Nhà đầu tư đất nông nghiệp cắt lỗ tiền tỷ để thoát hàng

08/11/2024 - 19:08

Trên địa bàn TP HCM, bảng giá đất mới sẽ làm cho chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng tăng cao, dẫn đến nhiều nhà đầu tư đất nông nghiệp tìm cách thoát hàng với mức lỗ lên đến hàng tỷ đồng.

Trước thông tin dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TP HCM tăng trưởng mạnh, anh Nguyễn Tấn Phong (43 tuổi, TP Thủ Đức) đã quyết định rao bán lô đất nông nghiệp 3.800 m2 thuộc đường Trương Văn Đa, xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh, với giá 12,5 tỷ đồng. Lô đất này được anh mua vào năm 2021 với giá hơn 16,3 tỷ (khoảng 4,3 triệu đồng một m2). Thời điểm đó, thị trường rộn ràng với thông tin quy hoạch lên quận, thúc đẩy giá nhà đất Bình Chánh tăng từ 30-40%. “Tôi đầu tư đất nông nghiệp với hy vọng có thể chuyển đổi sang đất thổ cư để thu lợi nhuận,” anh cho biết.

Tuy nhiên, trong năm 2023, thị trường bất động sản gặp phải tình trạng đóng băng, khiến thanh khoản của đất nông nghiệp gần như biến mất. Theo dự thảo mới, giá đất trên đường Nguyễn Văn Đa sẽ được điều chỉnh tăng tới 18 lần (từ 800.000 đồng lên 14,4 triệu đồng mỗi m2). “Do không đủ khả năng chi trả cho phí chuyển đổi đất, tôi đã phải giảm giá gần 4 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua nào quan tâm,” anh Phong chia sẻ.

Ghi nhận từ VnExpress cho thấy, những nhà đầu tư như anh Phong không phải là hiếm. Tại các khu vực như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ, nhiều lô đất nông nghiệp cũng được rao bán với mức giá giảm từ 20-30%. Bà Hồng (quận 11), cùng với bạn bè đầu tư 20 tỷ đồng vào một lô đất nông nghiệp trên đường Tắc Xuất (gần đường Giồng Ao, huyện Cần Giờ). Lô đất này được bà và cộng sự mua từ năm 2020 với kỳ vọng sẽ có lãi lớn sau khi hoàn thiện thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, pháp lý vẫn chưa xong và trong ba năm qua, giá đất cũng không có dấu hiệu tăng.

Nhà đầu tư đất nông nghiệp cắt lỗ tiền tỷ để thoát hàng - ảnh 1

Tình hình càng trở nên căng thẳng khi TP HCM công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh khiến bà Hồng lo ngại. Giá đất trên đường Tắc Xuất theo bảng giá dự kiến là 13,7 triệu đồng mỗi m2, mặc dù thấp hơn giá thị trường khoảng 2 triệu mỗi m2, nhưng lại tăng gần 14 lần so với giá hiện hữu (970.000 đồng mỗi m2). Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng, số tiền từ việc bán đất có thể không đủ để đóng thuế. “Chúng tôi chấp nhận bán lỗ gần 5 tỷ đồng so với giá mua, chỉ mong sớm thu hồi vốn để đầu tư vào lĩnh vực khác,” bà Hồng nói.

Nhận định về tình hình này, ông Đinh Minh Tuấn, đại diện chuyên trang Batdongsan, cho biết làn sóng bán tháo đất nông nghiệp bắt đầu từ năm 2023 và có xu hướng gia tăng trong thời gian gần đây, đặc biệt sau khi có thông tin về dự thảo bảng giá đất mới. Theo ông, không chỉ riêng TP HCM, nhiều nhà đầu tư từ các tỉnh lân cận cũng đang vội vàng thoát khỏi sản phẩm này. Dữ liệu từ đơn vị cho biết, trong quý II, giá đất nền tại thành phố và các tỉnh miền Nam như Đồng Nai, Long An, Bình Phước vẫn thấp hơn từ 6-13% so với cùng kỳ năm trước. Nhu cầu tìm kiếm đất nền tại miền Bắc có dấu hiệu tăng lên, trong khi TP HCM và các tỉnh miền Nam vẫn tiếp tục trong trạng thái "ngủ đông".

