Đất Thanh Oai sau đấu giá được rao bán chênh cả tỷ đồng: 'Sốt' thực hay ảo?

Kết thúc phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai, Hà Nội vào ngày 16/11, giá trúng cao nhất đã lên đến 90 triệu đồng/m2, gấp 17 lần mức giá khởi điểm, trong khi mức thấp nhất cũng đạt hơn 45 triệu đồng/m2, gấp hơn 8 lần.

Gây chú ý, ngay sau khi công bố kết quả trúng đấu giá, nhiều lô đất đã được rao bán với giá chênh lệch hàng trăm triệu đến một tỷ đồng/lô. Cụ thể, lô góc 112 có diện tích 157,1 m2 được rao bán chênh lệch 1 tỷ đồng, trong khi các lô khác cũng có giá chênh từ 100 triệu đến 800 triệu đồng/lô.

Theo khảo sát, huyện Thanh Oai nằm ở vùng ven đô, có mức giá đất trung bình từ 25 - 40 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và tiện ích xung quanh. Do đó, với mức giá trúng như trên, mức thấp nhất vẫn cao hơn từ 13,3 - 81,2% so với mặt bằng giá chung, trong khi mức cao nhất gấp 2 - 3 lần.

Căn cứ vào dữ liệu từ nền tảng công nghệ PropertyGuru Việt Nam, giá bán đất nền ở xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai trong quý III/2024 khoảng 36 triệu đồng/m2. Thống kê cho thấy, trong năm qua, giá trị đất tại đây đã tăng mạnh hơn 63,6%.

Giá đất ở các xã lân cận Đỗ Động hiện dao động từ 31 triệu đến 41 triệu đồng/m2 trong quý III/2024, cho thấy rằng giá đất trúng đấu giá phiên ngày 16/11 cao gấp 1 - 3 lần so với giá phổ biến. Giá bán thông thường tại xã Đỗ Động ước chừng khoảng 36 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, nhiều lô đất có vị trí thuận lợi, nằm gần quốc lộ 1A, cách hồ Hoàn Kiếm khoảng 14 km cũng chỉ được rao bán từ 70 - 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 25 lô đất đấu giá tại Thanh Oai cách trung tâm Hà Nội gần 30 km, nhưng lại nằm gần các tuyến đường Cienco5 và QL21B, tạo sức hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc giá trúng đấu giá cao hơn thực tế vẫn bán chênh lệch là một chiến lược của nhóm đầu cơ và môi giới, nhằm tạo cảm giác giá trị đất đã tăng cao. Giá 90 triệu đồng/m2 có thể được coi là mức giá dự đoán cho tương lai, thực tế có thể hợp lý hơn sau 5 năm khi cơ sở hạ tầng và quy hoạch được hoàn thiện.

Ông Hiếu cũng nhấn mạnh cần nâng mức tiền đặt cọc trong đấu giá để loại bỏ đầu cơ và kéo dài thời gian chuyển nhượng, từ đó giúp dân cư có nhu cầu thực dễ dàng tiếp cận đất sạch từ nhà nước với giá trị hợp lý.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến giá đất đấu giá ở một số khu vực cao bất thường như giá khởi điểm thấp, nhu cầu thị trường lớn và sự phát triển hạ tầng tạo ra nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, một số người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao rồi bỏ tiền đặt cọc, bất chấp rủi ro, nhằm hợp thức hóa mức giá cao với mục đích tạo giá ảo để thu lợi tại các lô đất liên quan.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ, cho rằng hiện tại, bảng giá đất cũ gần như không còn giá trị. Nếu các cơ quan chức năng không vào cuộc kịp thời, các phiên đấu giá sẽ trở thành "sân chơi" của môi giới và tạo điều kiện cho sự ra đời của nghề "đấu giá đất".

Ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cũng nhìn nhận rằng phân khúc đất đấu giá vẫn là mảnh đất "hot" trong những tháng cuối năm 2024 và cả năm 2025, với tiềm năng thu hút đầu tư cao trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ.

Tuy nhiên, ông Điệp cũng cảnh báo rằng "lợi nhuận cao thì rủi ro tương ứng". Các nhà đầu tư khi tham gia đấu giá cần cân nhắc các yếu tố như quy hoạch, chức năng sử dụng, hạ tầng xã hội và kỹ thuật của khu vực để tránh đầu tư không hiệu quả.

Trước đó, vào ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, với lô góc có giá trúng cao nhất gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần mức giá khởi điểm. Tuy nhiên, 55 lô trong số đó bị bỏ cọc, bao gồm cả lô giá trúng cao nhất, trong khi 13 lô nộp đủ tiền chỉ có giá cao nhất khoảng 55 triệu đồng/m2.