Hội nghị nhà chung cư: Quyền biểu quyết sẽ tính theo m2

Bộ xây dựng vừa ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 30/10/2019, sửa đổi, bổ dung 1 số điều trong các Thông tư liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2020. Đáng chú ý, trong đó có nêu rõ quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư tính theo nguyên tắc số m2 diện tích bạn sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết.

Được kỳ vọng về khả năng “vá lỗi” cho các thiếu sót trong văn bản có liên quan được được ban hành trước đó nhưng có vẻ như Thông tư lần này lại đang gặp phải nhiều tranh luận trái chiều từ những người trực tiếp làm quản lý, vận hành chung cư, tòa nhà.

Bên cạnh nhưng quan điểm ủng hộ,  cũng có nhiều ý kiến không đồng tình với quy định biểu quyết hội nghị chung cư theo m2. Họ cho rằng cách tính này là không cần thiết hoặc nếu có thì sẽ là quy định giúp chủ đầu tư “trục lợi”, dân lại chịu thiệt.

Theo Chủ tịch Công ty TAT Law firm cho biết: “Quy chế sử dụng nhà chung cư được xây dựng và hoàn thiện, chủ thể đang hướng tới ở đây là con người và để phục vụ lợi ích của con người, không phục vụ các căn hộ. Quy định quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư được tính theo m2 khác nào chủ thể hướng tới là căn hộ.

Việc ra văn bản điều chỉnh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư được hiểu rằng chúng ta đang hướng đến các đối tượng chịu sự điều chỉnh là hộ gia đình, những con người cụ thể trong khu dân cư, chứ không phải là những m2, những căn hộ vô tri, vô giác. Thế nên việc lấy m2 làm căn cứ biểu quyết là không hợp lý”.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng thành viên, TGĐ Cty TNHH Quản lý tòa nhà Việt (Vietbuilding) cho rằng, nghe qua thì tưởng quy định tính theo lá phiếu theo m2 diện tích sở hữu sẽ tạo nên sự công bằng cho cả các bên nhưng trên thực tế lại là không công bằng.

Lý giải về điều này, ông Tuấn cho biết, theo các quy định trước đó, quyền được biểu quyết diễn ra tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ. Tương đương là mỗi căn hộ tương ứng với một phiếu biểu quyết. Đối với phần diện tích khác trong tòa nhà chung cư không phải là căn hộ thì mỗi phần diện tích sàn xây dựng sẽ bằng với diện tích sàn xây dựng của mỗi căn hộ lớn nhất theo thiết kế sẽ được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết. Chủ sở hữu căn hộ, dù có diện tích khác nhau cũng chỉ sở hữu một lá phiếu.

Tuy nhiên, kể cả cách làm này cũng vẫn chưa tuyệt đối công bằng, vì theo quan sát của các đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà chuyên nghiệp, thì thường, các chủ nhân sở hữu các căn hộ lớn (thậm chí là sở hữu các căn Duplex, Penthouse) lại có sự quan tâm ít hơn đến những câu chuyện vận hành của một khu chung cư, bởi nhóm khách hàng này có thể sở hữu nhiều căn hộ ở nhiều dự án khác nhau trong khi các chủ nhân căn hộ chỉ có diện tích tầm trung 50-70m2 lại rất quan tâm, bởi với nhóm khách hàng này, căn hộ có thể chính là cả gia tài, là sự dành dụm,  tiết kiệm cả đời, nên khi đã sở hữu thì toàn tâm, toan ý với việc tạo lập không gian sống.

“Theo tôi, cách quy đổi lá phiếu bầu cử nếu giữ nguyên thì nên tính theo diện tích phổ thông, tức số phiếu của chủ đầu tư bằng tổng diện tích sở hữu trên diện tích căn hộ phổ thông của tòa nhà.” – ông Tuấn nhận định.

