nếu trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì người mua chịu thiệt nhiều nhất.  Vì vậy, khi lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc thật kỹ khi lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín.

Khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cũng cần hoạch định tốt và nghiên cứu tính khả thi ngay từ ban đầu để có được dòng sản phẩm phù hợp với các điều kiện thị trường và khả năng tài chính, bảo đảm vận hành tốt trong tương lai.

Bên cạnh đó, các tác động tiêu cực cũng có thể sẽ không bảo đảm về cảnh quan kiến trúc và công tác quản lý đô thị, gây sức ép lên hạ tầng kỹ thuật, xã hội của khu vực xung quanh; không đảm bảo phục vụ nhu cầu hạ tầng, công trình công cộng xã hội như trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa… cho chính cư dân của dự án gây ra, nhất là gây tắc đường ở trong khu vực trung tâm.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, tình huống khi cam kết lợi nhuận sẽ bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một thông cáo minh bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó phải kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án.

"Nếu cam kết lợi nhuận kéo dài trong vòng 10 năm, thì thị trường có thể sẽ có rất nhiều biến động, gây ra rủi ro không đáng có cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần phải cẩn trọng hơn với những hứa hẹn này. Xu hướng không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, đơn vị vận hành sẽ bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường", ông cho biết thêm.

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ diễn ra chiều 2-12-2019 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cũng cho biết, trước tình hình hiện nay, Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp để thị trường này phát triển một cách lành mạnh, cụ thể:

• - Thứ nhất, cần minh bạch hóa thông tin về tình hình triển khai mô hình condotel, nguy cơ đổ vỡ các cam kết về lợi nhuận… để nhà đầu tư thứ cấp nắm được.
• - Thứ hai, thông qua các hiệp hội đưa ra cảnh báo đối với các nhà đầu tư khi có rủi ro.
• - Thứ ba, đề nghị ngân hàng dự kiến có kiểm soát thật chặt nguồn đầu tư tín dụng cho các dự án bất động sản, trong đó phải kể đến loại hình condotel.
• - Cuối cùng, chúng tôi dự kiến kiến nghị ban hành mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp về mô hình condotel, tại đó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người bán, người mua, mức lợi nhuận...

Tuy nhiên, trong thực tiễn nhiều cam kết có thể không thực hiện được (mà điển hình là dự án Cocobay Đà Nẵng), ông Hùng cho rằng, cơ quan chức năng cần phải minh bạch thông tin tình hình triển khai condotel, minh bạch nguy cơ trong các cam kết lợi nhuận của condotel để các nhà đầu tư thứ cấp có hình dung được rõ. Bên cạnh đó, thông qua các hiệp hội, cơ quan Nhà nước sẽ ra các cảnh báo.

Ngoài ra, ngân hàng dự kiến sẽ phải kiểm soát chặt chẽ giải ngân tín dụng cho phát triển bất động sản, trong đó có loại hình condotel. “Chúng tôi có thể sẽ kiến nghị ban hành văn bản pháp luật, hướng dẫn mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, trong đó quy định quyền và trách nhiệm cụ thể của người bán và người mua”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đề cập.