"Nóng" tranh luận về các vấn đề liên quan đến chung cư

Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, cùng với Thông tư số 05/2024 đảm nhận vai trò quy định chi tiết các điều của Luật Nhà ở. Hai văn bản pháp luật này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều khó khăn trong hoạt động quản lý tại các tòa nhà chung cư.

SỰ THỰC VỀ CÁC "CĂN NHÀ TRỌ" TRONG CHUNG CƯ

Tại cuộc đối thoại giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước về luật bất động sản tổ chức bởi Sở Xây dựng TP.HCM và Trung tâm Xúc tiến thương mại TP.HCM từ ngày 15/11/2024, nhiều vấn đề liên quan đến quản lý chung cư đã được mang ra thảo luận.

Ông Trí, một thành viên trong ban quản lý của một chung cư ở quận 4, TP.HCM, đã chỉ ra mối bức xúc của cư dân về việc cho thuê căn hộ ngắn hạn (Airbnb) trong khu chung cư. Nhiều căn hộ trong tòa nhà, với tổng số lên đến 200, đã trở thành những "căn nhà trọ", gây khó khăn cho sinh hoạt của những người sống tại đây.

Việc cho thuê với mục đích kinh doanh rõ ràng làm nảy sinh các vấn đề như an ninh, an toàn và sự cố trong việc sử dụng các tiện ích chung. Việc kết hợp giữa không gian sống và môi trường kinh doanh trong cùng một tòa nhà chung cư gây ra những khó khăn trong công tác quản lý.

Ông Trí cũng nhấn mạnh rằng Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng cần tổ chức các cuộc họp dành riêng cho ban quản trị các chung cư để thảo luận về các quy định của luật và nghị định, vì nhiều thành viên ban quản trị chưa nắm rõ về quy định pháp lý.

Đối với các dự án chung cư hỗn hợp vừa để ở vừa cho thuê (như officetel, shophouse…), ông Trí kiến nghị cần có sự tách biệt giữa khu vực tiện ích chung và khu vực riêng dành cho cư dân sinh sống, để tránh xung đột giữa khách thuê và cư dân. Tình trạng hiện tại cho thấy nhiều chung cư không đủ số lượng người tham dự hội nghị để quyết định các vấn đề liên quan, và nên có mô hình bất động sản dưỡng lão trong các dự án chung cư.

Ông Nguyễn Xuân Hiền, Phó Giám đốc Công ty TNHH Nhà xã hội Việt Nam, đã nêu ý kiến về tỷ lệ biểu quyết trong hội nghị chung cư nên dựa trên số lượng cư dân thay vì tỷ lệ diện tích, nhằm đảm bảo sự công bằng. 

Ông Hiền cảnh báo rằng theo Thông tư 05, việc bầu cử ban quản trị vẫn dựa theo diện tích sở hữu, điều này không thực sự dân chủ, vì trong các chung cư đông dân, các cư dân có ý kiến nhưng không đủ sức mạnh về diện tích để có tiếng nói. Ông cũng nhấn mạnh cần có biện pháp quản lý chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi cư dân, tránh việc chủ đầu tư thao túng việc bầu cử ban quản trị, gây ra nhiều tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì mà từ trước đến nay đã xảy ra nhiều.

Nguồn thu từ việc khai thác phần sở hữu chung của tòa nhà cũng là vấn đề nóng. Ông Nam, Phó Giám đốc một công ty quản lý vận hành chung cư, cho biết theo Luật Nhà ở 2023, các nguồn thu phát sinh từ trước ngày 01/08/2024 sẽ thuộc về đơn vị quản lý vận hành, nhưng quy định chuyển tiếp lại chưa rõ ràng.

Ông cho rằng công ty quản lý vận hành phải bỏ ra chi phí để thực hiện khai thác các nguồn thu, nhưng không được khấu trừ. Họ vẫn cần sự đồng thuận từ hội nghị nhà chung cư trong suốt thời gian chờ đợi hội nghị diễn ra. Điều này khiến cho công ty quản lý vận hành gặp nhiều khó khăn trong việc cân đối tài chính. Nếu chi phí dịch vụ quản lý chung cư không được khấu trừ từ phần khai thác ngoài phí bảo trì, công ty quản lý sẽ đối mặt với rủi ro lớn trong hoạt động kinh doanh của mình. Bộ Xây dựng cần đưa ra hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.