Trong khi đó, ông Hồ Văn Hiến, GĐ Ban Quản lý nhà, Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Hà Nội, đánh giá cách tính quyền biểu quyết theo đơn vị căn hộ hiện nay có nhiều ưu điểm như: giảm các công việc khi chuẩn bị và khi thực hiện tổ chức những hội nghị nhà chung cư để bầu củ ban quản trị (BQT) và quyết định các vấn đề liên quan đến công tác của cơ quan quản lý, vận chuyển, bảo trì, sửa chữa nhà chung cư,… do không phải tính toán chi li từng m2 mà mỗi chủ sở hữu căn hộ sở hữu để làm phiếu biểu quyết cũng như khi kiểm phiếu.

Đa dạng về cách thức biểu quyết: thông qua bỏ phiếu, thông qua hình thức giơ tay,… Tuy nhiên, cách tính này cũng có những khuyết điểm là không đảm bảo tính công bằng tuyệt đối do các chủ đầu tư sở hữu diện tích các căn hộ là khác nhau trong khi quyền biểu quyết lại như nhau. Mặc dù, theo vị này cho biết, việc tính quyền biểu quyết theo m2 là không cần thiết vì nó không phải là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp của nhà chung cư hiện nay. Cách tính này có ưu - nhược điểm ngược lại với phương pháp biểu quyết tính bằng đơn vị căn hộ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN cho rằng: “Quy định “quyền biểu quyết tại Hội nghị chung cư tính theo m2” sẽ rất phức tạp, không phù hợp, tốn thời gian và không hiệu quả bởi đây đang là vấn đề lợi ích của cư dân, không thể xây dựng quyền lợi bằng giá trị m2. Quy định này vô hình chung đã có phần ủng hộ cho người giàu.”

Theo ông, các quy định cần đưa ra hướng giải quyết liên quan đến các vấn đề lợi ích của đại đa số cư dân, cho nên phải dựa trên đầu người và số căn hộ. “Mỗi căn hộ một lá phiếu là hợp lý.” – ông nhấn mạnh.

Quay lại chuyện quy đổi lá phiếu bầu m2, bản thân cách làm này đang cho thấy quan điểm nhiều tiền, diện tích lớn, quyền lợi lớn. Trong khi đó, trên thực tế, ở nhiều dự án, diện tích sở hữu của chủ đầu tư có phần lớn hơn sở hữu của cư dân. Cách tính này dễ gây hiểu nhầm là làm theo hướng có lợi cho chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn cầu (Global Home), cũng bày tỏ sự băn khoăn về một số điểm bất cập trong Thông tư 06 đơn cử như công tác đánh giá quyền biểu quyết. Việc căn cứ tính phiếu theo m2 chỉ là phức tạp công tác tổ chức cho Hội nghị nhà chung cư vì nó sẽ không đơn giản như việc quy đổi một căn hộ là một phiếu mà phải tính toán. Theo đó, có thể biểu quyết của các chủ nhân căn hộ nhiều nhưng lại không lớn bằng phía còn lại, cánh tay biểu quyết ít hơn nhưng lại sở hữu diện tích lớn. Trong khi chung cư lại là môi trường sống có tính đặc thù, cần tôn trọng ý kiến của người dân. “Ngoài ra, với các căn hộ lẻ diện tích cũng chưa thấy cách quy đổi ra sao”, ông Thành cho hay.

Song ở góc độ doanh nghiệp, đại diện một tập đoàn kinh doanh lĩnh vực BĐS cho rằng, quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư giống với cách tính phiếu biểu quyết của các cổ đông công ty cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp hiện hành (mỗi cổ phần sẽ có một phiếu biểu quyết).

Điều này đảm bảo sự công bằng giữa chủ sở hữu căn hộ lớn, căn hộ vừa và nhỏ, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư – đối tượng vốn phải chịu phí dịch vụ quản lý tòa nhà, kinh phí bảo trì và các kinh phí khác cao gấp nhiều lần so với các căn hộ có diện tích nhỏ hơn nhưng quyền biểu quyết lại chưa có tính tương xứng với mức độ đóng góp của họ trong tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.

