Cần điều tiết để giảm bớt yếu tố đầu cơ bất động sản

Năm gần đây, tại các đô thị lớn, hiện tượng “nhà hoang”, “biệt thự bỏ hoang” và “khu đô thị không người ở” ngày càng trở nên hiện hữu. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí diện tích đất mà còn làm tăng giá bất động sản, bởi nhiều tài sản vẫn đang “chờ thời”.

Giá bất động sản hiện tại không có dấu hiệu giảm sút. Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy giá căn hộ chung cư trong quý 2/2024 tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng lần lượt 58% và 27% so với cùng kỳ năm 2019. Ở đô thị, các dự án căn hộ chung cư bình dân hoàn toàn vắng mặt, trong khi loại hình căn hộ trung cấp cũng trở nên hiếm hoi, thay vào đó, phân khúc cao cấp chiếm lĩnh thị trường. Hơn 80% số căn hộ được mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024 có mức giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, với nhiều dự án thậm chí có giá hàng chục nghìn USD/m2.

Giá bán căn hộ mới cao đã kéo giá chung cư cũ tăng theo. Nhiều căn hộ cũ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi hoặc gấp ba so với thời điểm bàn giao. Kèm theo sự gia tăng giá của chung cư, giá nhà ở gắn liền với đất, đặc biệt là biệt thự và nhà liền kề, cũng theo đà tăng. Ai cũng nhận thấy, ngay cả những dự án ở các khu vực xa trung tâm Hà Nội cũng đang ghi nhận sự phục hồi về giá. Nếu trước đây, mức giá hàng trăm triệu/m2 là cao, thì nay, việc chào bán biệt thự với giá 1 tỷ đồng/m2 đã trở nên bình thường.

Giá đất nền cũng không ngừng tăng cao. Nhiều tỉnh đã chứng kiến tình trạng "sốt" đất nền với giấy tờ pháp lý sạch do hoạt động đầu tư trở lại, cũng như nhờ một số nhóm nhà đầu tư thao túng cung cầu để nâng giá. Ví dụ như tại Hải Dương, giá đất đã vượt qua mức “đỉnh sốt” năm 2022.

Theo quan điểm của Vars, trong thời gian tới, giá bất động sản sơ cấp khó có khả năng giảm, đặc biệt trong phân khúc căn hộ, loại hình chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị. Bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư vẫn đang gia tăng, khiến các chủ đầu tư ưu tiên phát triển các dự án phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận, khi quỹ đất khan hiếm, chi phí xây dựng và đầu tư hạ tầng tăng lên.

Hơn nữa, khung pháp lý mới đang loại bỏ những chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu, buộc các nhà phát triển còn lại trong thị trường phải phát triển những khu đô thị đồng bộ với hạ tầng chất lượng. Hệ quả là chi phí tăng cao và giá nhà khó có thể hạ. Điều này dẫn đến sự hiện diện của các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh, cũng như khả năng tạo lập quỹ đất, tiếp tục kéo dài hiện tượng độc quyền nguồn cung, khiến họ có khả năng kiểm soát giá thị trường theo hướng tăng cao.

Tình hình này đặt ra yêu cầu cấp bách về việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, bên cạnh việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội và phát triển hạ tầng kết nối, nhà nước cần phát triển cơ chế điều tiết phù hợp để giảm bớt yếu tố đầu cơ và giúp thị trường bất động sản trở nên cân bằng hơn trong dài hạn. Chính sách thuế cũng cần được áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở đi. Ông Đính chỉ ra rằng, tuy hệ thống pháp luật đã có quy định đối với các dự án đất bỏ hoang, nhưng quy định về việc kiểm soát đầu cơ đối với nhà đầu tư cá nhân vẫn còn thiếu.

Khái niệm đầu cơ và đầu tư trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện chưa được phân định rõ ràng. Việc mua bất động sản để ở, cho thuê hay chuyển nhượng là hợp pháp, nhưng những giao dịch không được kiểm soát đang là nguyên do chính dẫn đến tình trạng “sốt đất” ở nhiều khu vực, gây rủi ro cho thị trường và nền kinh tế. Để hướng tới một thị trường phát triển an toàn, bền vững và tạo điều kiện cho giá đất phản ánh đúng giá trị thực, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là rất cần thiết. Đánh thuế minh bạch, hiệu quả nhằm mục tiêu vào đối tượng đầu cơ, không phải những người mua bất động sản để sinh sống hay phục vụ sản xuất.

Đại diện của Vars nhấn mạnh rằng, thuế cần được áp dụng với những ngôi nhà thứ 2 trở lên. Những người sở hữu nhiều tài sản và tài sản không ngừng sinh lời sẽ cần phải nộp thuế cao hơn. Thực tế, phần lớn người mua nhà gần đây chủ yếu là người mua căn nhà thứ 2 hoặc thứ 3.

Chẳng hạn như tại Singapore, bất kỳ ai mua nhà thứ 2 đều phải chịu mức phí 20% giá trị bất động sản, còn những căn nhà thứ 3 sẽ phải trả 30%. Ở Hàn Quốc, các chủ sở hữu đất bỏ hoang hơn hai năm sẽ bị đánh thuế 5%, quá 5 năm là 8%, quá 7 năm là 9% và bỏ hoang trên 10 năm sẽ bị đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang cũng sẽ chịu mức thuế 3%.

Chính sách thuế này có thể khiến người dân giảm bớt động lực đầu cơ, từ đó kiểm soát đà tăng giá bất động sản. Khi đó, cùng với chi phí lãi suất và các chi phí cơ hội khác, hoạt động đầu cơ bất động sản sẽ trở nên tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn, dẫn đến việc việc mua bán bất động sản chỉ nhằm mục đích ăn chênh lệch hay tạo cung cầu ảo để thổi giá cũng trở nên kém hiệu quả.

Vân Trang

Theo Xemnha.vn