Giá Bất Động Sản Tăng Cao Khiến Nhóm Thu Nhập Cao Nhất Cũng Không Thể Mua Nhà?

Giá bất động sản tăng liên tục đã làm giảm đáng kể khả năng chi trả nhà ở của người dân trong những năm qua. Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, nếu áp dụng quy tắc rằng chi phí nhà không nên vượt quá một phần ba thu nhập, nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam cũng khó có thể sở hữu nhà ở.

Theo chia sẻ của bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, khảo sát mức sống dân cư năm 2023 cho thấy thu nhập bình quân của nhóm 20% thu nhập cao nhất đạt khoảng 14,47 triệu đồng tại Hà Nội, 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng, 13,26 triệu đồng tại TP.HCM, 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương. Đây là nhóm được kỳ vọng có thể sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn mà không cần hỗ trợ từ Chính phủ.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhóm thu nhập cao này cũng gặp nhiều khó khăn trong việc mua nhà tại các đô thị lớn do sự gia tăng chóng mặt về giá bất động sản. Nếu mỗi hộ gia đình gồm hai người lao động trong nhóm thu nhập cao nhất, thu nhập trung bình của họ ước đạt khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu mỗi năm.

Bà Miền nhấn mạnh rằng, nếu áp dụng quy tắc chi tiêu tài chính phổ biến, khoản chi tối đa cho nhà ở sẽ chỉ khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tức khoảng 80 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, giá mỗi căn hộ chung cư thương mại tại các đô thị trung tâm dao động từ 40-70 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí và phân khúc. Vậy nên, một căn hộ nhỏ 60m² sẽ tiêu tốn từ 2,5-3,5 tỷ đồng. Nếu nhóm thu nhập cao này quyết định vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong 20 năm, khoản trả góp hàng tháng dự kiến sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương đương hơn 300 triệu đồng mỗi năm. Với mức chi tối đa 80 triệu đồng/năm, việc sở hữu nhà xem ra gần như không khả thi.

Xét về khả năng chi trả nhà ở giảm sút, bà Phạm Thị Miền cho rằng giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tài chính của đa số người dân và tăng nhanh hơn mức thu nhập. Thu nhập bình quân đầu người tại đô thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4%, trong khi giá nhà lại thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn 30% so với năm 2019. Đặc biệt, thu nhập bình quân của nhóm 20% thu nhập cao nhất tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Tại TP.HCM, nhóm này thậm chí ghi nhận sự giảm sút 8% trong thu nhập. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn, đặc biệt là với nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Nguyên nhân chính dẫn đến mức giá bất động sản cao là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp. Hiện tại, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Dù nhu cầu ở phân khúc này rất lớn, nhưng nhu cầu về nhà ở với mức giá vừa phải lại chính là yêu cầu chủ yếu của thị trường. Lượng dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m² rất hạn chế, khiến cho đa số người dân, kể cả nhóm cao thu nhập, không có lựa chọn phù hợp. Việc một số chủ đầu tư "lợi dụng" tình trạng khan hiếm nguồn cung để đẩy giá bán lên cao cũng khiến giá bất động sản tăng, ngay cả ở những khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng.

Bên cạnh đó, hành vi đầu cơ cũng là một yếu tố quan trọng khiến giá bất động sản tăng vọt. Trong bối cảnh thị trường đầu tư khác không ổn định, tâm lý giữ gìn tài sản và kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng đã dẫn đến nhiều người mua nhà đất mà không sử dụng thực tế. Họ mua để giữ chờ tăng giá, gây ra mất cân bằng cung - cầu. Thêm vào đó, chi phí tài chính, dù đã giảm, nhưng người mua nhà tại Việt Nam vẫn phải đối mặt với lãi suất thả nổi sau ưu đãi từ 10% trở lên, tạo thêm áp lực tài chính cho người dân.

Chi phí tài chính kết hợp với chi phí đầu tư và đất đai đang gia tăng cũng ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các nhà đầu tư bất động sản, từ đó tiếp tục làm tăng giá nhà. Nhóm có thu nhập cao nhất, đại diện cho tích cực 20% dân số cũng chịu cảnh khó khăn trong việc sở hữu nhà, điều này càng đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân không được đáp ứng, không chỉ gây ra tác động tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn lâu dài cho thị trường bất động sản và tạo ra rủi ro đối với kinh tế vĩ mô.

Trong dài hạn, bà Miền cho rằng bên cạnh việc nghiên cứu và áp dụng chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, nhà nước cần tập trung vào việc cải thiện hạ tầng giao thông và phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình đô thị tập trung vào phương tiện giao thông công cộng. Đây là một bước đi thiết yếu để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân thành phố Việt Nam. Khi các khu dân cư, thương mại và dịch vụ được xây dựng gần các tuyến giao thông công cộng, người dân sẽ dễ dàng tiếp cận các tiện ích, đồng thời nâng cao chất lượng sống. Với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, người mua nhà sẽ sẵn sàng di chuyển tới các khu vực ven đô, nơi có những dự án với mức giá thấp hơn, từ đó giúp điều chỉnh giá nhà về mức "cân bằng" trong thị trường cung - cầu thực tế.