Chung cư 1-3 tỷ đồng dần biến mất thế nào

Mười năm trước, nếu có 1 tỷ đồng, người dân có thể lựa chọn rất nhiều dự án chung cư mới, nhưng hiện tại, số tiền này chỉ đủ để mua một nửa căn hộ studio. Ngay cả khi có 3 tỷ đồng, việc tìm kiếm một căn nhà cũng không hề dễ dàng.

Hơn một thập kỷ trước, gia đình chị Minh Anh đã sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 75 m2 tại một dự án trên đường Phúc Xa, khu đô thị Xa La, Hà Đông, với giá chỉ 970 triệu đồng, tức khoảng 13 triệu đồng mỗi m2. Trong thời kỳ đó, với ngân sách khoảng 1 tỷ đồng, người mua đã có nhiều lựa chọn cho các căn hộ có diện tích tối thiểu 60 m2 tại nhiều dự án từ Hoài Đức đến Hà Đông, như Văn Phú, Sông Nhuệ, hay Kim Văn Kim Lũ tại Hoàng Mai.

Đây được xem là thời kỳ phát triển mạnh mẽ của các căn hộ giá rẻ, khi theo CBRE Việt Nam, vào năm 2014, phân khúc căn hộ dưới 35 triệu đồng mỗi m2 chiếm tới 40% nguồn cung mới. Đến năm 2016, phân khúc này vẫn tiếp tục tạo nên sự thu hút lớn tại Hà Nội và TP HCM, với hàng loạt dự án bán chạy, thậm chí yêu cầu bốc thăm để mua.

Tuy nhiên, đến nay, với 1 tỷ đồng, người tiêu dùng chỉ có thể sở hữu một phần nhỏ căn hộ dạng studio có diện tích từ 28 đến 32 m2. Theo khảo sát của Xemnha.vn tại khu vực phía Tây Hà Nội, các căn hộ này hiện có giá từ 1,6 đến 2 tỷ đồng, trong khi căn hộ 1 phòng ngủ cũng có giá từ 2,4 đến 2,5 tỷ đồng.

Thực tế, nguồn cung căn hộ giá 1 tỷ đồng tại Hà Nội đã giảm đi đáng kể từ giai đoạn 2018 đến 2020, quan sát cho thấy từ năm 2020, hầu như không còn chung cư giá rẻ xuất hiện trên thị trường. Năm 2020, số căn hộ mới giảm xuống dưới 18.000 căn, trong khi nguồn cung nhà trung cấp lại chiếm ưu thế với hơn 13.000 căn, đánh dấu sự chuyển mình sang một giai đoạn mới với các mức giá cao hơn.

Sự khan hiếm này đến từ nhiều nguyên nhân, chủ yếu là do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao, làm cho giá căn hộ cũng tăng theo. Bên cạnh đó, nhiều dự án vẫn còn gặp rắc rối pháp lý, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung, cùng với đó là những tác động từ thị trường.

Bắt đầu từ đầu năm 2022, căn hộ hai phòng ngủ giá khoảng 2 tỷ đồng cũng trở nên hiếm hoi và gần như không còn ở các khu vực ven Hà Nội vào năm 2023. Lúc này, giá trung bình của thị trường sơ cấp đã đạt 46 triệu đồng mỗi m2, tương đương với căn hộ 60 m2 có giá gần 2,8 tỷ đồng.

Dù phân khúc căn hộ này đã không còn tồn tại trong suốt hai năm qua, nhưng đó vẫn là loại hình mà nhiều người dân mong muốn. Một khảo sát gần đây cho thấy hơn một nửa trong số 3.100 người được hỏi cho biết chỉ đủ khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng.

Tình trạng lệch pha giữa cung và cầu trên thị trường căn hộ ngày càng gia tăng khi trong chín tháng đầu năm nay, căn hộ cao cấp (giá từ 60 đến 120 triệu đồng/m2) đã chiếm gần 70% tổng nguồn cung. Từ quý II năm nay, sau đợt sốt chung cư, căn hộ mới có mức giá dưới 50 triệu đồng mỗi m2 gần như không còn tại Hà Nội, mà chỉ còn ở vùng ngoại ô như Hưng Yên, Bắc Ninh, hay Hà Nam.