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong nửa đầu năm, phân khúc đất nền đã có sự cải thiện nhất định, đặc biệt là loại hình đất đấu giá và đất đã tách thửa. Tuy nhiên, những loại hình khác, như đất dự án và đất nông – lâm nghiệp vẫn chưa có sự hồi phục rõ rệt, thanh khoản vẫn ảm đạm và giao dịch diễn ra chậm chạp.

Ông Trần Hiếu, một nhà đầu tư bất động sản dày dạn kinh nghiệm tại TP HCM, không ngạc nhiên trước việc nhiều nhà đầu tư đang muốn thoát hàng ở thời điểm hiện tại. “Lợi nhuận đầu tư trong phân khúc này thường đạt từ 20-25% mỗi năm. Nếu có thể chuyển đổi lên thổ cư, lợi nhuận có thể lên đến 30-40%. Thời gian qua, giá trị của đất nông nghiệp có thể tăng từ 3-5 lần. Nhưng theo bảng giá đất dự kiến, chi phí để thực hiện hồ sơ chuyển đổi thổ cư từ đất nông nghiệp sẽ tăng gấp 9 lần so với hiện tại.”

Chẳng hạn, nếu một nhà đầu tư muốn chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa cho lô đất nông nghiệp 1.000 m2 gần đường Nguyễn Văn Linh, chi phí sử dụng đất hiện tại khoảng 6,6 tỷ đồng, theo dự thảo bảng giá mới, con số này sẽ là 61,8 tỷ đồng. Như vậy, riêng tiền sử dụng đất cho một lô đất 100 m2 đã lên đến hơn 6 tỷ đồng, chưa tính đến giá trị đất và các chi phí đầu tư khác. Với mức phí này, việc mua đất ở hiện nay còn rẻ hơn so với khoản thuế khi mua đất nông nghiệp và thực hiện chuyển đổi.

Luật sư Trần Đức Phượng (đoàn luật sư TP HCM) nhận định rằng nếu dự thảo điều chỉnh bảng giá đất được thông qua, sẽ ảnh hưởng đến 11 nhóm đối tượng. Điều này bao gồm các trường hợp liên quan đến tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, chi phí cho việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có thể tăng gấp nhiều lần, khiến nhà đầu tư đang nắm giữ đất nông nghiệp đối mặt với nhiều thách thức lớn.

Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định rằng nếu đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không sử dụng liên tục trong thời gian từ 12-24 tháng thì sẽ bị xử phạt hành chính, và thậm chí có thể bị thu hồi nếu không được đưa vào sử dụng. Điều này nghĩa là những nhà đầu tư đang nắm giữ đất nông nghiệp cần xem xét việc lên thổ cư hoặc chuyển đổi mục đích canh tác nếu không muốn mất trắng tài sản của mình.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group, nhấn mạnh rằng mặc dù đất nông nghiệp có ưu điểm là nguồn cung phong phú, giá cả hấp dẫn, nhưng tiềm năng sinh lời lại phụ thuộc vào khả năng xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu mua phải những lô đất không thể chuyển đổi, các nhà đầu tư sẽ khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc chỉ có thể bán với mức giá thấp. Bên cạnh đó, nếu đầu tư vào những khu vực bị treo quy hoạch, chậm triển khai, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro lớn, thậm chí dẫn đến tình trạng thua lỗ. Thêm vào đó, theo ông Thắng, việc sở hữu đất nông nghiệp, đặc biệt là những lô không thể chuyển đổi, có thể tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ nếu sử dụng vốn vay để đầu tư.