Riêng với phần sở hữu khác của nhà chung cư như: khu văn phòng, khu thương mại, dịch vụ,… lại quy định mỗi quyền biểu quyết tính bằng diện tích căn hộ có diện tích lớn nhất trong tòa nhà sẽ có thiệt thòi về quyền biểu quyết cho những người sở hữu các phần diện tích này.

Ông Đặng Văn Quang, GĐ Jones Lang LaSalle (JLL) VN cũng nêu quan điểm, mọi công bằng đều chỉ có tính tương đối, khó tìm phương án tuyệt đối công bằng trong câu chuyện này. Ví dụ, đối với một gia đình sở hữu căn hộ 50m2 với 4 thành viên, một căn hộ khác sở hữ 100m2 cũng có 4 thành viên. Ở một khía cạnh nào đó, sẽ có ý kiến cho rằng nên tính theo đầu người là công bằng nhưng cũng có những người nghĩ rằng gia đình sở hữu căn hộ 100m2 tức là họ bỏ tiền nhiều hơn, phải có quyền quyết định nhiều hơn.

Đứng trên góc độ quản lý tòa nhà, vị chuyên gia này nghiêng về cách tính theo m2 hơn. Theo đó, những chủ sở hữu căn hộ nhiều diện tích hơn sẽ có tiếng nói tốt hơn.

Ông Cao Xuân Tùng, Trưởng ban Quản trị tòa N03T2 (KĐT Đoàn Ngoại giao thuộc phường Xuân Tảo – Bắc Từ Liêm, Hà Nội) thì đồng tình với cách tính quyền biểu quyết theo căn hộ : “Tôi đã ở 2 tòa chung cư với thời gian hơn 6 năm và đều tham gia BQT, tôi thấy vấn dề ở hầu hết các tòa nhà chung cư nằm ở mâu thuẫn quyền lợi giữa cư dân và chủ đầu tư.

Nếu như để mỗi m2 khác trong nhà chung cư tương ứng với 1 phiếu biểu quyết thì sự ảnh hưởng của chủ đầu tư trong việc bầu BQT, biểu quyết các nội quy, quy chế,... sẽ rất lớn, vì số quyền biểu quyết của chủ đầu tư tăng lên rất nhiều so với cách tính trước mà phiếu của chủ đầu tư lại rất tập trung, họ cho ai thì gần như người đấy sẽ trúng BQT”.

“Đúng là với lập luận tính tiền quỹ bảo trì hay phí dịch vụ theo m2 như vậy là trách nhiệm tính theo m2 thì quyền lợi bỏ phiếu cũng theo m2. Nhưng không hẳn cái gì trong xã hội cũng vậy. VD như thuế thu nhập của người giàu cao hơn, người nghèo không phải đóng thuế thậm chí còn được trợ cấp. Dù người giàu có đóng thuế cao hơn nhưng bất cứ cuộc bỏ phiếu nào như bầu Quốc hội, HĐND thì mỗi người dân dù giàu hay nghèo đều chỉ có 1 phiếu bầu bình đẳng như nhau đấy thôi…” – ông Tùng phân tích.

        Ảnh minh họa

Vì vậy, theo ý kiến của ông Tùng, vẫn nên áp dụng cách tính quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư teo căn hộ như quy định hiện hành. Ông cho rằng việc biểu quyết tại nhà chung cư phản ánh nguyện vọng của đa số chủ sở hữu còn nếu tính theo m2 thì sẽ gây ra nhiều tiêu cực, người dân sẽ càng bị đẩy sang phía yếu.

Ngoài ra, Luật sư Trương Anh Tú cho biết: “Về mặt kỹ thuật, quyền biểu quyết nhà chung cư tính theo m2 đang khiến mọi thứ phức tạp hơn trước. Trước đây, quyền biểu quyết nhà chung cư sẽ được tính theo đơn vị căn hộ thì chủ hộ phát biểu ý kiến và biểu quyết rất đơn giản. Tuy nhiên với quy định mới, sẽ phải mất nhiều thời gian để có thể tính toán, thậm chí cần phải thuê đơn vị IT để viết phần mềm quản trị riêng cho từng khu dân cư để tính tỷ lệ biểu quyết cho hàng trăm hàng ngàn căn hộ.”

