Doanh nghiệp bất động sản vẫn ôm lượng lớn hàng tồn kho

Hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản lớn đã gia tăng đáng kể, thậm chí chiếm hơn 50% tổng tài sản của một số nhà đầu tư.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II, tổng số lượng bất động sản tồn kho tại cả nước ghi nhận là 17.105 sản phẩm, giảm 73% so với quý trước. Tuy nhiên, nhiều báo cáo tài chính từ các doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy lượng hàng tồn kho lại có xu hướng tăng. Ở một số công ty, giá trị hàng tồn kho đã tăng lên mức cao kỷ lục, tỷ suất chiếm phần lớn trong cấu trúc tài sản.

Dữ liệu từ Vietstock Finance cho thấy, tính đến cuối quý II, 110 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã ghi nhận 490.400 tỷ đồng hàng tồn. Phần lớn trong số này xuất phát từ chi phí sản xuất ở các dự án chưa hoàn thành và hàng thành phẩm chưa tiêu thụ.

Novaland hiện là doanh nghiệp dẫn đầu về trị giá hàng tồn kho, đạt 142.000 tỷ đồng, tương đương 59% tổng tài sản. Khang Điền có lượng hàng tồn là 21.458 tỷ đồng, chiếm 76% tổng tài sản, trong khi Nam Long Group ghi nhận 19.165 tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm 2023, chủ yếu từ các dự án dở dang. Xu hướng tăng hàng tồn kho cũng diễn ra ở nhiều doanh nghiệp địa ốc khác như Phát Đạt và Becamex IDC.

Nếu tính thêm những doanh nghiệp chưa niêm yết, lượng hàng tồn kho có thể còn lớn hơn. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn hàng tồn kho bất động sản đến từ các dự án chưa hoàn thiện do nhiều vướng mắc pháp lý trong giao dịch.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết từ cuối năm 2022 đến nay, nhiều dự án phải ngưng bán do chưa hoàn thiện yêu cầu pháp lý. Trong khi chờ đợi giải quyết, mặc dù có lượng đặt hàng gần đạt 70%, các sản phẩm vẫn rơi vào tình trạng "tồn kho".

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, chỉ ra rằng tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2024 vẫn kém so với trung bình 5 năm qua. Chỉ một số ít doanh nghiệp lớn với quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng mới có thể đạt kết quả kinh doanh khả quan, trong khi đa phần lợi nhuận ở mức trung bình.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu, lưu ý rằng nhiều doanh nghiệp đang đối mặt với những rào cản, đặc biệt là những vấn đề pháp lý ngăn cản họ tiếp tục triển khai dự án dang dở. Mặc dù ngân hàng đã giảm lãi suất, nhưng doanh nghiệp vẫn không thể vay vốn vì các dự án này không được thực hiện.

Hàng tồn kho bất động sản có hai dạng: sản phẩm đang trong quá trình xây dựng và sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa bán được. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng tồn kho loại đã hoàn thiện gây lo ngại vì làm giảm tính thanh khoản, trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp. Nhiều sản phẩm không được thị trường chấp nhận do giá cao, pháp lý chưa rõ ràng hay vị trí không thuận lợi.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhấn mạnh rằng khi thanh khoản thấp, nhiều dự án hoàn thiện không tiêu thụ được. Từ giữa năm 2022, sức mua bất động sản đã giảm sút mạnh, đặc biệt ở phân khúc đầu tư. Tính riêng 6 tháng đầu năm nay, chỉ khoảng 40-50% sản phẩm mới được tiêu thụ, người mua chỉ quan tâm đến những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ nhanh và giá cả hợp lý.

Để giảm hàng tồn kho cho các dự án đủ điều kiện bán hàng, ông Thắng khuyến nghị bên cạnh việc phục hồi niềm tin thị trường, các chủ đầu tư cần có chiến lược khai thác, trong đó điều chỉnh giá có thể là giải pháp khả thi nhất. Ngân hàng cũng cần hỗ trợ lãi suất và có chính sách cho vay nhà ở dễ tiếp cận hơn.

Đối với hàng tồn kho dự án chưa hoàn thành, việc xử lý phụ thuộc vào các cơ quan chức năng. Chỉ khi các cơ quan này đẩy nhanh việc gỡ vướng cho dự án, việc giải phóng nguồn lực và hàng tồn kho mới có thể tiến triển. Hiện tại, các cơ quan quản lý đã triển khai nhiều nghị định, thông tư để giải quyết vấn đề pháp lý, mở đường cho các dự án.

Ông Lê Hoàng Châu còn cho rằng, trong dài hạn, để tránh tình trạng tồn kho nhà đất, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài nhằm thu hút vốn và kỹ thuật mới. Cuối cùng, doanh nghiệp cần có những giải pháp để cân đối sản phẩm, điều chỉnh danh mục, tập trung phát triển các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân để gia tăng tính thanh khoản.