Hệ quả là việc sở hữu căn hộ mới với 3 tỷ đồng hiện nay trở nên vô cùng khó khăn, thậm chí số tiền này còn không đủ để mua căn studio tại một dự án mới cho thấy giá đã tăng lên đến 3,26 - 3,68 tỷ đồng cho các căn hộ studio diện tích 30,5 - 31 m2.

Với 3 tỷ đồng, người dân chỉ có thể sở hữu căn hộ một phòng ngủ +1 hoặc studio tại các dự án ở khu vực phía Tây, phía Đông Hà Nội hoặc các căn hộ cũ ở một số huyện ngoại ô.

Trong vòng hơn 4 năm, căn hộ phù hợp với ngân sách 1 tỷ, 2 tỷ và 3 tỷ đồng đã dần biến mất khỏi thị trường, song hành cùng sự tăng giá mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội từ năm 2020 đến nay.

Theo số liệu từ CBRE, tính đến hết quý III, giá bán bình quân căn hộ sơ cấp đã đạt 64 triệu đồng/m2, gấp ba lần so với cách đây 10 năm. Tuy nhiên, giá căn hộ tăng mạnh mẽ từ năm 2020 với mức tăng gần 100%, trong khi mức tăng của Hà Nội trong giai đoạn này cao hơn gấp bốn lần so với TP HCM.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Hà Nội cho biết, giá căn hộ sơ cấp Hà Nội giai đoạn 2014 - 2019 ước tính tăng 8% mỗi năm, nhưng từ 2019 đến 2024, con số này đã trượt lên mức 16% mỗi năm. Nguyên nhân là sự gia tăng nhận thức của người dân với căn hộ cũng như sự tham gia của nhiều nhà đầu tư có tiềm lực và nhà phát triển nước ngoài vào thị trường.

Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định rằng sự thay đổi trong tư duy đầu tư vào căn hộ đã giúp xóa bỏ định kiến rằng căn hộ là một dạng tài sản xấu. Trong bối cảnh một số loại hình đầu tư khác như bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó khăn, căn hộ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn với tiềm năng cho thuê cao hơn gửi tiết kiệm.

Bà Phạm Thị Miền, đại diện của VARS cho rằng phân khúc căn hộ đã dẫn dắt thị trường, liên tục tạo ra mặt bằng giá mới cho cả sơ cấp và thứ cấp, với những dự án gần đây có giá lên tới 80 - 90 triệu đồng/m2 nhưng vẫn bán rất chạy.

Theo một lãnh đạo công ty tư vấn phát triển dự án miền Bắc, trước đây thị trường có đa dạng nhà đầu tư hơn với nhiều dự án nhà giá rẻ, trong khi hiện tại, chỉ còn một số ít nhà đầu tư lớn xuất hiện và tập trung vào phân khúc cao cấp. Việc các doanh nghiệp nước ngoài tham gia cũng làm tăng chi phí và giá bán sản phẩm.

Tình trạng lệch pha khó có thể trở lại bình thường sớm khi thị trường vẫn đang tiếp tục chào đón thêm nhiều dự án hạng sang. Mức giá 100 triệu đồng/m2 giờ đây đã trở thành một phần bình thường trong thị trường căn hộ Hà Nội, trái ngược với thực tế vài năm trước. Một số dự án đang công bố giá bán lên đến 200 triệu đồng/m2, ngang với giá biệt thự liền kề tại các vùng ven.

Nhiều chuyên gia dự đoán rằng thị trường căn hộ Hà Nội có thể chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ trong hai năm tới với khoảng 50.000 căn hộ mới được ra mắt, tập trung tại khu vực phía Tây và Đông. Tuy nhiên, dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền vẫn tiếp tục thiếu vắng do phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng khoảng 70% trong tổng nguồn cung mới.