"Trong một khu chung cư sẽ có rất nhiều kích cỡ nhà, phải chăng mỗi tòa nhà chung cư lại phải thuê một đơn vị có lĩnh vực IT để họ viết một phần mềm chỉ dành riêng cho tòa nhà chung cư đó, nếu không cứ nhập số liệu rồi tính toán có thể cả ngày cũng không ra bởi có hàng vạn cư dân. Nếu không sử dụng phần mềm, tôi e rằng các cuộc họp phải diễn ra...và kéo dài một tuần, trong đó 6,5 ngày phục vụ cho việc tính tỷ lệ", Luật sư Trương Anh Tú dí dỏm nói.

Bên cạnh đó, Luật sư Trương Anh Tú cũng lo ngại khi xây dựng quyền biểu quyết nhà chung cư được tính theo m2 rất có thể chủ đầu tư sẽ áp đảo cư dân vì theo Luật Nhà ở mới 2014, những phần không có trong hợp đồng bán cho dân cư thì được hiểu là phần diện tích của chủ đầu tư nên họ sẽ có diện tích rất lớn để có thể thao túng các chính sách trong tòa nhà, có tính bất cập và có nguy cơ hình thành những xung đột mới.

Đối với những dự án có phần diện tích thương mại, tầng hầm lớn,  thì việc biểu quyết theo m2 sẽ mang lợi hơn cho chủ đầu tư. Đơn cử, tòa nhà 130 Nguyễn Đức Cảnh, số lượng căn hộ có hơn 100 căn nhưng chủ đầu tư chiếm 6 tầng thương mại. Việc biểu quyết theo m2 sẽ không thuận lợi cho cư dân.

Chúng ta cần mở rộng ra quyền bỏ phiếu tính theo m2 hay tính theo căn hộ để mọi cư dân có thể lựa chọn cuộc sống tại nơi ở của mình. Tuy nhiên, hiện nay lại có rất nhiều tổ hợp chung cư đã trộn lẫn các chức năng của BĐS bao gồm: tầng hầm là kinh doanh bãi đỗ xe, khu thương mại là kinh doanh các mặt hàng,… BĐS cho thuê trộn lẫn với chức năng nhà ở. Thậm chí, tại nhiều nơi, chủ đầu tư có diện tích chiếm 1/3 tổng diện tích tòa nhà.

Vậy câu hỏi đặt ra là khi diện tích riêng của chủ đầu tư là các dự án BĐS thương mại, chỗ đỗ xe ô tô, nhà hàng,… mà không có quyền bỏ phiếu để lựa chọn các tiêu chuẩn nội quy liên quan đến BĐS nhà ở, liệu rằng có hợp lý hay không?

Trên thực tế, đã có những xung đột khi trộn lẫn các chức năng BĐS thương mại với chức năng của nhà ở như các giờ sinh hoạt, chỗ gửi xe, an ninh trật tự,… Như vậy, giải pháp đưa số m2 để bỏ phiếu biểu quyết hội nghị tại nhà chung cư mà không có định nghĩa rõ ràng diện tích riêng chung của cư dân và chủ đầu tư liệu có phải là bất hợp lý, có kẽ hở? Nên chăng chỉ có các cư dân có nhà ở mới có quyền bỏ phiếu quyết định lựa chọn BQT và thông qua các quy chế hoạt động của nhà chung cư. Các BĐS thương mại không được có quyền bỏ phiếu và quyền lựa chọn cuộc sống nhà chung cư?

Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó TGĐ kiêm TGĐ Công ty Cổ phần Quản lý và khai thác tòa nhà PMC, hiện nay áp dụng lấy theo nguyên tắc diện tích mà không lấy theo căn hộ thì cơ quan ban ngành cũng cần truyền thông về lý do và phân tích cặn kẽ, rõ ràng để tránh mọi người hiểu nhầm dẫn đến diễn giải là do chủ đầu tư vận động.