BAN QUẢN TRỊ PHẢI ĐƯỢC HỘI NGHỊ CHUNG CƯ THÔNG QUA

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, đã giải thích rõ về nhiệm vụ và quyền hạn của ban quản trị theo Đạo luật Nhà ở năm 2023.

Liên quan đến mối quan hệ giữa ban quản trị và chính quyền địa phương, phải nhấn mạnh rằng ban quản trị không thể thay thế chức năng của cơ quan nhà nước. Ban quản trị có nhiệm vụ đại diện cho cư dân trong việc thực hiện các công việc quản lý chung cư, không thực hiện trách nhiệm của chính quyền địa phương.

Một điểm mới trong Luật Nhà ở 2023 là toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác kinh doanh của tòa nhà, như quảng cáo hay cho thuê phần sở hữu chung, sẽ được nộp vào quỹ bảo trì chung cư. Trước đây, ban quản trị đã sử dụng nguồn thu này cho nhiều hoạt động khác, nhưng giờ đây điều này đã bị cấm theo quy định mới.

Ban quản trị không được tự quyết định mà phải thông qua các cuộc họp thường niên chung cư. Trách nhiệm của ban quản trị là kêu gọi cư dân thực hiện quyền và nghĩa vụ trong tòa nhà. Trong trường hợp các thành viên của ban quản trị gây ra thiệt hại, họ sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, bao gồm cả khả năng bị truy cứu hình sự. 

Về phí dịch vụ quản lý chung cư, các bên liên quan cần phải thỏa thuận và được thông qua tại hội nghị chung cư. Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý cần xem xét đến việc điều chỉnh phí dịch vụ sao cho hợp lý nhằm bảo đảm lợi ích cho cả đơn vị cung cấp và cư dân.

Ông Khởi nhấn mạnh rằng không có quy định nào cho phép sử dụng nguồn thu từ khai thác kinh doanh để cắt giảm phí dịch vụ quản lý. Phí này sẽ được quyết định thông qua sự đồng thuận giữa các bên tham gia. Hội nghị nhà chung cư có vai trò quan trọng trong việc thông qua quy định hoạt động của ban quản trị, gồm cả quy chế chi tiêu. Nếu ban quản trị thực hiện sai quy định sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý.

Chủ đầu tư có nghĩa vụ quyết toán quỹ bảo trì, vì đó là số tiền mà cư dân đã đóng góp. Nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ này, các cơ quan chức năng sẽ vào cuộc để xử lý. Ông Khởi cũng cho biết rằng các tỉnh thành sẽ có chương trình đào tạo pháp luật dành cho ban quản trị, sẽ cần được cụ thể hóa hơn trong Thông tư 05.

Liên quan đến nhà ở dưỡng lão cho người cao tuổi, hiện tại mô hình này chưa tồn tại trong các chung cư tại Việt Nam, chỉ có các hình thức nhà công cộng hoặc nhà cộng đồng.

Cuối cùng, về mô hình cho thuê căn hộ ngắn ngày như Airbnb, theo luật mới sẽ cấm sử dụng căn hộ chung cư cho mục đích không phải để ở. Chủ căn hộ vẫn có quyền cho thuê, nhưng phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính hợp pháp.

Việc quy định diện tích chung - riêng đã được đề cập trong Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05, giúp nắm rõ các quyền lợi của cư dân. Vấn đề tại hội nghị nhà chung cư về tỷ lệ biểu quyết theo diện tích hay số lượng cư dân vẫn là điều gây tranh cãi. Dù rằng đã từng áp dụng tỷ lệ theo căn hộ, nhiều người vẫn cho rằng cách này không hiệu quả, và gợi ý nên tiếp tục thảo luận trong thời gian tới.